Почему выгодно инвестировать в коммерческие помещения в ЖК

Покупка коммерческой недвижимости на первых этажах жилых комплексов для дальнейшей сдачи в аренду ритейлу в 2025 году стала динамичным, но при этом перспективным форматом инвестиций. Об этом рассказала руководитель отдела продаж девелопера "Сияние" Лилия Холина.

Этот актив сегодня можно назвать стабильным из-за смещения спроса в сторону локальных форматов торговли и сервисов в шаговой доступности, что делает такие помещения стабильным активом, особенно в новых районах, где инфраструктура вокруг еще не так развита. Самыми популярными форматами, которые могут быть тут открыты, можно назвать кофейни, пекарни, аптеки, салоны красоты, бытовые сервисы и минимаркеты.

Еще 5 лет назад полная окупаемость коммерческого помещения в Крылатском составляла в среднем 5-8 лет. Это означало, что инвестор, вложивший деньги и в покупку "коробки", и в запуск бизнеса, мог рассчитывать на возврат всех без исключения вложений в пределах этого срока. Такой срок считался комфортным для долгосрочных инвестиций, а сама недвижимость была инструментом с достаточно

Сейчас ситуация кардинально изменилась. Из-за взрывного роста цен на недвижимость, который значительно опередил рост прибыльности бизнеса, полный срок окупаемости увеличился до 8-11 лет.

Раньше покупка коммерческого помещения была проектом со среднесрочной перспективой возврата капитала. Сегодня это классическая долгосрочная, капиталоемкая инвестиция, сравнимая по срокам отдачи с покупкой элитной жилой недвижимости.

Основная выгода теперь сместилась с полного возврата всех денег в разумные сроки к комбинации двух факторов. Во-первых, это получение стабильного операционного дохода от бизнеса после выхода на точку безубыточности по запуску – 2-4 года. Второй фактор – владение таким ликвидным активом, как коммерческое помещение, которое сохраняет и со временем приумножает свою стоимость.

В инвестициях в коммерческое помещение под стрит-ритейл есть ряд плюсов. Во-первых, речь идет о стабильном трафике, который дает высокую доходность. В таких проектах как наш доходность стрит-ритейла может составлять 9-12% годовых. Во-вторых, важным фактором является стабильность: арендаторы часто заключают долгосрочные договоры на 5-7 лет, низкая вакантность в успешных локациях. Срок окупаемости в среднем составляет 8-11 лет.

При этом для успешного предприятия нужно знать несколько нюансов. Например, предпринимателю при выборе помещения для стрит-ритейла важно оценить какие есть точки притяжения в выбранной локации, то есть что именно создает потоки людей. Это могут быть социальные объекты, например, школа или детский сад, спортивный комплекс рядом, общественные пространства в виде променадов и прогулочных зон, наличие транспортных хабов рядом.

Опять же, необходимо понимать, какие есть планы по развитию данной локации в будущем. Например, в нашем проекте "Крылатская 33" еще идет строительство, при этом вокруг есть жилая застройка, школы и детские сады. Все это свидетельствует о том, что район активно развит, и арендатору выгодно уже сегодня начать завоевывать своего клиента, создавая репутацию среди ближайшего окружения и соседей.

Если же говорить о конкретных параметрах самого помещения, то арендатор в зависимости от вида бизнеса должен удостовериться в наличии двух входов для организации потока с двух сторон, вентиляции и вытяжки для кафе, для магазинов также важна зона разгрузки.

В целом предпринимателю, желающему начать свой бизнес в стрит-ритейле на первом этаже жилого комплекса важно понимать аудиторию вокруг, я бы так сказал, потому что есть примеры, когда даже при наличии большой проходимости, бизнес не складывался, просто потому что была не та целевая аудитория. Плюс не стоит забывать, что важно не только выбрать помещение и открыть хороший качественный магазин или салон красоты, но и работать с сообществом: делать различные акции, создавать активность.

В проектах премиум-класса, таких как например, "Крылатская 33" имеет смысл посадить люксового арендатора, поскольку в элитных комплексах менее востребованы магазины "у дома".

В целом мы как девелоперы уже на этапе проектирования дома понимаем, какой примерно арендатор придет в нашу локацию с учетом класса проекта, поэтому стараемся предлагать максимально подходящие помещения для покупки под такой бизнес. С одной стороны, это облегчает жизнь предпринимателю, с другой – мы уже на этапе строительства дома понимаем, что создаем разнообразную инфраструктуру для жителей нашего жилого комплекса, стараясь максимально закрыть их бытовые потребности.

Таким образом, за 5 лет коммерческая недвижимость в Крылатском из инструмента с относительно быстрой полной окупаемостью превратилась в актив для стратегических, терпеливых инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост капитала и получение стабильного пассивного дохода.