НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Как начался 2024 год на рынке новостроек Москвы и Подмосковья: итоги 1 квартала

19 апреля 2024     |   Мари Савченко

Начало 2024 года выдалось горячим: всё внимание было приковано к конфликту между крупными банками и девелоперами по причине введения кредиторами комиссий за выдачу льготной ипотеки — весомого инструмента на рынке недвижимости. К тому же опасения вызывало и ужесточение её условий.

Вместе с экспертами разбираемся в статье, какое влияние по итогам первых трёх месяцев 2024 года оказали вышеперечисленные факторы на спрос, во сколько в среднем обходится покупка квартиры в московской новостройке и какой класс жилья теряет позиции на первичном рынке Московской области.

   Традиционный несезон с новыми вызовами

В начале года рынок недвижимости всегда встречает низкий потребительский интерес. По наблюдениям московского Росреестра, в январе спрос на рынке новостроек в городе просел на 59,3% по сравнению с предыдущим декабрём, а в феврале снизился ещё на 10,4%. По итогам 1 кв. 2024 года показатель сократился на 40,3% относительно 4 кв. 2023 года, а в годовой динамике потерял 1,3%, приводит данные директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Наибольшая просадка спроса отмечалась в проектах, позиционируемых в комфорт-классе.

Заметно сократился интерес по итогам 1 кв. 2024 года и к новостройкам в Московской области за счёт высокого реализованного спроса во второй половине 2023 года. В январе-марте настоящего года этот показатель составил 421 тыс. м2 жилья — меньше на 9,8% в годовой динамике и в 2 раза, чем в предыдущем квартале.

Обычно причиной отрицательной динамики в рассматриваемом периоде становятся длинные праздничные выходные, но в этот раз спрос охладили и другие факторы. Многие покупатели опасались увеличения ключевой ставки и поспешили завершить сделки до Нового года, делится президент девелоперской компании G3 GROUP Олег Гулеватый. Кроме того, отмечает он, повлияли изменения по льготной ипотеке и её неопределённые перспективы: при повышении первоначального взноса и уменьшения размера кредита люди не хотели откладывать покупку на потом.

О последствиях ужесточения условий выдачи льготной ипотеки под 8% в столице рассказал руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко: "Теперь максимальной суммы кредита 6 млн рублей при минимальном первоначальном взносе 30% хватает на квартиру стоимостью не более 8,6 млн, а предложений по такой цене, особенно в "старой" Москве, крайне мало". Эксперт также заметил, что спрос был сильно исчерпан во время прошлогоднего ажиотажа, а чтобы накопился новый, нужно время. При этом цены на рынке за последние 3-4 года выросли в 1,5-2 раза. Негативно повлияли на активность покупателей и комиссии за выдачу льготной ипотеки, которые банки ввели в начале года, однако, большинство их уже отменили.

   Без бурного роста

В 1 кв. 2024 года предложение в столице выросло на 3,9% относительно 4 кв. 2023 года, но в годовой динамике снизилось на 3,6%, сообщает Роман Родионцев. Всего в январе-марте этого года на первичном рынке в старых границах Москвы в реализации находилось 2,8 млн м2 жилья. Средневзвешенная цена предложения продемонстрировала небольшой рост на 1,8% и по итогам 1 кв. 2024 года достигла 534,8 тыс. руб./м2.


Г1
Источник: Est-a-Tet

 

Стагнацию в 1 кв. 2024 года отмечает и Олег Репченко, по крайней мере в прайсах застройщиков. При этом произошёл рост размеров дисконта: с 20% в январе до 30% в феврале, и такой уровень держится до сих пор. А вот средняя стоимость сделки, по данным столичного Росреестра, снизилась с 18,3 млн рублей в конце 2023 года до 17,2 млн по итогам первых трёх месяцев текущего года.

Более существенным кажется прирост цен за год — на 12,3%. Если смотреть детальнее, то увеличение показателя было неоднородным и составило от 10 до 16% в зависимости от проекта и его локации, уточняет Олег Гулеватый.

В свою очередь, директор по продажам и клиентскому сервису проекта THE FIVE Ольга Воронцова говорит о том, что в сравнении с показателями 1 кв. прошлого года рост средней цены лота в премиальном сегменте составил почти 7%. Существующие объёмы вывода жилья способствуют росту его стоимости. Дефицит предложения на первичном рынке поддерживает сформировавшийся тренд на удорожание столичного квадратного метра, и дальнейшее развитие данной тенденции также ожидается во 2 и 3 кв. этого года.

По подсчётам Est-a-Tet, структура предложения в разрезе классов относительно предыдущего квартала практически не изменилась. В контексте спроса отмечается увеличение доли бизнес-класса с 47% до 50%, а также с 8% до 11% в премиальных проектах. Весомое сокращение с 43% до 37% произошло в проектах комфорт-класса. Доля элитного сегмента за квартал осталась прежней.


Г2
Источник: Est-a-Tet

 

Предложение новостроек в Московской области внутри ЦКАД в 1 кв. 2024 года было представлено в 188 проектах и насчитывало 40,4 тыс. лотов. За квартал его объём сократился на 1% и составил 1,9 млн м2, в годовой динамике показатель снизился на 4%. Но здесь следует принимать во внимание высокую базу прошлого года, когда в 1 кв. предложение было максимальным за 3 года.

Средневзвешенная цена предложения в 1 кв. 2024 года выросла на 3,4% до 189,2 тыс. руб./м2, за год — на 11,9%, приводит статистику по первичному рынку Подмосковья Роман Родионцев.


Г3
Источник: Est-a-Tet

 

Как в структуре предложения, так и спроса среди новостроек Московской области, по-прежнему, преобладает комфорт-класс с долями 80% и 81% соответственно. При этом "стандарт" продолжает вымываться с рынка: за квартал его предложение сократилась с 18% до 17%, годом ранее показатель достигал 25%.


Г4
Источник: Est-a-Tet

 

   Ипотека сдала позиции

Впервые за долгое время доля сделок с ипотекой в Москве опустилась на уровень менее 70% и приблизилась к показателю 2 кв. 2022 года. По итогам последних трёх месяцев она составила 61,7%, снизившись на 12,9 п.п. за квартал. Годом ранее значение достигало 75,1%.


Г5
Источник: Est-a-Tet

 

Ипотека остаётся основным инструментом приобретения жилья ипотека и на рынке Московской области. Однако за счёт изменения условий доля ипотечных сделок в 1 кв. 2024 года сократилась на 5,5 п.п. до 82,2%.

По мнению Романа Родионцева, после пересмотра условий ипотеки и сокращения лимита кредита спрос будет постепенно восстанавливаться и достигнет стабильных показателей. Уже отмечается, что покупатели стали привыкать к текущему уровню ставок. Также продолжают действовать семейные ипотечные программы, которые поддерживают спрос.

Руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков дополняет, что в марте 2024 года доля ипотечных сделок уже выросла на 11,7% по сравнению с февралём. Так что адаптация рынка к высоким ставкам — дело времени.

Что касается ограничений на льготную ипотеку некоторыми крупными банками в начале года, это спровоцировало дополнительную финансовую нагрузку для застройщиков в размере 5-7% от стоимости недвижимости и падение доходности от продаж. Но на сегодняшний день в этой ситуации был найден компромисс: если покупатель выбирает банк, который ввёл комиссионное вознаграждение, то лот будет стоить дороже, чем по программам в других кредитных организациях, объясняет Олег Гулеватый.

В любом случае, эта ситуация тоже оказала влияние на объёмы льготной ипотеки в 1 кв. 2024 года. Как подмечает руководитель центра аналитики DEVISION Денис Шинкоренко, больше всего сделок в Москве и Московской области за 1 кв. 2024 года было зарегистрировано в марте, когда крупные банки пересмотрели условия комиссии по льготной ипотеке для застройщиков-партнёров. Тогда же начался более активный рост в ответ на восстановление уровня продаж. 

   Тенденции

За первые два месяца рынок и застройщики адаптировались к новым условиям кредитования, и уже в марте был зафиксирован рост в объёме продаж — +44% к февралю. Далее такого резкого прироста не предвидится, но возможны сезонные колебания, считает Денис Бобков.

Как покупатели, так и девелоперы ожидают снижения ставок по кредитам. Формирование при таких условиях отложенного спроса в массовом сегменте даёт хороший задел для реализации новых проектов, при том, что новинки в целом продолжают выходить на рынок. И, по словам Романа Родионцева, решение квартирного вопроса не откладывается в "долгий ящик": одна часть людей берёт стандартную ипотеку в надежде рефинансировать её после того, как ключевая ставка снизится, другая — выбирает краткосрочный кредит.

Альтернативным инструментом становятся программы субсидированной ипотеки со сниженной ставкой на первый период, точечные программы стимулирования продаж и рассрочки с различными условиями.

В сегодняшних ценовых реалиях растёт спрос, а за ним и предложение студий и небольших "однушек" в Москве: только на такие лоты у покупателей хватает денег и максимального лимита по льготной ипотеке под 8%, на их долю приходится 42% от всего объёма строящихся квартир. Так что уменьшение площадей стало трендом на рынке новостроек, отмечает Олег Репченко.

В Подмосковье же в ближайшей перспективе продолжится тенденция смещения спроса в сторону качественных проектов комфорт-класса, прогнозирует руководитель департамента маркетинговых исследований "Главстрой Регионы" Ксения Гришковец, что связано с более доступным бюджетом покупки.

6
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!

Закажите обратный звонок чтобы узнать подробности

Подпишитесь на специальные предложения, скидки и новости рынка новостроек.

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
08.11.2024
Топ самых модных элитных ЖК

За три квартала 2024 г. в премиальных проектах на стадии строительства девелоперы заключили 1060 сделок по ДДУ с физлицами. Причем 55% спроса пришлось на пять комплексов,...

07.11.2024
В Москве растут продажи элитного жилья

На столичном рынке элитных новостроек отмечается активный рост спроса на жилье. Так, с начала года продажи выросли в среднем на 14%, однако стоит отметить, что доля сделок с...

06.11.2024
Почти половина новостроек со сдачей в 2024 году - бизнес-класс

Около половины столичных новостроек со сдачей до конца текущего года относятся к бизнес-классу, сообщают аналитики компаний BnMap.pro и TOUCH. Общее...

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
404
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 38,0 м²19 820 244 ₽

2-к. от 63,2 м²31 494 913 ₽

3-к. от 79,9 м²35 870 409 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
343
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 11, 12 (cдан) ...

Студия от 23,8 м²16 587 416 ₽

1-к. от 38,6 м²21 010 988 ₽

2-к. от 43,2 м²24 437 060 ₽

3-к. от 71,3 м²32 245 268 ₽

4-к. от 101,7 м²42 430 949 ₽

5+ к. от 157 м²79 100 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
492
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 4 (Башня Б), 2, 3 (3-й квартал 2025)

1-к. от 40,3 м²22 558 523 ₽

2-к. от 58,5 м²33 182 221 ₽

3-к. от 79,2 м²43 067 213 ₽

4-к. от 86,3 м²51 727 807 ₽

5+ к. от 118 м²92 400 000 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
ЖК «Равновесие». Старт продаж
ЖК «Равновесие». Старт продаж

Квартиры от 5 млн руб. Одинцовский район. Малоэтажные дома в окружении леса.

ЖК SOUL. Бизнес-класс. Цены от 14,4 млн руб
ЖК бизнес-класса SOUL

OFFLINE-квартал у м. Сокол. Специальные условия в ноябре. Выгодная ипотека

Moments - квартал бизнес-класса в окружении парков
Moments - квартал бизнес-класса

Панорамы на парк Покровское-Стрешнево. Жизнь наедине с природой. Выгода до 17% до 30.11

Бизнес-класс UNO Соколиная гора. Будь первым!
Бизнес-класс UNO Соколиная гора

Старт продаж нового проекта от ГК Основа. Квартиры от 9,2 млн руб. Метро и МЦК в шаговой доступности!

ЖК «Детали». Новая Москва!
ЖК «Детали». Старт продаж

Московская прописка. 15 мин от МКАД. Квартиры с отделкой от 6 млн. Рассрочка 0%

ЖК INDY TOWERS Застройщик Группа Аквилон
ЖК INDY TOWERS.

От 15 млн руб с отделкой White Box. Рассрочка 2 года без удорожания!

ОСТРОВ. НОВЫЙ ПРЕМИАЛЬНЫЙ
ЖК Остров. Старт продаж

Квартиры у парка. За окнами - река, заповедники, Сити, Поклонная гора. Запад Москвы

СИМВОЛ. Старт продаж у центра Москвы
СИМВОЛ. Жить у центра.

Квартал рядом с центром Москвы. Готовая инфраструктура, лицей

Скидка до 30% на квартиры с отделкой в AFI Tower
ЖК Afi Tower

Панорамные виды на парки. 7 минут пешком до метро Ботанический сад. Выдаём ключи

ЖК Мечта
ЖК Мечта

Мультиформатный жилой комплекс. Квартиры от 5,6 млн руб. Малоэтажное строительство.

ЖК iLove. Скидка до 21%
ЖК iLove, 10 мин. от м. Алексеевская

Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов

«Мангазея на Тульской» | Жизнь на высоте у центра
ЖК Мангазея на Тульской

Завораживающие виды на город, приватный двор с ландшафтным садом, консьерж-сервис 24/7

Аквилон Signal от 7,2 млн руб. Скидка 35%
Аквилон Signal Скидки

Скидка для регионов. Отделка и меблировка. Консьерж-сервис. Двор без машин

Сравнение В сравнении - 0