ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Стоит ли покупать апартаменты с целью инвестиций?

12 октября 2020     |   Автор Ольга Петрова

Еще несколько лет назад апартаменты отпугивали потенциальных покупателей, поэтому и цены на этот формат были очень привлекательные. Сейчас многие инвесторы посмотрев на то, сколько заработали рискнувшие «первопокупатели» такого формата, стали относиться к апартам с бОльшим доверием, хотя при прочих равных всё равно предпочитают вкладывать средства в жилые комплексы. Сегодня интернет-портал «НовостройСити» решил разобраться можно ли заработать на апартаментах и какие риски ждут при их покупке.

Меньше «вход», надежно и разнообразно

Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.

У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой. Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор  по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г.  застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. «Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», - утверждает она.  Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продаётся по другой схеме, откажитесь от покупки.

Еще одно преимущество - локация. Откуда вообще появился формат апартаментов - из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жильё, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты – располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро. Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно - по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже. В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», - замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».

апарты


Сколько можно заработать?

Главное преимущество апартаментов перед квартирами - цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», - говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.  Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже. При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.

Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше. Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей. А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», - приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду – достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег - считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». - Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения – жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру. «В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья – по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому. Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», - отмечает эксперт.

«Есть ряд инвестпродуктов – апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», - отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной,  доходность составляет до 13% годовых.

апарты1


Нет прописки, выше налог, ипотечная ставка и коммуналка

Прочитав всё выше сказанное, не торопись бежать оформлять сделку покупки апартаментов. Есть и другая сторона такой инвестиции, которую обязательно нужно знать. «Основной минус в том, что в юридическом смысле это не квартира. В правовом поле апартаменты считаются самостоятельным объектом недвижимости, который относится к нежилым помещениям, но пригодных для временного проживания», - рассказывает Ольга Тумайкина. В целом для вас как для инвестора это не должно иметь большого значения, но если вы решите апартаменты продать, а не сдавать в аренду, то такой фактор может отпугнуть часть потенциальных покупателей.

Статус нежилого помещения тянет за собой целую вереницу последствий: коммунальные платежи выше, ипотечная ставка тоже, нельзя использовать материнский капитал, выше налог на имущество. Впрочем, с повышенным налогом нужно еще разобраться. Апартаменты бывают нескольких типов: в составе офисных центров и гостиничного типа. Как поясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея, если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости. Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине. «Если же мы говорим об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», - заключает он. 

Как объясняет Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», еще один повод волноваться - для нежилой недвижимости нет утвержденных единых тарифов на водоснабжение и электроэнергию. «Поставщики имеют возможность продавать энергоресурсы в этом сегменте по высоким рыночным ценам, и для апартаментов стоимость начисляется по такому же тарифу. Точные цифры указать сложно, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с компаниями-поставщиками. В среднем можно сказать, что владельцы апартаментов переплачивают по сравнению с собственниками квартир в 2 – 2,5 раза», - говорит она. Кроме того,
на этот вид собственности не распространяются льготы. «То есть и пенсионеры, и инвалиды, и многодетные семьи будут платить полную стоимость налогов и обслуживания», - уточняет эксперт.

Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых. В составе апарт-комплекса HILL 8 апартаменты, два этажа помещений для офисов и стрит-ритейла, монобрендовый ресторан, салон красоты, фитнес-клуб, услуги консьерж сервиса 24/7. На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч. А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило,  мест в детских садах и школах всё равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.

Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильём, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве всё-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.




Планируете покупку апартаментов в новостройке? Свяжитесь с нами!

Закажите обратный звонок чтобы узнать подробности

Подпишитесь на специальные предложения, скидки и новости рынка новостроек.

 


Еще больше интересного в нашем телеграм канале Подписаться


Новостройки указанные в статье

4.00
По 3 оценкам
223
Цена за м², тыс.
Ботанический Сад
г. Москва, ул. 1-я Леонова
Эконом. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 4 квартал 2020

1-комн. от 38,55 м²9 400 000 ₽

2-комн. от 70,1 м²14 000 000 ₽

Студия от 19,6 м²5 700 000 ₽

+7(495) 220-30-43
3.90
По 3 оценкам
116
Цена за м², тыс.
Тушинская
г. Москва, Волоколамское ш., вл. 71/22
Эконом. Монолитный. Черновая. Подземная парковка.
Застройщик: ГК ФСК (ФСК "Лидер")
Срок сдачи: 2 квартал 2022

1-комн. от 26,4 м²5 300 000 ₽

2-комн. от 35,4 м²6 400 000 ₽

3-комн. от 45,6 м²9 200 000 ₽

+7(495) 220-30-43
4.00
По 3 оценкам
200
Цена за м², тыс.
Алексеевская
г. Москва, пр. Мира, д.95, стр.3
Эконом. Кирпично-монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Застройщик: "Сити-XXI век"
Срок сдачи: 4 квартал 2020

1-комн. от 51 м²12 000 000 ₽

2-комн. от 111 м²23 600 000 ₽

3-комн. от 124 м²27 300 000 ₽

Студия от 37 м²7 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43
4.00
По 3 оценкам
150
Цена за м², тыс.
Технопарк
г. Москва, пр-т. Андропова, вл.10
Эконом. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 квартал 2021

1-комн. от 37,58 м²7 500 000 ₽

2-комн. от 86,48 м²14 800 000 ₽

Студия от 18,6 м²4 000 000 ₽

+7(495) 220-30-43
4.00
По 3 оценкам
182
Цена за м², тыс.
Кунцевская
г. Москва, ул. Ивана Франко, д.4
Эконом. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Застройщик: ГК "ОСНОВА"
Срок сдачи: 2 квартал 2022

1-комн. от 41,5 м²7 700 000 ₽

2-комн. от 48,5 м²9 000 000 ₽

3-комн. от 68,8 м²12 500 000 ₽

4-комн. от 84,2 м²15 300 000 ₽

Студия от 27,7 м²6 800 000 ₽

+7(495) 220-30-43
4.20
По 3 оценкам
200
Цена за м², тыс.
Красные Ворота
г. Москва, пр-т Академика Сахарова, вл.11
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Застройщик: ГК "ОСНОВА"
Срок сдачи: 2 квартал 2022

2-комн. от 43.48 м²16 500 000 ₽

3-комн. от 67.61 м²23 300 000 ₽

4-комн. от 109.06 м²32 700 000 ₽

Студия от 28.2 м²11 000 000 ₽

+7(495) 220-30-43

Отзывы о новостройках в этой статье

ЖК "RED7" (Ред 7)

Смотрела предлагаемые варианты отделки на 3D-турах. Меня восхитил стиль неокласики особенно в светлых тонах. Мне сразу же захотелось оформить сделку, особенно сейчас, когда ВТБ банк предлагает ипотеку под низкий процент.
   02.08.2020

ЖК "MainStreet" (МэйнСтрит)

Все работы ведутся в строгом соответствии с графиком. В настоящий момент на строительной площадке работает 3 башенных крана, задействовано 115 монолитчиков и 24 каменщика.
   06.10.2020

ЖК "MainStreet" (МэйнСтрит)

Остановились на этом жк по нескольким причинам. Во-первых, цена, она все-таки дешевле, чем при покупке квартиры, тем более такого уровня. Во-вторых, локация более чем устроила, центр, 10 минут до моей работы, да и вообще вся инфраструктура под боком.
   24.09.2020

ЖК "MainStreet" (МэйнСтрит)

Апартаменты main street можно сдавать, быстро вернув потраченную сумму, но не только одной семье, а сразу нескольким, ведь в жк предусмотрены апартаменты с двумя, тремя и даже четырьмя спальнями, с полным зонированием пространства.
   17.09.2020

ЖК "RED7" (Ред 7)

Смотрела предлагаемые варианты отделки на 3D-турах. Меня восхитил стиль неокласики особенно в светлых тонах. Мне сразу же захотелось оформить сделку, особенно сейчас, когда ВТБ банк предлагает ипотеку под низкий процент.
   02.08.2020

ЖК "MainStreet" (МэйнСтрит)

Смотрел камеру в ночи, а рабочие работали .... вот это производительность труда!
   29.07.2020

ЖК "MainStreet" (МэйнСтрит)

Наблюдаю за стройкой через Веб-камеру, очень удобный сервис через который видно, что стройка идет полным ходом и что мой ЖК растет на глазах с каждым днем. Очень успокаивает.
   22.05.2020

ЖК "MainStreet" (МэйнСтрит)

По-моему мнению, это хорошая долгосрочная инвестиция. Думаю, тут будет комфортно жить: будет ресторан, фитнес центр, а еще метро под боком. Собираюсь на неделе в офис продаж заехать.
   11.02.2020

Показать ещё ↓

Популярные новостройки

4.40
По 10 оценкам
305
Цена за м², тыс.
Автозаводская
г. Москва ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Застройщик: ЛСР
Срок сдачи: 1 очередь (сдана), 2 очередь (4 кв 2020), 3 очередь (4 кв 2021), 4 очередь (2 кв 2022), 5 очередь (4 кв 2023)

1-комн. от 40 м²13 500 000 ₽

2-комн. от 59 м²21 800 000 ₽

3-комн. от 81 м²26 900 000 ₽

4-комн. от 112 м²48 400 000 ₽

Студия от 50 м²18 700 000 ₽

8(495) 185-14-68
4.00
По 10 оценкам
250
Цена за м², тыс.
Продана
Марьина Роща
г. Москва, ул. 1-я Ямская, д.2
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Застройщик: Sminex
Срок сдачи: 2 квартал 2020

1-комн. от 34,5 м²15 900 000 ₽

2-комн. от 54,0 м²19 400 000 ₽

3-комн. от 75,7 м²29 800 000 ₽

4-комн. от 129,6 м²45 800 000 ₽

+7(495) 220-30-43
4.00
По 3 оценкам
253
Цена за м², тыс.
Электрозаводская
г. Москва, ул. Большая Почтовая, д.24
Бизнес. Кирпично-монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Застройщик: AFI Development
Срок сдачи: 4 квартал 2020

1-комн. от 51,65 м²10 500 000 ₽

2-комн. от 63,2 м²13 000 000 ₽

3-комн. от 82,49 м²16 800 000 ₽

4-комн. от 95,13 м²19 100 000 ₽

8(495) 432-06-80
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
29.10.2020
ЖК «Рихард»: настоящий бизнес-класс в старом районе Москвы

Хорошевский район один из самых интересных развивающихся локаций в столице. Здесь можно найти и сталинские высотки, и панельные многоэтажки, и концептуальные...

27.10.2020
Только «бизнес». Как льготная ипотека сказалась на рынке жилья для...

Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля 2021 года - как заявил на заседании кабмина премьер-министр России Михаил Мишустин, это решенный вопрос. По оценке...

26.10.2020
Продление льготной ипотеки: что ждать покупателям квартир?
Автор Дарья Шиншинова

Государственную программу льготной ипотеки под 6,5% годовых продлевают до 1 июля следующего года. Об этом объявил Михаил Мишустин в четверг, 21 октября, на...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
ЖК «Небо» - небоскребы на Мичуринском.
ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском!

Жилые небоскребы Небо в Раменках. Выдача ключей в 2020. Машиноместо в подарок!

Апартаменты Око: скидка от 8 млн рублей!
Апартаменты в башне ОКО в Москва-Сити.

Только в октябре скидка на 6 просторных апартаментов с отделкой.

ЖК "Лица" в Москве
ЖК Лица! Готовые квартиры бизнес класса!

Ключи в день покупки! Квартиры бизнес-класса на Ходынке. Подземный паркинг. Ипотека от 5,9%.

ЖК Victory Park Residences. Старт продаж!
ЖК Victory Park Residences. Старт продаж!

Комплекс элит-класса в 1 минуте от Парка Победы. Щедрая инфраструктура. Паркинг и охрана 24/7.

ЖК «Зиларт». Бизнес-класс.
ЖК «Зиларт». Бизнес-класс.

Жить, а не ждать. Квартиры бизнес-класса с ключами. м. Автозаводская. Набережная

ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ. ГОТОВЫЙ ДОМ В ХАМОВНИКАХ!
Дом ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ

Последние готовые квартиры в эко-доме. Огромный закрытый двор. Выдаем ключи. От 600 000 р/м2

Клубный дом "ВТБ Арена парк"
Клубный дом "ВТБ Арена парк"

Апартаменты элит-класса с дизайнерской отделкой. Сервис отеля 5*. м. Динамо. Выдача ключей

ЖК "Резиденции Композиторов"
ЖК "Резиденции Композиторов"

Квартиры с выгодой до 1,2 млн руб. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца.

ЖК "Резиденции Архитекторов"
ЖК "Резиденции Архитекторов"

Квартиры с выгодой до 1,5 млн! Закрытая территория и развитая инфраструктура! м. Бауманская

Загородный клубный комплекс Vnukovo Country Club
Клубный поселок Vnukovo Country Club

Квартиры от 77 кв м. Закрытая и благоустроенная территория. Парк и зона отдыха.

The Book
The Book. Издан для жизни

Апартаменты в легендарном «доме-книжке» на Новом Арбате, 15. Готовая отделка и частичная меблировка! 5 минут до Кремля.

В сравнении - 0