ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Инвестиции в зарубежную недвижимость: инструкция по применению

17 июля 2018     |   Автор Анастасия Александрова

В последнее время мы часто слышим, что инвесторов в российскую недвижимость можно пересчитать по пальцам, ведь заработать на квадратных метрах уже вряд ли получится. Журнал «НовостройСити» узнал у экспертов, куда вкладывают финансы те россияне, которые раньше активно зарабатывали на рынке жилья своей страны.

Оказалось, что спрос на зарубежную недвижимость со стороны наших соотечественников достаточно стабильный и за последний год даже вырос, в том числе за счет серьезного снижения ставок по валютным вкладам. Главное, как утверждают многие эксперты, правильно подобрать объект недвижимости для инвестиций. На что же стоит обратить внимание и какие тонкости существуют, если человек с российским паспортом решил вложиться в жилье за рубежом?

По словам Татьяны Польской, директора по развитию Troika Estate, из всех европейских стран самой перспективной с точки зрения инвестиций в недвижимость сейчас является Германия. «Берлин – город номер один из-за экономической стабильности и безопасности. Это не та страна, где инвестор может «неожиданно» потерять свои вложения из-за смены политической ситуации или по чьему-то преступному замыслу и халатности. Берлинские службы безопасности, в том числе и экономической, работают на стабильно-высоком уровне, поэтому неприятных сюрпризов от немецкой столицы можно не ждать». Еще один растущий рынок в Европе – Испания, в частности Валенсия, третий по количеству жителей город Испании после Мадрида и Барселоны. Сейчас на этот город обращают свои взоры многие российские предприниматели и инвесторы. Также неизменной популярностью среди состоятельных россиян пользуется недвижимость Лондона. Если говорить о ценах, то сейчас сложилась крайне благоприятная ситуация для покупки недвижимости премиум-класса в британской столице. «Например, в Центральном Лондоне цены на высокобюджетное жилье ниже пика 2014 года на 15,9%, в то же время впервые появились признаки того, что после трех лет непрерывного падения они достигли минимальных значений, - подчеркивает Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России. – В последние два года мы также наблюдаем оживление интереса со стороны россиян к рынку жилья премиум-класса Лазурного берега. Дело в том, что в 2014 году спрос был снижен ввиду экономической ситуации в России и налоговой ситуации во Франции, но сейчас покупатели вновь возвращаются в этот регион».

Через инвестиции в недвижимость можно легко получить паспорт или вид на жительство. Из-за этого в последние годы заметно повысился спрос к паспортной программе на Кипре. Здесь можно получить вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 300 тыс. евро, а паспорт – при инвестициях (в том числе в недвижимость) от 2 млн евро.

Чтобы начать получить прибыль с приобретенной жилой площади, для начала необходимо решить на физическое или юридическое лицо будет оформлен объект. «От этого будет зависеть не только ставка налога на доход от аренды, но и налоги на прирост капитала в случае перепродажи, а также при наследовании, – отмечает Вадим Оришак, исполнительный директор Bosco Properties. – Чем дороже недвижимость, тем важнее привлечь грамотного юриста и бухгалтера, они помогут правильно рассчитывать и уплачивать налоги, а также подавать отчетность».

зарубедом1

Кстати о налогах, по закону они должны платиться и в бюджет страны, где находится недвижимость, и в России, если собственник является российским налоговые резидентом. В подобной ситуации могут помочь договоры по избежанию двойного налогообложения.

«Важно проверить, подписан ли этот договор между Россией и страной, где сдается недвижимость. Если такой договор есть, то налог платится в стране, где расположена недвижимость, при этом, если он меньше, чем в России (13%), то разница должна уплачиваться и в России. На практике в большинстве стран налоги выше, поэтому в России налог не платится, - подчеркивает Вадим Оришак. – Например, в Венгрии налог на доход сейчас составляет 15%. Это выше, чем в России, поэтому платить ничего не надо, достаточно просто подать налоговую декларацию и предоставить подтверждающие документы об уплате налогов в Венгрии». Во Франции если объект недвижимости принадлежит физическому лицу напрямую, то доход от аренды облагается по прогрессивной шкале налогообложения (до 45%) и к этой ставке добавляется социальные взносы в размере 17,2%. Расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом недвижимости, а также сборы, уплачиваемые управляющей компании, вычитаются. Если недвижимость принадлежит лицу через компанию, то доход от аренды может облагаться французским корпоративным налогом по ставке 33,33% в зависимости от юридической формы компании.

Итак, вы приобрели квартиру, платите налоги и спите спокойно, вернее начинаете еще и зарабатывать. Самый оптимальный способ получить прибыль с недвижимости заграницей – сдача в аренду. Средняя доходность в таком случае составит от 2 до 5% (до расходов и налогов) в зависимости от страны, расположения, типа и состояния недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью бюджет выше, но и доходность привлекательнее. В Германии, например, это 6%, но высокие налоги значительно уменьшают чистый доход. В США можно тоже получать 6-7%, если структурировать покупку и свести к минимуму налог.

Сдача недвижимости в аренду за рубежом схожа по шагам со сдачей недвижимости в России. Необходимо подписать договор с агентством недвижимости, при этом комиссия риэлтора обычно составляет от 10% стоимости квартиры, или искать арендатора самостоятельно. Предоставить все необходимые документы на квартиру, заключить договор и получать арендные платежи, оплачивать налоги, осуществлять ремонт по необходимости и пр. В таких странах, как например Великобритания, рынок аренды очень зарегулирован, есть масса требований, которые должны соблюсти как арендодатель, так и арендатор.

«Договор составляется на языке страны, где находится недвижимость, иногда и дополнительно на английском, это зависит от арендатора. Поэтому важно обсудить детали с риелтором и арендатором до подписания договора, чтобы учесть все нюансы, а также за чей счет будут оплачиваться дополнительные расходы. К примеру, обычно коммунальные платежи платит арендатор, но бывают и исключения», - уверяет Вадим Оришак. – Очень важно, куда будут поступать деньги. Доход от аренды может выплачиваться арендатором на зарубежный счет российского резидента только в случае, если он открыт в странах, которые являются членами ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) или ФАТФ (Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег)».

Прибыль от инвестиций Татьяна Польская наглядно демонстрирует на примере сдачи в аренду квартиры в Валенсии. «Стоимость квартиры в центре Валенсии без ремонта, с двумя спальнями и гостиной - составит порядка 100 тыс. евро. Единовременный налог составит 14.000 евро (14%). Итого общий расход на приобретение квартиры составит 114 тыс. евро. Ежемесячные и ежегодные выплаты будут складываться из налога на недвижимость – 180 евро в год, страхования объекта недвижимости – 180 евро в год и коммунальных расходов – 40 евро в месяц (480 евро в год). Кроме того, требуется оплачивать налог с дохода от аренды, который составляет в Испании 24% от дохода, подчеркивает директор по развитию Troika Estate. – В долгосрочную аренду можно сдать такую квартиру за 600 - 650 евро в месяц. Таким образом, годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит порядка 7200 евро, а годовой налог с дохода – 1728 евро. За вычетом всех выплат собственник квартиры получает годовую прибыль в размере 4632 евро. В данном случае капитализация составляет порядка 5%, что для Европы очень хорошие деньги. Кроме того, стоимость самой недвижимости в Валенсии находится в стадии роста, что гарантирует доход не только от аренды, но и от продажи».

Говоря о доходности, не стоит забывать и о потенциальном росте стоимости валюты в случае ослабления рубля. Те, кто купил недвижимость до 2014 уже ощутили на себе этот дополнительный приятный бонус. По словам экспертов, инвестиции в жилье были и будут беспроигрышным вариантом не только сэкономить, но и приумножить свой капитал. При этом можно рассматривать любое жилье за рубежом в зависимости от возможностей, свои 2-5% прибыли в год от инвестиций вы обязательно получите.

0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку

Комментарии к этой статье

Показать ещё


Популярные новостройки

4.00
По 10 оценкам
220
Цена за м², тыс.
Минская
г. Москва, Золоторожский Вал, д.11
Бизнес. Кирпично-монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Застройщик: ДОНСТРОЙ
Срок сдачи: 1-4 очередь (сдана), 5-6 очередь (2-4 кв 2022), 7 очередь (3 кв 2023), 8 очередь (1 кв 2024)

1-комн. от 37 м²12 300 000 ₽

2-комн. от 56 м²15 500 000 ₽

3-комн. от 72 м²18 500 000 ₽

4-комн. от 89 м²22 500 000 ₽

Студия от 26 м²9 100 000 ₽

+7(495) 220-30-43
4.00
По 3 оценкам
368
Цена за м², тыс.
Фили
г. Москва, Береговой пр-д, вл.3
Бизнес. Монолитный. White box. Подземная парковка.
Застройщик: ООО "Главстрой-СПб"
Срок сдачи: Сдан

1-комн. от 4536 м²20 400 000 ₽

2-комн. от 54 м²22 700 000 ₽

3-комн. от 54 м²26 500 000 ₽

4-комн. от 101 м²42 600 000 ₽

+7(495) 220-30-43
3.90
По 5 оценкам
309
Цена за м², тыс.
Красные Ворота
г. Москва, ул. Нижние Мнёвники
Элитная. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Застройщик: ДОНСТРОЙ
Срок сдачи: 1 очередь (4 кв 2023), 2 очередь (2 кв 2024)

1-комн. от 38 м²14 300 000 ₽

2-комн. от 57 м²20 700 000 ₽

3-комн. от 74 м²24 400 000 ₽

4-комн. от 90 м²35 400 000 ₽

Студия от 26 м²12 100 000 ₽

8(495) 125-26-02

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
27.09.2021
Следуем последним тенденциям – инвестируем в апартаменты

Не стоит напоминать вам, наши дорогие читатели, что инвестиции в недвижимость остаются самыми выгодными на фоне невысоких ставок по депозитам и нестабильной макроэкономики. Тем не менее, объекты...

20.09.2021
Хотите паспорт Черногории? Поторопитесь – осталось 3 месяца

Черногория по-прежнему остается страной для выгодного инвестирования, ведь её экономика признана одной из самых быстрорастущих среди балканских стран. Однако главное преимущество...

15.09.2021
У будущих станций метро продается 20% новостроек Москвы

Пятая часть новостроек Москвы находится у будущих станций метро, которые откроются к 2024 году. По данным Интернет-журнала «НовостройСити» - за это...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"
Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"

35 индивидуальных планировочных решений. Смотровая площадка. Квартиры от 23,4 млн руб.

ЖК «Селигер Сити»
ЖК «Селигер Сити»

Квартиры с отделкой от 11 млн р. 1 и 2 очереди сданы. Двор-парк с прудом.

Найдите то, что подходит именно вам.
Выдающийся дом "Достижение" у парков

115 вариантов планировок от студий до пентхаусов в выдающемся доме "Достижение".

"Лаврушинский"
"Лаврушинский" - дом с видом на Кремль

Бескомпромиссный дом с прямыми видами на Кремль

Жилой квартал Nagatino i-Land
ЖК Nagatino i-Land

Современный городской квартал с видами на Москву-реку. м Технопарк. Скидка до 8%

La Rue. Дом с историей. Апартаменты от 20 млн руб
La Rue от 17 млн руб

Европейский формат жизни в центре Москвы. Максимальный комфорт и приватность

ЖК D1 от MR Group
ЖК D1. Дома построены!

Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на центр. Ипотека с господдержкой от 4,9%. 2 мин до м. Дмитровская

АПАРТАМЕНТЫ ПРЕМИУМ-КЛАССА
Клубный дом "ВТБ Арена парк"

От 69 млн за 92 кв2, ВТБ Арена Парк, Застройщик АО «УК «Динамо»

ОСТРОВ. ИПОТЕКА ОТ 0,1%
ЖК Остров. Старт продаж

Квартиры на побережье с видами на реку и парки. Окна "в пол". Потолки от 3 м. Двор-парк

СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. СТАРТ ПРОДАЖ ПОСЛЕДНЕГО КОРПУСА
СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ.

Квартал у реки с готовой инфраструктурой. Внутренний парк, набережная. Ипотека от 0,1%

ЖК «Capital Towers»
ЖК «Capital Towers»

Квартиры в небоскребах на набережной Москва-реки, 500 от Сити. Панорамные виды, собственная инфраструктура

Level Донской. Бизнес-класс от 11,9 млн руб
Level Донской. Бизнес-класс

Скидки до 20%. Кладовка в подарок при покупке апартамента (акция на выделенный пул).

Жилой квартал Shagal. От 11,3 млн руб.
Жилой квартал Shagal в Даниловском районе

Квартал шаговой доступности. Старт продаж 2-ой очереди! 500 м до м. «Технопарк».

ЖК "Фестиваль Парк". 2 мин до м. Речной вокзал
ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры бизнес-класса

Квартиры бизнес-класса. Пейзажные виды из окон. Зеленый район с парками и прудами.

ЖК бизнес-класса «Крылья» в Раменках
ЖК бизнес-класса "Крылья"

Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн руб! Сдача в этом году. Ипотека от 5,3%.

ЖК «Павелецкая Сити»
ЖК «Павелецкая Сити»

Новый объем квартир от 12,9 млн! Скидка 1 % за повторную покупку! Свой двор 2,7 га.

Level Причальный. Квартиры от 10,3 млн руб.
Level Причальный. Квартиры бизнес-класса

Ипотека 0% первый год + скидки до 10%! Три вида отделки, потолки до 4,5 м. Метро Шелепиха.

ЖК "Ново-Никольское"
ЖК "Ново-Никольское"

Готовые таунхаусы от 13,8 млн в Новой Москве! Успей купить выгодно!

Старт продаж премиального небоскреба Famous
ЖК Фили Сити

Панорамное остекление по всему фасаду с видами на Москва-Сити. 3 мин. пешком до м. "Фили".

В сравнении - 0