НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Инвестиции в зарубежную недвижимость: инструкция по применению

17 июля 2018     |   Автор Анастасия Александрова

В последнее время мы часто слышим, что инвесторов в российскую недвижимость можно пересчитать по пальцам, ведь заработать на квадратных метрах уже вряд ли получится. Журнал «НовостройСити» узнал у экспертов, куда вкладывают финансы те россияне, которые раньше активно зарабатывали на рынке жилья своей страны.

Оказалось, что спрос на зарубежную недвижимость со стороны наших соотечественников достаточно стабильный и за последний год даже вырос, в том числе за счет серьезного снижения ставок по валютным вкладам. Главное, как утверждают многие эксперты, правильно подобрать объект недвижимости для инвестиций. На что же стоит обратить внимание и какие тонкости существуют, если человек с российским паспортом решил вложиться в жилье за рубежом?

По словам Татьяны Польской, директора по развитию Troika Estate, из всех европейских стран самой перспективной с точки зрения инвестиций в недвижимость сейчас является Германия. «Берлин – город номер один из-за экономической стабильности и безопасности. Это не та страна, где инвестор может «неожиданно» потерять свои вложения из-за смены политической ситуации или по чьему-то преступному замыслу и халатности. Берлинские службы безопасности, в том числе и экономической, работают на стабильно-высоком уровне, поэтому неприятных сюрпризов от немецкой столицы можно не ждать». Еще один растущий рынок в Европе – Испания, в частности Валенсия, третий по количеству жителей город Испании после Мадрида и Барселоны. Сейчас на этот город обращают свои взоры многие российские предприниматели и инвесторы. Также неизменной популярностью среди состоятельных россиян пользуется недвижимость Лондона. Если говорить о ценах, то сейчас сложилась крайне благоприятная ситуация для покупки недвижимости премиум-класса в британской столице. «Например, в Центральном Лондоне цены на высокобюджетное жилье ниже пика 2014 года на 15,9%, в то же время впервые появились признаки того, что после трех лет непрерывного падения они достигли минимальных значений, - подчеркивает Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России. – В последние два года мы также наблюдаем оживление интереса со стороны россиян к рынку жилья премиум-класса Лазурного берега. Дело в том, что в 2014 году спрос был снижен ввиду экономической ситуации в России и налоговой ситуации во Франции, но сейчас покупатели вновь возвращаются в этот регион».

Через инвестиции в недвижимость можно легко получить паспорт или вид на жительство. Из-за этого в последние годы заметно повысился спрос к паспортной программе на Кипре. Здесь можно получить вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 300 тыс. евро, а паспорт – при инвестициях (в том числе в недвижимость) от 2 млн евро.

Чтобы начать получить прибыль с приобретенной жилой площади, для начала необходимо решить на физическое или юридическое лицо будет оформлен объект. «От этого будет зависеть не только ставка налога на доход от аренды, но и налоги на прирост капитала в случае перепродажи, а также при наследовании, – отмечает Вадим Оришак, исполнительный директор Bosco Properties. – Чем дороже недвижимость, тем важнее привлечь грамотного юриста и бухгалтера, они помогут правильно рассчитывать и уплачивать налоги, а также подавать отчетность».

зарубедом1

Кстати о налогах, по закону они должны платиться и в бюджет страны, где находится недвижимость, и в России, если собственник является российским налоговые резидентом. В подобной ситуации могут помочь договоры по избежанию двойного налогообложения.

«Важно проверить, подписан ли этот договор между Россией и страной, где сдается недвижимость. Если такой договор есть, то налог платится в стране, где расположена недвижимость, при этом, если он меньше, чем в России (13%), то разница должна уплачиваться и в России. На практике в большинстве стран налоги выше, поэтому в России налог не платится, - подчеркивает Вадим Оришак. – Например, в Венгрии налог на доход сейчас составляет 15%. Это выше, чем в России, поэтому платить ничего не надо, достаточно просто подать налоговую декларацию и предоставить подтверждающие документы об уплате налогов в Венгрии». Во Франции если объект недвижимости принадлежит физическому лицу напрямую, то доход от аренды облагается по прогрессивной шкале налогообложения (до 45%) и к этой ставке добавляется социальные взносы в размере 17,2%. Расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом недвижимости, а также сборы, уплачиваемые управляющей компании, вычитаются. Если недвижимость принадлежит лицу через компанию, то доход от аренды может облагаться французским корпоративным налогом по ставке 33,33% в зависимости от юридической формы компании.

Итак, вы приобрели квартиру, платите налоги и спите спокойно, вернее начинаете еще и зарабатывать. Самый оптимальный способ получить прибыль с недвижимости заграницей – сдача в аренду. Средняя доходность в таком случае составит от 2 до 5% (до расходов и налогов) в зависимости от страны, расположения, типа и состояния недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью бюджет выше, но и доходность привлекательнее. В Германии, например, это 6%, но высокие налоги значительно уменьшают чистый доход. В США можно тоже получать 6-7%, если структурировать покупку и свести к минимуму налог.

Сдача недвижимости в аренду за рубежом схожа по шагам со сдачей недвижимости в России. Необходимо подписать договор с агентством недвижимости, при этом комиссия риэлтора обычно составляет от 10% стоимости квартиры, или искать арендатора самостоятельно. Предоставить все необходимые документы на квартиру, заключить договор и получать арендные платежи, оплачивать налоги, осуществлять ремонт по необходимости и пр. В таких странах, как например Великобритания, рынок аренды очень зарегулирован, есть масса требований, которые должны соблюсти как арендодатель, так и арендатор.

«Договор составляется на языке страны, где находится недвижимость, иногда и дополнительно на английском, это зависит от арендатора. Поэтому важно обсудить детали с риелтором и арендатором до подписания договора, чтобы учесть все нюансы, а также за чей счет будут оплачиваться дополнительные расходы. К примеру, обычно коммунальные платежи платит арендатор, но бывают и исключения», - уверяет Вадим Оришак. – Очень важно, куда будут поступать деньги. Доход от аренды может выплачиваться арендатором на зарубежный счет российского резидента только в случае, если он открыт в странах, которые являются членами ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) или ФАТФ (Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег)».

Прибыль от инвестиций Татьяна Польская наглядно демонстрирует на примере сдачи в аренду квартиры в Валенсии. «Стоимость квартиры в центре Валенсии без ремонта, с двумя спальнями и гостиной - составит порядка 100 тыс. евро. Единовременный налог составит 14.000 евро (14%). Итого общий расход на приобретение квартиры составит 114 тыс. евро. Ежемесячные и ежегодные выплаты будут складываться из налога на недвижимость – 180 евро в год, страхования объекта недвижимости – 180 евро в год и коммунальных расходов – 40 евро в месяц (480 евро в год). Кроме того, требуется оплачивать налог с дохода от аренды, который составляет в Испании 24% от дохода, подчеркивает директор по развитию Troika Estate. – В долгосрочную аренду можно сдать такую квартиру за 600 - 650 евро в месяц. Таким образом, годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит порядка 7200 евро, а годовой налог с дохода – 1728 евро. За вычетом всех выплат собственник квартиры получает годовую прибыль в размере 4632 евро. В данном случае капитализация составляет порядка 5%, что для Европы очень хорошие деньги. Кроме того, стоимость самой недвижимости в Валенсии находится в стадии роста, что гарантирует доход не только от аренды, но и от продажи».

Говоря о доходности, не стоит забывать и о потенциальном росте стоимости валюты в случае ослабления рубля. Те, кто купил недвижимость до 2014 уже ощутили на себе этот дополнительный приятный бонус. По словам экспертов, инвестиции в жилье были и будут беспроигрышным вариантом не только сэкономить, но и приумножить свой капитал. При этом можно рассматривать любое жилье за рубежом в зависимости от возможностей, свои 2-5% прибыли в год от инвестиций вы обязательно получите.

0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
11.06.2024
Рынок новостроек в шоке. Что будет после отмены льготной ипотеки?
Мари Савченко

Она появилась как антикризисная мера для строительной отрасли в пандемию коронавируса, но в итоге стала причиной огромного разрыва цен на первичном и вторичном рынках жилья. Её...

04.06.2024
Как продать квартиру быстро и выгодно: три важных рекомендации

Продажа квартиры в последние годы – довольно сложная задача. Но всегда можно тщательно подготовиться к сделке, чтобы продать быстрее и с минимальными...

29.05.2024
VERY на Ботанической: эко-квартал в 50 метрах от сада и оранжерей
Мари Савченко

Девелопер: ГК "Основа"Класс: бизнесТип недвижимости: квартиры, апартаментыРайон: Марфино, СВАОРасположение: ул. Ботаническая, 29Сроки сдачи: 2 кв. 2024 и 2 кв....

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
460
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 40,1 м²19 012 762 ₽

2-к. от 63,2 м²27 550 561 ₽

3-к. от 81,9 м²39 872 751 ₽

4-к. от 104,8 м²42 080 847 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
345
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 9, 11, 12 (1 оч.) (2-й квартал 2024) ...

Студия от 31,4 м²15 970 858 ₽

1-к. от 39,6 м²19 574 865 ₽

2-к. от 59,9 м²23 137 604 ₽

3-к. от 80,3 м²31 192 858 ₽

4-к. от 110,9 м²40 013 893 ₽

5+ к. от 157 м²72 000 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
477
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 2, 3, 4 (Башня Б) (3-й квартал 2025)

1-к. от 39,6 м²23 054 428 ₽

2-к. от 58,5 м²31 416 976 ₽

3-к. от 79,2 м²41 797 378 ₽

4-к. от 86,3 м²56 485 167 ₽

5+ к. от 118 м²88 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
ЖК Skolkovo ONE - Близость ко всему!
ЖК Skolkovo ONE - старт продаж!

Квартиры бизнес-класса от 8,4 млн руб. Мещерский парк у ступенек твоего дома.

ЖК «Публицист» от DOGMA в Пушкино. Старт продаж!
ЖК «Публицист» от DOGMA

Комфорт-класс от 3,8 млн руб. Подземный паркинг. Собственный лес. Рядом р. Серебрянка.

VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа
VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа

Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.

СОБЫТИЕ. Видовые квартиры с окнами "в пол"
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

В доме парящие мосты, парк на крыше, бьюти- и фитнес-рум, кибер-клуб, коворкинг, кинотеатр

ЖК «VERY» на Ботанической
Квартиры бизнес-класса в ЖК «VERY»

Скидки до 10%! Вокруг 600 га зеленых зон. Свой SPA-комплекс с бассейном на территории. Ключи от первой очереди в 2024!

Аквилон Beside 2.0 Скидка 15%
ЖК Аквилон Beside 2.0. Старт продаж!

7 минут пешком до ст. Нижегородская. 8 парков и скверов в шаговой доступности! Рассрочка!

Бизнес-класс ЖК «Интонация». Выгодный TRADE-IN.
Квартиры в ЖК Интонация

Клубный дом в окружении Серебряного бора и парка «Покровское-Стрешнево».

Город-курорт «Мангазея на Речном». Старт Продаж!
Город-курорт «Мангазея на Речном»

Жизнь в городе-курорте. Благополучная среда со всех точек зрения. Высокий уровень комфорта

Аквилон Signal Скидка 15%
Аквилон Signal Скидка 15%

Скидка 15% Апартаменты от 6,3 млн! 500м до метро Владыкино. Рассрочка от застройщика!

ЖК Will Towers. Скидка до 20%. Ключи в 2024
ЖК Will Towers

Квартиры у парка и реки в Раменках. Панорамные виды на лес и МГУ. Закрытый двор-сад.

ЖК Hide. Квартиры премиум-класса
Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"

Квартиры премиум-класса в историческом районе. Панорамные виды на Воробьевы горы.

МИРАПОЛИС рядом с ВДНХ - скидки до 10%!
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Для жизни и инвестиций. 7 парков рядом. Панорамные окна. Уникальные лоты с террасами.

Новый проект в районе с готовой инфраструктурой.
Проект Мангазея на Тульской

В шаговой доступности Даниловский рынок, парк у пруда Бекет и Даниловская набережная.

«CITIMIX Новокосино»
«CITIMIX Новокосино»

Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!

Квартиры в ЖК «Квартал Серебряный бор»
ЖК Серебряный бор

Новый жилой комплекс в Хорошево-Мневниках. Рядом Серебряный Бор и Москва-река.

СИМВОЛ. Корпуса рядом с центром Москвы
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Лучший квартал РФ. Потолки от 3,1 м. Дизайнерские лобби, дворы без машин, детсады, лицей

Сравнение В сравнении - 0