Программа сноса пятиэтажек: взгляд девелопера

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинас» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19»):

- Снос пятиэтажек станет самой масштабной программой в жилищно-строительной сфере со времен СССР и придаст дополнительный толчок развитию девелоперского бизнеса. В этом никто не сомневается. Однако уже сейчас понятно, что масштабы и сроки ее реализации потребуют привлечения девелоперского сообщества.

По планам столичных властей, под программу сноса пятиэтажек попадут 7 900 домов, где проживает 1,6 млн москвичей, которые занимают жилую площадь 25 млн кв. м. Как предполагается, все жители хрущевок должны получить не меньшую площадь, а это значит, что необходимо будет построить не менее 25 млн кв. м. жилья. Более того, как показал опыт прошлой волны сноса, на расселяемую пятиэтажку площадью 2,8 тыс. кв. м. понадобилось 3,2 тыс. кв. м. новых площадей. Это значит, что объем жилья для переселения придется увеличить до 28-29 млн кв. м. Исходя из самого оптимистичного расчета себестоимости строительства «квадрата» (60 тыс. рублей), в программу переселения нужно инвестировать как минимум 1,7 трлн рублей.

Между тем весь столичный бюджет на 2017 год составляет 1,9 трлн рублей, а на жилищные нужды из него выделяется только 106 млрд рублей. Таким образом, затраты на расселение сопоставимы с годовым бюджетом Москвы. В такой ситуации властям просто необходимо будет задействовать финансовые и технические ресурсы девелоперского бизнеса. Причем нужно понимать, что для реализации столь масштабного проекта мощностей одних только топовых застройщиков столицы не хватит. Властям придется создать условия для того, чтобы привлечь как можно более широкий круг застройщиков.  

Снижение административных барьеров

В случае участия застройщиков в качестве соинвесторов, прежде всего, необходимо сокращение издержек, чтобы проект стал для них интересным. Требуется дальнейшее снижение административных барьеров, которое позволит максимально ускорить и упростить процесс получения исходно-разрешительной документации. Сейчас на это уходит от 6 месяцев до 1 года, что в масштабах программы, которая грозит продлиться не одно десятилетие, непозволительная роскошь.

Еще одна проблема – подключение к коммунальным сетям. До сих пор этот процесс может занимать 2-3 года, поэтому требуется жесткая позиция властей, чтобы естественные монополии ограничили эти сроки.

Квартальный метод застройки

Следующий вопрос, на который нужно найти ответ: как строить? В рамках прошлой программы снос пятиэтажек в основном проходил точечно. Именно поэтому интерес инвесторов был относительно невелик – на маленьких площадках сложно создать конкурентоспособный проект, да еще и окупить «долю города». Масштабы нынешней программы (а это более 7 900 домов) позволяют вести снос и застройку поквартально. Таким образом можно будет достичь высокой скорости утилизации ветхих пятиэтажек, а девелоперы получат свободу действий на обширных участках.

При этом нужно понимать, что плотность заселения кварталов неизбежно повысится. Если сейчас на 1 га в среднем приходится около 10 тыс. кв. м, то после реновации данный показатель увеличится до 25 тыс. кв. м. на 1 га. В таких условиях квартальный план сноса становится неизбежной необходимостью, ведь понадобится реконструкция дорог, чтобы избежать пробок, строительство новых соцобъектов, чтобы избежать очередей и т.д. А для реконструкции инфраструктуры также нужны дополнительные земельные ресурсы.

Гибкая система нормативов

Что касается самих нормативов переселения – многие застройщики говорят о том, что программу не удастся реализовать, если владельцы хрущевок должны будут получить жилье в своем же районе. На мой взгляд, эту проблему можно решить без ущемления интересов переселенцев.

Квартальная застройка позволит создавать мультиформатные проекты, которые будут включать в себя жилье разных классов: для переселенцев можно построить современные панельные здания комфорт-класса. Даже если речь будет идти о престижных районах, на новостройках комфорт-класса (свыше 17 этажей), возведенных по современной панельной технологии, можно будет заработать не меньше, чем на проектах бизнес-класса.

В последующих очередях на масштабных участках можно построить любые другие форматы новостроек, которые будут выгодны с точки зрения застройщика. Кстати, уже сейчас в столице есть проекты, где соседствуют корпуса комфорт- и бизнес-класса.

Также полагаю, что подход к определению нормативов по социальной инфраструктуре во всех зонах реновации должен быть дифференцированным. К примеру, сейчас нормативы по обеспеченности машино-мест вынуждают застройщиков возводить паркинги, в которых порядка 30% парковок остаются невостребованными покупателями. Полагаю, что при реновации каждого квартала необходим индивидуальный расчет нормативов, основанный на реальных потребностях старых и новых жителей района в объектах инфраструктуры.

Взаимодействие с переселенцами

Каждому застройщику хорошо известно, что передача квартиры покупателю – это самый хлопотный процесс. В рамках программы переселения он будет еще более сложным, ведь собственники старых квартир рассчитывают получить новое жилье, ни в чем не уступающее прежнему.

Действительно, власти гарантируют получение равноценного метража и числа комнат, но есть еще масса нюансов. Скажем, человек жил в квартире с видом на двор, а получил вид на оживленную проезжую часть. Уже сейчас можно представить, что таких поводов для недовольства может быть много. Особенно тяжело будет работать с пожилыми людьми, которые традиционно консервативно настроены даже по отношению к самым незначительным изменениям в быту.

Полагаю, что городским властям, как инициаторам программы и носителям большого опыта работы с самыми разнообразными группами населения, следует взять на себя взаимодействие с переселенцами. Расселение, распределение площадей, передача квартиры в новостройке, коммуникация с новоселами, работа с претензиями по качеству – все эти вопросы должны остаться в компетенции города. Иными словами, город выступает заказчиком строительства, а застройщик возводит жилье для переселенцев. На следующем этапе город распределяет «метры» среди собственников пятиэтажек.

Но власти могут применить и другую схему, при которой расходы девелопера на строительство жилья для переселенцев будут компенсироваться городом только после передачи квартир новым собственникам. Это будет означать, что все взаимодействие с владельцами пятиэтажек по поводу заселения и передачи им объектов будет возложено на застройщиков.

Такая схема применялась в первую волну расселения хрущевок и обернулась лишними затратами и хлопотами для застройщиков, отчего их интерес к участию в программе постепенно угас. Сейчас такой подход изначально отпугнет большинство девелоперов, которые не захотят работать с возможными возражениями переселенцев.

Таким образом, проект сноса хрущевок неизбежно требует решений в рамках государственно-частного партнерства. Программа расселения кардинально изменит облик всего города и расстановку сил на рынке недвижимости. Для этого необходимо обновить инфраструктуру, разработать более гибкие требования к застройщикам и найти эффективные форматы взаимодействия с властями.