ОАЭ, Турция, Таиланд: сколько стоит вход и какие налоги ждут покупателя в 2026

Пока московские новостройки дорожают, а рыночная ипотека держится выше 18%, часть покупателей смотрит на юг. Но зарубежная квартира — это не только цена в объявлении: к ней прибавляются налоги, ежегодные платежи и правила владения для иностранцев. Разбираем три популярных у россиян направления — ОАЭ, Турцию и Таиланд — по одним критериям: порог входа, налоги, платежи и что даёт покупка для проживания. Про европейский вариант мы писали в материале об Испании, здесь — другой регион и другая логика.

ОАЭ: нулевые налоги на жильё, но высокий порог

У Дубая самый понятный для инвестора налоговый режим: у физлица нет ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на доход от аренды. Единственный обязательный платёж при сделке — регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) в размере 4% от стоимости объекта.

Порог входа при этом высокий. Самая дешёвая студия в районе JVC стартует примерно от $150 тыс. (порядка 12 млн руб, зависит от курса), готовые квартиры — от $170–200 тыс., средняя цена по основным районам — $3 500–5 000 за м².

Главное изменение 2026 года касается "золотой визы" — десятилетнего ВНЖ. С февраля порог в 2 млн дирхамов (около $545 тыс.) считается не по сумме оплаты, а по оценке DLD на день подачи; теперь под визу подходит и квартира в ипотеке при наличии согласия банка (NOC). С 15 апреля 2026 года заявки подаются через единый портал GDRFA-DLD; обработка чистого пакета — около пяти рабочих дней.

Турция: низкий порог входа, но налоги при сделке заметны

Турция — противоположный ОАЭ случай: войти на рынок можно дёшево, но платежей при сделке и владении больше. Квартиру в провинции можно найти от $30 тыс., тогда как в центре Стамбула метр стоит около $1 881, в Бодруме — до $2 570.

Совокупные расходы на оформление — примерно от 6% стоимости: налог на переход собственности (тапу) 4%, регистрационные сборы около 1%, плюс комиссия агента ~3%. НДС на новостройки для нерезидентов при ряде условий не взимается. Ежегодный налог — 0,1–0,6% кадастровой стоимости, для объектов дороже ~$340 тыс. добавляется налог на роскошь 0,3–1%. При продаже раньше пяти лет прибыль облагается по прогрессивной шкале 15–40%.

По части проживания правила в 2026 году изменились. Единый порог для ВНЖ (икамета) через покупку жилья теперь $200 тыс. (прежнее деление 75/50 тыс. отменено). В июне 2026-го сняли и ограничения по "закрытым" районам, где доля иностранцев превышала 20%. Гражданство за недвижимость по-прежнему доступно от $400 тыс.

Таиланд: freehold только на квартиры и квота 49%

В Таиланде важно ограничение по форме собственности. Землю в собственность получить нельзя — только долгосрочная аренда (лизхолд, 30 лет с продлением). В полную собственность (freehold) иностранец может купить квартиру в кондоминиуме, но на иностранцев отводится не более 49% площади здания — это иностранная квота. Если она выбрана, остаётся лизхолд.

Налоги при сделке умеренные: сбор за переход собственности — 2%, гербовый сбор — 0,5%. Ежегодный налог на недвижимость — 0,3–1% от оценочной стоимости, для дорогих объектов (дороже ~$280 тыс.) действует повышенная ставка 2–5%.

Отдельная тема — визы: покупка жилья сама по себе ВНЖ в Таиланде не даёт. Программа Thailand Privilege (бывшая Elite) стоит от $18 тыс. до $138 тыс. (срок 5–20 лет), но права работать не даёт. LTR-виза на 10 лет с госпошлиной около $1 400 по треку Wealthy Global Citizens требует инвестиций от $500 тыс. в тайские активы, зато даёт право на работу и освобождение от налога на зарубежный доход. Нюанс: при пребывании от 180 дней в году человек становится налоговым резидентом Таиланда.

Куда идут сами покупатели: цифры сделок

За последний год настроения россиян заметно развернулись. В Турции граждане РФ 45 месяцев подряд первые среди иностранных покупателей, но спрос остывает: 4 867 объектов в 2024 году и 3 649 в 2025-м (данные Института статистики Турции, TÜİK) — минус четверть за год. По ОАЭ разворот резче: по данным Sunway Estates (их приводят "Ведомости"), за март–май 2026 года россияне купили около 1 500 объектов против 4 200 годом ранее — падение на 64% на фоне конфликта на Ближнем Востоке; восстановления интереса аналитики не ждут раньше осени. Таиланд, наоборот, растёт: по данным Real Estate Information Center (REIC), за девять месяцев 2025 года россияне оформили 822 сделки с кондоминиумами — около 1 100 в пересчёте на год, а в первом полугодии 2026-го число сделок прибавило 46% год к году.

Что выбрать: короткий вывод

ОАЭ подойдут тем, кому важнее нулевые налоги на владение и статус, — но с бюджетом от $150 тыс. Турция — самый низкий порог входа и путь к ВНЖ от $200 тыс., но с расходами при сделке и налогом на перепродажу в первые пять лет. Таиланд берёт ценой и климатом, но требует внимания к форме собственности и квоте 49%, а статус придётся оформлять отдельной визой. Считать стоит не цену квартиры, а полную сумму владения на несколько лет вперёд — с налогами, сборами и визой.