Компактное жилье уходит с рынка: в московских новостройках стремительно тает доля малогабаритных квартир

Аналитики компании "Метриум" зафиксировали тревожную тенденцию для покупателей бюджетного жилья в пределах старой Москвы. Оказывается, количество квартир, чья площадь не превышает 40 квадратных метров, за последний год заметно сократилось. Если говорить конкретнее, то в сегменте массовой застройки объем предложения такого жилья просел на 39%, а в бизнес-классе — на 18%. При этом статистика показывает, что интерес клиентов к подобной недвижимости не падает. Более того, в премиальном сегменте количество сделок по покупке компактных лотов подскочило сразу на 31% за год.

Специалисты "Метриум" решили выяснить, стоит ли ждать дефицита маленьких квартир в границах столицы до расширения. Для этого они взяли под микроскоп три ценовые категории новостроек, где обычно и встречается такое жилье: комфорт-, бизнес- и премиум-класс.

Ситуация с предложением: чего стало меньше

Как показало исследование, за двенадцать месяцев (с мая 2025 по май 2026) на рынке старых границ Москвы квартиры-малютки повсеместно сдают позиции. В массовом сегменте их число сократилось на 39%, в бизнесе — на 18%, а в премиуме — на 1%. Если же сравнить с общей динамикой рынка, картина еще интереснее: в целом предложение маленьких квартир упало на 29% (масс-маркет), на 11% (бизнес-класс), а вот в премиум-классе общий объем даже подрос на 8%. Из этого аналитики делают вывод: в старых границах Москвы именно компактное жилье исчезает с витрин гораздо быстрее, чем просторные варианты.

Коммерческий директор ГК "Основа" Игорь Сибренков связывает это с двумя факторами. Во-первых, из-за дорогой ипотеки и постоянно растущих цен покупатели сами охотятся за маленькими метрами — это единственный способ сэкономить. Во-вторых, городские власти вводят ограничения на строительство новых малогабаритных объектов. В итоге на рынке зреет настоящий дефицит.

Если посмотреть на структуру, то в массовом сегменте доля квартир до 40 кв. м за год рухнула с 49% до 43%. Зато доля жилья площадью 40–80 кв. м выросла с 46% до 52%. Та же история в бизнес-классе: компактные варианты потеряли долю с 27% до 25%, а чуть более просторные (40–80 кв. м) поднялись с 58% до 60%. Исключением стал только премиум: здесь маленькие квартиры ужались с 11% до 10%, а доля "сороковосьмидесятников" застыла на месте — 53%.

Что происходит со спросом

Аналитики также сравнили число сделок, заключенных за первые четыре месяца 2025 и 2026 годов. И здесь тоже нашлись неожиданные повороты. В массовом количество покупок малогабаритного жилья упало на 56%, в бизнес-классе — на 19%. А вот на премиальном рынке, наоборот, взлет: плюс 31% к спросу.

Руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова объясняет этот парадокс так. В премиум-сегменте компактных лотов от природы мало, застройщики там предпочитают размах. Именно этот дефицит и подогревает интерес: такие квартиры покупают и ради статусного адреса и инфраструктуры, и как выгодную инвестицию (сдавать в аренду выгоднее).

Для сравнения: квартиры от 40 до 80 кв. м потеряли в спросе меньше (масс-маркет: минус 49%, бизнес: минус 13%, премиум: минус 28%). То есть именно в премиальном сегменте интерес к малюткам растет, а к просторному жилью — падает.

Изменилась и сама структура спроса. В массовом сегменте доля проданных маленьких квартир опустилась с 57% до 53%, а доля вариантов 40–80 кв. м поднялась с 40% до 43%. В бизнес-классе — почти незаметно: с 33% до 32% и с 55% до 57% соответственно. А вот в премиуме случился переворот: доля компактных лотов в спросе взлетела с 8% до 15%, тогда как просторные (40–80 кв. м) чуть сдали позиции — с 56% до 55%. Иными словами, в дорогих новостройках покупатели вдруг полюбили малогабаритки, а в более доступных — переключились на жилье побольше (вслед за предложением).

Как обстоят дела со студиями в новых домах

Отдельно эксперты посмотрели на студии (в среднем по 28 кв. м), которые вышли на рынок в 2025–2026 годах. Всего в 34 свежих проектах набирается 494 таких объекта, что составляет 11% от общего числа квартир. Однако почти половина студий (221 штука) сосредоточена всего в пяти жилых комплексах. В 22 новостройках доля студий не дотягивает и до 10%, а в пяти проектах их нет вообще.

Коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева поясняет, что малогабаритные квартиры — это хит у инвесторов. Такие лоты позволяют разложить риски по разным корзинам, купив несколько коробочек вместо одной большой. Плюс их проще сдавать, а доходность на вложенный рубль выше. Для тех, кто рассматривает жилье как вложение или как временное жилье в рекреационной зоне, такой формат оказался максимально востребованным.