Итоги лета на рынке новостроек Москвы: спрос вниз, цены вверх

02 сентября 2026

Лето закрыло сезон парадоксом. Спрос на новостройки Москвы держался заметно ниже прошлогоднего, но цены при этом не падали, а предложение продолжало копиться. НовостройСити собрал данные Росреестра, ДОМ.РФ и "Метриум" за июнь–август и разобрался, что стоит за цифрами и что это значит для покупателя.

табл134

Спрос: локальное оживление на фоне годового спада

В июне столичный Росреестр зарегистрировал 6,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на первичном рынке — на 23% больше, чем в тихом мае, но на 14% меньше, чем год назад. В июле сделок оказалось примерно столько же: 6 775 ДДУ, из них 4 437 на жильё. Это второй результат года после январского пика, но к июлю 2025-го рынок жилья просел на 32%.

За январь–июль в городе оформили 45,7 тыс. ДДУ (жилые и нежилые) — на 30% меньше прошлогоднего. Вторичка в это же время прибавила 4% (78,6 тыс. сделок): часть покупателей ушла в готовые квартиры. Сильнее всего сжался массовый сегмент "старой" Москвы — в июле здесь заключили лишь 1,3 тыс. ДДУ, вдвое меньше, чем годом ранее (данные "Метриум").

Июньско-июльское оживление объясняется не восстановлением, а спешкой: покупатели торопились войти в сделку до возможного ужесточения семейной ипотеки.

"Июньская динамика позволяет надеяться на постепенное восстановление покупательской активности во втором полугодии", — отмечал коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков, комментируя месячный прирост сделок. При этом сокращение спроса год к году пока сохраняется.

Цены: почему квадратный метр не дешевеет

Спрос падает — а цены растут. По расчётам "Мир квартир", в июле квадратный метр в новостройках Москвы прибавил 4,1% за месяц, до 495 тыс. рублей; рост за один июль оказался сопоставим со всем первым полугодием. В массовом сегменте "старой" Москвы метр стоит около 425 тыс. рублей — плюс 20% за год ("Метриум").

Причина — в устройстве финансирования стройки. Деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах, а стройку кредитует банк, поэтому снижать цену застройщику невыгодно даже при слабом спросе — об этом НовостройСити подробно писал в материале про эскроу и проектное финансирование. Дополнительно цены подтолкнул всплеск спроса перед октябрём. Для сравнения: индекс готового жилья IRN.RU за июль вырос лишь на 0,4%, до 300 тыс. рублей за метр, — вторичный рынок ведёт себя спокойнее.

итоги1

Предложение: навес растёт, формируется "рынок покупателя"

Главный итог лета — дисбаланс. По оценке "Метриум" и "Плато Девелопмент", на каждый проданный квадратный метр в первом полугодии приходилось 14,1 "квадрата" в продаже — на треть больше, чем год назад. При нынешнем темпе весь выставленный объём распродаётся примерно за 14,5 месяца против менее чем десяти год назад (расчёт Est-a-Tet). Ввод жилья за полугодие вырос на 20%, до 2,6 млн кв. м, а продажи упали на треть: покупатели забирают около половины того, что строится.

Для покупателя это скорее хорошая новость: выбор шире, а застройщики активнее предлагают скидки, рассрочку и субсидированные ставки, чтобы удержать спрос.

Что дальше: чего ждать осенью

Ключевая ставка держится на уровне 14% (снижена 24 июля), следующее заседание ЦБ — 11 сентября. Текущие условия семейной ипотеки — ставка до 6% и лимит 12 млн рублей для Москвы — действуют до 1 октября, после этой даты параметры могут привязать к числу детей, но окончательное решение пока не принято.

Вывод НовостройСити: летнее оживление — это не начало восстановления, а забег к дедлайну плюс техническая поддержка цен со стороны эскроу. Настоящий разворот спроса возможен лишь при заметном снижении ставки. Пока же на рынке открылось окно для торга: навес предложения даёт покупателю аргументы, но условия ипотеки после 1 октября могут ухудшиться. Тем, кто планирует сделку осенью, стоит считать не "цену в объявлении", а полный платёж под свой случай — и, если решение созрело, не тянуть до смены правил.