Сдать или перепродать: покупка квартиры с целью инвестиций

Получать пассивный доход от сдачи квартиры — мечта многих москвичей. И вложение в новостройку с целью стать рантье кажется весьма заманчивой идеей. Так ли это на самом деле? Мы спросили у экспертов рынка и узнали, чего хотят арендаторы и есть ли выгода в арендном бизнесе на долгосрочной основе.

   Что пользуется спросом

Студии и "однушки" — самый популярный запрос в недорогих сегментах. В приоритетах у квартиросъёмщиков — близость к станции метро, визуальная привлекательность квартиры без акцентов на стоимость мебели и цена аренды.

Отметим, что при выборе лота арендаторы обращают внимание на те же параметры, которые рассматривают для себя собственники: планировка, район, класс жилья, соседи. Но решающим аргументом в пользу того или иного варианта всё равно становится бюджет.

Бизнес-класс или премиум-класс выберут для себя те, кто осознанно стремится к высоким стандартам и соответствующему уровню жизни. Здесь растёт количество критериев, за которые арендатор готов заплатить. Важным аспектом является комьюнити: престижность ЖК, качество мест общего пользования, консьерж-сервис, наличие машиномест на подземной парковке, "инстаграмный" интерьер и др.

Наиболее востребованными в бизнес-сегменте являются "евродвушки" с большой кухней-гостиной и отдельной спальней. Далее по популярности снова идут студии, делится директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Как и в массовом классе, так и в более престижных, лоты с одной спальней в основном выбирают холостые молодые люди и студенты. Семьи с детьми предпочитают двух- или трёхкомнатные квартиры. Ещё один объединяющий для всех сегментов фактор — желание арендаторов видеть интерьер в пастельных тонах с возможностью его персонализации личным декором.

Одним из популярных запросов на рынке сейчас является "евродвушка" площадью 35-40 м². Подобный лот можно купить, например, в апарт-комплексе бизнес-класса "Тропарёво Парк" в Новой Москве с готовой качественной отделкой, системой "умный дом", тёплым полом и множеством дополнительных сервисов за 8,8 млн рублей и сдавать по средней ставке 67 тыс. рублей в месяц, сообщает директор по развитию арендного жилья "Самолёт Фонды" Татьяна Пискарёва.

С точки зрения локации наибольшим спросом пользуются обжитые районы с хорошей транспортной доступностью. Плюсом станут парки, скверы и другие места для прогулок и занятий спортом. И, конечно же, для арендатора важно, сколько времени он потратит в пути до работы или учёбы, для семей также актуально, как близко располагаются школы и детские сады. Поэтому при выборе новостройки с целью сдавать в ней квартиру в аренду стоит присмотреться к её окружению — наличию транспортных узлов, деловых центров, учебных заведений и прочей инфраструктуры. Для справки: в граничащем с ЦАО Алексеевском районе 1-комнатную квартиру 43 м² в ЖК бизнес-класса "Лайм" (сдан) сейчас можно купить по акции за 16,5 млн рублей.

   Что выгоднее: аренда или перепродажа

Даже самый ликвидный объект быстро найдет своего арендатора только в том случае, если будет предлагаться по адекватной стоимости, отмечает директор по продажам ЖК "Лайм" Денис Герасимов.

Ставки в последнее время показывают существенный рост, и для человека, планирующего снимать квартиру, важно их соответствие рыночным реалиям.

А получится ли больше заработать, если недвижимость перепродать? Рассуждениями на эту тему поделился Роман Антоновский, директор по маркетингу и рекламе "ОМ Девелопмент". Представим, что была приобретена двухкомнатная квартира в новом ЖК в приличном районе за 15-20 млн рублей. Сдавать её получится за 100-150 тыс. рублей в месяц — так или иначе, затраты на объект будут возвращаться долго. Поэтому для инвестора, с точки зрения бизнеса, намного выгоднее покупать квартиры на старте и продавать готовые, нежели заниматься арендой. Так, в лофт-комплексе, опять же в хорошей локации, можно купить лот 40-50 м² за 10 млн рублей и через 1,5-2 года, когда объект будет готов, продать его за 20 млн рублей. Заработок составит 10 млн рублей: если была ипотека, часть средств уйдёт на её закрытие, а прибылью останутся 5-6 млн.

Денис Герасимов также считает, что перепродажа — логичный ход, но оптимальной называет следующую стратегию: приобретение квартиры небольшой площади в новостройке, сдача на протяжении 3-5 лет, продажа. По его словам, так можно рассчитывать на двойной доход: от аренды и от роста цены объекта к моменту новой сделки.

Другой вариант вложений в аренду предлагает Илья Фролов, управляющий партнёр девелоперской компании Stenoy. Он рассказал, что профессиональные апарт-отели под управлением опытного гостиничного оператора гораздо выгоднее с точки зрения инвестиций по целому ряду параметров: начиная от высокого уровня заполняемости и заканчивая удобством работы с УК, а не с конечными арендаторами. Это всё позволяет сдавать выгоднее на более короткие сроки, а также масштабировать свои инвестиции с 1-2 лотов до десятков и сотен номеров без лишних сложностей в управлении ими. Такой формат недвижимости есть в Москве, например, апарт-отель ORO в ЦАО.