Самое время: инвестируем в коммерцию в новостройках

Первый раз я задумалась над тем, что коммерческие помещения на первых этажах в новых жилых комплексах даже на окраине Москвы - это что-то сверхвыгодное и очень интересное с точки зрения инвестиций, когда моя подруга сняла крохотный уголок в кафе под цветочный бутик в Новой Москве за 300 тыс. рублей в месяц. И даже на время убыточного карантина никто не делал скидок, наоборот, тариф вырос на 15%.

Второй сигнал - исследовать вопрос инвестиционной привлекательности такого формата недвижимости мне «подкинул» знакомый, который распродавал все свои активы и даже квартиру, в которой живёт для того, чтобы вложиться в большое недостроенное помещение в одном из строящихся ЖК тоже в Новой Москве. На моё искреннее удивление он с горящими глазами заверил, что это лучшее решение в его жизни.

Поэтому сегодня интернет-портал «НовостройСити» с помощью профессиональных игроков рынка недвижимости попробует разобраться в преимуществах покупки коммерческого помещения в строящихся ЖК с целью заработать и в нюансах, которые должен знать начинающий инвестор. Поэтому если вы планировали инвестировать в новостройку, сначала прочитайте статью и решите стоит ли ограничиваться покупкой жилья или лучше рассмотреть коммерцию.

Арендовать или перепродавать?

Коммерческие помещения на первых этажах новых жилых комплексов предусматривают несколько способов «как заработать». Можно действовать по классике инвесторов жилой недвижимости - покупать на начальной стадии строительства ЖК и продавать перед сдачей в эксплуатацию. Но считается, что такой вариант подходит только крупным инвесторам с большим бюджетом. По словам Антона Белых, генерального директора консалтинговой компании DNA Realty, автора телеграм-канала о торговой недвижимости StreetOK, застройщики на коммерческую недвижимость сразу ставят высокие цены. Поэтому такой вариант для инвестиции выгоден, если у вас есть не менее 100 млн рублей. «И тогда можно купить сразу все или почти все помещения в том или ином ЖК, получить за это дисконт, сдать помещения в аренду своими силами или силами брокеров, а уже потом перепродавать как арендный бизнес. В этом случае рост цены будет от 20 до 70% в зависимости от входных условий», - объясняет он. Кстати, по оценкам Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development, стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. «Цена квадратного метра — от 180 до 400 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража», - отмечает он. Эксперт подтверждает, что ценник на завершающей стадии строительства ЖК не существенно будет отличаться от «стартового».

Однако всё выше сказанное совершенно не означает то, что есть смысл рассматривать коммерческое помещение только в готовых проектах. Конечно, нет. Войдя в проект первыми, вы сможете «выцепить» самое ликвидное помещение с отличными характеристиками, что впоследствие станет огромным плюсом при сдаче в аренду. Кроме того, некоторые из опрошенных подтвердили, что на росте цены за время строительства всё-таки можно заработать процентов 15-20.

Второй способ - самый популярный для этого сегмента - купил и сдаёшь в аренду. Но считается, что наиболее высокодоходный - купить, сдать в аренду и через 2-3 года продать как готовый бизнес.

И сколько же можно заработать?

Самый важный вопрос для любого инвестора - прибыль. «Сдача коммерческих помещений в новостройках - это достаточно выгодный арендный бизнес», - считает  Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Отмечая, что доходность помещения в зависимости от площади и характеристик, его расположения и проходимости в рамках ЖК, а также локации самого проекта может варьироваться от 7 до 12% годовых. «Если говорить о покупке помещения на старте продаж, а как правило, это происходит на финальной стадии строительства дома, и перепродаже спустя 1-1,5 года после ввода ЖК в эксплуатацию, то инвестор может заработать от 5 до 15% от вложенной суммы. Именно настолько в среднем повышается стоимость помещений», - говорит она. Антон Белых напоминает и о том, что есть спекулятивные инвестиции, когда, например, выкупают помещения в ЖК оптом, а потом сдают и перепродают в розницу. «Тут доходность может доходить до 50-100% за счет скидок за опт», - уточняет он.

С первого взгляда звучит неплохо. Однако даже «прожжёный» инвестор потерпит неудачу, если выберет неправильный объект. А сделать это очень легко, так как тут не действуют правила принятые на рынке жилья. Здесь ценятся совершенно другие критерии. 

Как выбрать ликвидный объект?

Красивый вид из окна, тихое спокойное уютное местечко - бегите от этих критериев, которые идеально подходят для жилья, но являются лютыми врагами любой коммерции. Нужно больше шума и людей. Как бы это не звучало в наш непростой «масочный» период, вам нужна толпа. Ваш идеал - помещение, которое располагается на пути к метро или автобусной остановке.

А если таких транспортных точек нет? «Наиболее перспективными будут центральные улицы района, перекрестки и пешеходные зоны. Всегда интересны для стрит-ритейла угловые помещения с хорошей видимостью на пересечении оживленных улиц», - рассказывает Илья Смирнов, руководитель департамента продаж и приобретений, R2 Asset Management.  По его словам, интересоваться нужно только помещениями от 50 до 100 «квадратов».

Ирина Доброхотова добавляет, что ликвидное помещение должно иметь несколько отдельных входов: для посетителей, а также для разгрузки товаров. «Во-вторых, быть со свободной планировкой, в плане квадратным и пропорциональным, это позволит рационально обустроить витрины с товарами, а также обеспечить удобные проходы для посетителей. В-третьих, помещение должно иметь входную группу, которая позволит разместить без ущерба приватности для жителей нижних этажей этого дома световые рекламные конструкции с логотипом магазина. Также более ликвидными, как правило, считаются помещения с большими витринными окнами, в которых также можно разместить баннеры либо промо-товары», - описывает она выигрышный вариант.

Антон Белых советует также искать помещение с электричеством 0,3 кВт на 1 кв.м и отдельной вытяжкой. «Чем больше будет вариативность, тем проще сдать объект. То есть если у вас хорошее место, есть киловатты и вытяжка, вы можете  сдать помещение как под маникюрный салон, так и под хинкальную и будете выбирать арендаторов», - отмечает он. И предупреждает, что не стоит покупать помещения в 100 метрах от школ и садиков. «Тогда вы не сможете разместить табак/кальяны, алкоголь, а скоро, возможно, и пиво. А это – тоже выбор, повышающий ликвидность помещения, так как операторы с алкоголем платят всегда более высокие ставки аренды, чем всякие студии красоты и детские кружки».

Риски и пугающая пустота

А теперь самая неприятная часть: чем может закончиться покупка коммерческого помещения с негативным оттенком. Самое очевидное и часто встречающее объясняет Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс»: «Риски инвестирования в коммерческие помещения на первых этажах новостроек следующие: запросы собственника, касающиеся арендных ставок, могут не соответствовать рыночным. Это повлечет за собой длительную экспозицию объекта на рынке. Фактически никто не будет арендовать недвижимость, лот не принесет ожидаемого дохода, однако собственник будет вынужден исправно оплачивать налоги и эксплуатацию».

Напомню еще о том, если для покупки помещения вы решили привлечь заёмные средства, то ко всему указанному добавятся выплаты по кредиту.

Если вы нацелились на покупку коммерческого помещения в ЖК, которого еще нет, вы сталкиваетесь со стандартными страхами инвестора в любой строящийся объект - оказаться в проекте - долгострое. Сроки могут переноситься, а ваши инвестиции будут намертво заморожены и не принесут вам ничего.

Еще одна неприятность - выбирая помещение в многомиллионном проекте, вы рассчитываете на большие потоки людей, но если построят, к примеру, только вашу очередь, а обещанные 5 другие - нет. Считайте, вы лишаетесь дохода.

Попасть впросак можно и даже при условии, что застройщик выполнит все обещания и сроки. Вы можете выбрать ликвидное помещение, но в неудачном ЖК, где почти нет жителей.

Екатерина Батынкова советует также изучить, насколько высоким будет предложение в данном районе. «Если речь идет о новостройке, возле которой в ближайшие годы появятся еще 10 жилых комплексов, советую отказаться от такой опции. Оправданнее будет отдать предпочтение новому дому, вокруг которого уже невозможно что-то возвести. Также рекомендую оценить по открытым источникам актуальные предложения аренды в районе или же отдельно взятом доме. Значимым показателем в этом случае будет количество выставленных лотов и длительность периода их позиционирования. Чем больше лотов и чем дольше период – тем рискованнее инвестиция», - замечает она.

Подытоживая, выбрав правильное место в правильном ЖК, можно неплохо заработать на аренде или продаже готового бизнеса. А подстраховать себя можно, например, обратившись к грамотному брокеру, который проведет андеррайтинг помещений самостоятельно.

Планируете приобретение коммерческого помещения? Свяжитесь с нами!