Как начался 2024 год на рынке новостроек Москвы и Подмосковья: итоги 1 квартала

Начало 2024 года выдалось горячим: всё внимание было приковано к конфликту между крупными банками и девелоперами по причине введения кредиторами комиссий за выдачу льготной ипотеки — весомого инструмента на рынке недвижимости. К тому же опасения вызывало и ужесточение её условий.

Вместе с экспертами разбираемся в статье, какое влияние по итогам первых трёх месяцев 2024 года оказали вышеперечисленные факторы на спрос, во сколько в среднем обходится покупка квартиры в московской новостройке и какой класс жилья теряет позиции на первичном рынке Московской области.

   Традиционный несезон с новыми вызовами

В начале года рынок недвижимости всегда встречает низкий потребительский интерес. По наблюдениям московского Росреестра, в январе спрос на рынке новостроек в городе просел на 59,3% по сравнению с предыдущим декабрём, а в феврале снизился ещё на 10,4%. По итогам 1 кв. 2024 года показатель сократился на 40,3% относительно 4 кв. 2023 года, а в годовой динамике потерял 1,3%, приводит данные директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Наибольшая просадка спроса отмечалась в проектах, позиционируемых в комфорт-классе.

Заметно сократился интерес по итогам 1 кв. 2024 года и к новостройкам в Московской области за счёт высокого реализованного спроса во второй половине 2023 года. В январе-марте настоящего года этот показатель составил 421 тыс. м² жилья — меньше на 9,8% в годовой динамике и в 2 раза, чем в предыдущем квартале.

Обычно причиной отрицательной динамики в рассматриваемом периоде становятся длинные праздничные выходные, но в этот раз спрос охладили и другие факторы. Многие покупатели опасались увеличения ключевой ставки и поспешили завершить сделки до Нового года, делится президент девелоперской компании G3 GROUP Олег Гулеватый. Кроме того, отмечает он, повлияли изменения по льготной ипотеке и её неопределённые перспективы: при повышении первоначального взноса и уменьшения размера кредита люди не хотели откладывать покупку на потом.

О последствиях ужесточения условий выдачи льготной ипотеки под 8% в столице рассказал руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко: "Теперь максимальной суммы кредита 6 млн рублей при минимальном первоначальном взносе 30% хватает на квартиру стоимостью не более 8,6 млн, а предложений по такой цене, особенно в "старой" Москве, крайне мало". Эксперт также заметил, что спрос был сильно исчерпан во время прошлогоднего ажиотажа, а чтобы накопился новый, нужно время. При этом цены на рынке за последние 3-4 года выросли в 1,5-2 раза. Негативно повлияли на активность покупателей и комиссии за выдачу льготной ипотеки, которые банки ввели в начале года, однако, большинство их уже отменили.

   Без бурного роста

В 1 кв. 2024 года предложение в столице выросло на 3,9% относительно 4 кв. 2023 года, но в годовой динамике снизилось на 3,6%, сообщает Роман Родионцев. Всего в январе-марте этого года на первичном рынке в старых границах Москвы в реализации находилось 2,8 млн м² жилья. Средневзвешенная цена предложения продемонстрировала небольшой рост на 1,8% и по итогам 1 кв. 2024 года достигла 534,8 тыс. руб./м².

Источник: Est-a-Tet

Стагнацию в 1 кв. 2024 года отмечает и Олег Репченко, по крайней мере в прайсах застройщиков. При этом произошёл рост размеров дисконта: с 20% в январе до 30% в феврале, и такой уровень держится до сих пор. А вот средняя стоимость сделки, по данным столичного Росреестра, снизилась с 18,3 млн рублей в конце 2023 года до 17,2 млн по итогам первых трёх месяцев текущего года.

Более существенным кажется прирост цен за год — на 12,3%. Если смотреть детальнее, то увеличение показателя было неоднородным и составило от 10 до 16% в зависимости от проекта и его локации, уточняет Олег Гулеватый.

В свою очередь, директор по продажам и клиентскому сервису проекта THE FIVE Ольга Воронцова говорит о том, что в сравнении с показателями 1 кв. прошлого года рост средней цены лота в премиальном сегменте составил почти 7%. Существующие объёмы вывода жилья способствуют росту его стоимости. Дефицит предложения на первичном рынке поддерживает сформировавшийся тренд на удорожание столичного квадратного метра, и дальнейшее развитие данной тенденции также ожидается во 2 и 3 кв. этого года.

По подсчётам Est-a-Tet, структура предложения в разрезе классов относительно предыдущего квартала практически не изменилась. В контексте спроса отмечается увеличение доли бизнес-класса с 47% до 50%, а также с 8% до 11% в премиальных проектах. Весомое сокращение с 43% до 37% произошло в проектах комфорт-класса. Доля элитного сегмента за квартал осталась прежней.

Источник: Est-a-Tet

Предложение новостроек в Московской области внутри ЦКАД в 1 кв. 2024 года было представлено в 188 проектах и насчитывало 40,4 тыс. лотов. За квартал его объём сократился на 1% и составил 1,9 млн м², в годовой динамике показатель снизился на 4%. Но здесь следует принимать во внимание высокую базу прошлого года, когда в 1 кв. предложение было максимальным за 3 года.

Средневзвешенная цена предложения в 1 кв. 2024 года выросла на 3,4% до 189,2 тыс. руб./м², за год — на 11,9%, приводит статистику по первичному рынку Подмосковья Роман Родионцев.

Источник: Est-a-Tet

Как в структуре предложения, так и спроса среди новостроек Московской области, по-прежнему, преобладает комфорт-класс с долями 80% и 81% соответственно. При этом "стандарт" продолжает вымываться с рынка: за квартал его предложение сократилась с 18% до 17%, годом ранее показатель достигал 25%.

Источник: Est-a-Tet

   Ипотека сдала позиции

Впервые за долгое время доля сделок с ипотекой в Москве опустилась на уровень менее 70% и приблизилась к показателю 2 кв. 2022 года. По итогам последних трёх месяцев она составила 61,7%, снизившись на 12,9 п.п. за квартал. Годом ранее значение достигало 75,1%.

Источник: Est-a-Tet

Ипотека остаётся основным инструментом приобретения жилья ипотека и на рынке Московской области. Однако за счёт изменения условий доля ипотечных сделок в 1 кв. 2024 года сократилась на 5,5 п.п. до 82,2%.

По мнению Романа Родионцева, после пересмотра условий ипотеки и сокращения лимита кредита спрос будет постепенно восстанавливаться и достигнет стабильных показателей. Уже отмечается, что покупатели стали привыкать к текущему уровню ставок. Также продолжают действовать семейные ипотечные программы, которые поддерживают спрос.

Руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков дополняет, что в марте 2024 года доля ипотечных сделок уже выросла на 11,7% по сравнению с февралём. Так что адаптация рынка к высоким ставкам — дело времени.

Что касается ограничений на льготную ипотеку некоторыми крупными банками в начале года, это спровоцировало дополнительную финансовую нагрузку для застройщиков в размере 5-7% от стоимости недвижимости и падение доходности от продаж. Но на сегодняшний день в этой ситуации был найден компромисс: если покупатель выбирает банк, который ввёл комиссионное вознаграждение, то лот будет стоить дороже, чем по программам в других кредитных организациях, объясняет Олег Гулеватый.

В любом случае, эта ситуация тоже оказала влияние на объёмы льготной ипотеки в 1 кв. 2024 года. Как подмечает руководитель центра аналитики DEVISION Денис Шинкоренко, больше всего сделок в Москве и Московской области за 1 кв. 2024 года было зарегистрировано в марте, когда крупные банки пересмотрели условия комиссии по льготной ипотеке для застройщиков-партнёров. Тогда же начался более активный рост в ответ на восстановление уровня продаж. 

   Тенденции

За первые два месяца рынок и застройщики адаптировались к новым условиям кредитования, и уже в марте был зафиксирован рост в объёме продаж — +44% к февралю. Далее такого резкого прироста не предвидится, но возможны сезонные колебания, считает Денис Бобков.

Как покупатели, так и девелоперы ожидают снижения ставок по кредитам. Формирование при таких условиях отложенного спроса в массовом сегменте даёт хороший задел для реализации новых проектов, при том, что новинки в целом продолжают выходить на рынок. И, по словам Романа Родионцева, решение квартирного вопроса не откладывается в "долгий ящик": одна часть людей берёт стандартную ипотеку в надежде рефинансировать её после того, как ключевая ставка снизится, другая — выбирает краткосрочный кредит.

Альтернативным инструментом становятся программы субсидированной ипотеки со сниженной ставкой на первый период, точечные программы стимулирования продаж и рассрочки с различными условиями.

В сегодняшних ценовых реалиях растёт спрос, а за ним и предложение студий и небольших "однушек" в Москве: только на такие лоты у покупателей хватает денег и максимального лимита по льготной ипотеке под 8%, на их долю приходится 42% от всего объёма строящихся квартир. Так что уменьшение площадей стало трендом на рынке новостроек, отмечает Олег Репченко.

В Подмосковье же в ближайшей перспективе продолжится тенденция смещения спроса в сторону качественных проектов комфорт-класса, прогнозирует руководитель департамента маркетинговых исследований "Главстрой Регионы" Ксения Гришковец, что связано с более доступным бюджетом покупки.