Инвестиции в зарубежную недвижимость: инструкция по применению

В последнее время мы часто слышим, что инвесторов в российскую недвижимость можно пересчитать по пальцам, ведь заработать на квадратных метрах уже вряд ли получится. Журнал «НовостройСити» узнал у экспертов, куда вкладывают финансы те россияне, которые раньше активно зарабатывали на рынке жилья своей страны.

Оказалось, что спрос на зарубежную недвижимость со стороны наших соотечественников достаточно стабильный и за последний год даже вырос, в том числе за счет серьезного снижения ставок по валютным вкладам. Главное, как утверждают многие эксперты, правильно подобрать объект недвижимости для инвестиций. На что же стоит обратить внимание и какие тонкости существуют, если человек с российским паспортом решил вложиться в жилье за рубежом?

По словам Татьяны Польской, директора по развитию Troika Estate, из всех европейских стран самой перспективной с точки зрения инвестиций в недвижимость сейчас является Германия. «Берлин – город номер один из-за экономической стабильности и безопасности. Это не та страна, где инвестор может «неожиданно» потерять свои вложения из-за смены политической ситуации или по чьему-то преступному замыслу и халатности. Берлинские службы безопасности, в том числе и экономической, работают на стабильно-высоком уровне, поэтому неприятных сюрпризов от немецкой столицы можно не ждать». Еще один растущий рынок в Европе – Испания, в частности Валенсия, третий по количеству жителей город Испании после Мадрида и Барселоны. Сейчас на этот город обращают свои взоры многие российские предприниматели и инвесторы. Также неизменной популярностью среди состоятельных россиян пользуется недвижимость Лондона. Если говорить о ценах, то сейчас сложилась крайне благоприятная ситуация для покупки недвижимости премиум-класса в британской столице. «Например, в Центральном Лондоне цены на высокобюджетное жилье ниже пика 2014 года на 15,9%, в то же время впервые появились признаки того, что после трех лет непрерывного падения они достигли минимальных значений, - подчеркивает Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России. – В последние два года мы также наблюдаем оживление интереса со стороны россиян к рынку жилья премиум-класса Лазурного берега. Дело в том, что в 2014 году спрос был снижен ввиду экономической ситуации в России и налоговой ситуации во Франции, но сейчас покупатели вновь возвращаются в этот регион».

Через инвестиции в недвижимость можно легко получить паспорт или вид на жительство. Из-за этого в последние годы заметно повысился спрос к паспортной программе на Кипре. Здесь можно получить вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 300 тыс. евро, а паспорт – при инвестициях (в том числе в недвижимость) от 2 млн евро.

Чтобы начать получить прибыль с приобретенной жилой площади, для начала необходимо решить на физическое или юридическое лицо будет оформлен объект. «От этого будет зависеть не только ставка налога на доход от аренды, но и налоги на прирост капитала в случае перепродажи, а также при наследовании, – отмечает Вадим Оришак, исполнительный директор Bosco Properties. – Чем дороже недвижимость, тем важнее привлечь грамотного юриста и бухгалтера, они помогут правильно рассчитывать и уплачивать налоги, а также подавать отчетность».

Кстати о налогах, по закону они должны платиться и в бюджет страны, где находится недвижимость, и в России, если собственник является российским налоговые резидентом. В подобной ситуации могут помочь договоры по избежанию двойного налогообложения.

«Важно проверить, подписан ли этот договор между Россией и страной, где сдается недвижимость. Если такой договор есть, то налог платится в стране, где расположена недвижимость, при этом, если он меньше, чем в России (13%), то разница должна уплачиваться и в России. На практике в большинстве стран налоги выше, поэтому в России налог не платится, - подчеркивает Вадим Оришак. – Например, в Венгрии налог на доход сейчас составляет 15%. Это выше, чем в России, поэтому платить ничего не надо, достаточно просто подать налоговую декларацию и предоставить подтверждающие документы об уплате налогов в Венгрии». Во Франции если объект недвижимости принадлежит физическому лицу напрямую, то доход от аренды облагается по прогрессивной шкале налогообложения (до 45%) и к этой ставке добавляется социальные взносы в размере 17,2%. Расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом недвижимости, а также сборы, уплачиваемые управляющей компании, вычитаются. Если недвижимость принадлежит лицу через компанию, то доход от аренды может облагаться французским корпоративным налогом по ставке 33,33% в зависимости от юридической формы компании.

Итак, вы приобрели квартиру, платите налоги и спите спокойно, вернее начинаете еще и зарабатывать. Самый оптимальный способ получить прибыль с недвижимости заграницей – сдача в аренду. Средняя доходность в таком случае составит от 2 до 5% (до расходов и налогов) в зависимости от страны, расположения, типа и состояния недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью бюджет выше, но и доходность привлекательнее. В Германии, например, это 6%, но высокие налоги значительно уменьшают чистый доход. В США можно тоже получать 6-7%, если структурировать покупку и свести к минимуму налог.

Сдача недвижимости в аренду за рубежом схожа по шагам со сдачей недвижимости в России. Необходимо подписать договор с агентством недвижимости, при этом комиссия риэлтора обычно составляет от 10% стоимости квартиры, или искать арендатора самостоятельно. Предоставить все необходимые документы на квартиру, заключить договор и получать арендные платежи, оплачивать налоги, осуществлять ремонт по необходимости и пр. В таких странах, как например Великобритания, рынок аренды очень зарегулирован, есть масса требований, которые должны соблюсти как арендодатель, так и арендатор.

«Договор составляется на языке страны, где находится недвижимость, иногда и дополнительно на английском, это зависит от арендатора. Поэтому важно обсудить детали с риелтором и арендатором до подписания договора, чтобы учесть все нюансы, а также за чей счет будут оплачиваться дополнительные расходы. К примеру, обычно коммунальные платежи платит арендатор, но бывают и исключения», - уверяет Вадим Оришак. – Очень важно, куда будут поступать деньги. Доход от аренды может выплачиваться арендатором на зарубежный счет российского резидента только в случае, если он открыт в странах, которые являются членами ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) или ФАТФ (Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег)».

Прибыль от инвестиций Татьяна Польская наглядно демонстрирует на примере сдачи в аренду квартиры в Валенсии. «Стоимость квартиры в центре Валенсии без ремонта, с двумя спальнями и гостиной - составит порядка 100 тыс. евро. Единовременный налог составит 14.000 евро (14%). Итого общий расход на приобретение квартиры составит 114 тыс. евро. Ежемесячные и ежегодные выплаты будут складываться из налога на недвижимость – 180 евро в год, страхования объекта недвижимости – 180 евро в год и коммунальных расходов – 40 евро в месяц (480 евро в год). Кроме того, требуется оплачивать налог с дохода от аренды, который составляет в Испании 24% от дохода, подчеркивает директор по развитию Troika Estate. – В долгосрочную аренду можно сдать такую квартиру за 600 - 650 евро в месяц. Таким образом, годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит порядка 7200 евро, а годовой налог с дохода – 1728 евро. За вычетом всех выплат собственник квартиры получает годовую прибыль в размере 4632 евро. В данном случае капитализация составляет порядка 5%, что для Европы очень хорошие деньги. Кроме того, стоимость самой недвижимости в Валенсии находится в стадии роста, что гарантирует доход не только от аренды, но и от продажи».

Говоря о доходности, не стоит забывать и о потенциальном росте стоимости валюты в случае ослабления рубля. Те, кто купил недвижимость до 2014 уже ощутили на себе этот дополнительный приятный бонус. По словам экспертов, инвестиции в жилье были и будут беспроигрышным вариантом не только сэкономить, но и приумножить свой капитал. При этом можно рассматривать любое жилье за рубежом в зависимости от возможностей, свои 2-5% прибыли в год от инвестиций вы обязательно получите.