Стоит ли покупать квартиру в «пятиэтажке», чтобы заработать?

Когда началась первая «лужковская» волна сноса «пятиэтажек», квартиры в сносимых сериях пользовались огромным спросом у спекулянтов и инвесторов. А ведь у предприимчивых граждан, кто понимал преимущества такого приобретения и обладал необходимыми средствами для покупки, тогда появился отличный шанс завладеть недвижимостью попросторнее в современном доме в хорошем районе по цене «дряхлой» квартиры в убитом доме.

Надвигающаяся семимильными шагами вторая часть реновации в этот раз всколыхнула только серьезную волну недовольства населения, а, судя по экспертным оценкам, к активизации спроса в этом сегменте осталась безучастна. Почему так произошло? Что обещают власти и можно ли заработать на покупке квартиры в потенциально сносимой пятиэтажке сегодня?  

Ноль реакции?

«Первоначально рынок практически не отреагировал на заявления о реновации. Полагаю, что поначалу ни продавцы, ни покупатели не отнеслись серьезно к планам властей, посчитав их слишком отдаленной перспективой»,- говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Чуть позже специалисты компании отметили, что реакция выразилась в сокращении предложения на 23%. «Тем не менее, даже эти шаги не вызвали ажиотажного спроса или бешенного роста цен», - уточняет эксперт. По данным компании, рост цен зафиксирован незначительный около 2 тыс. рублей за 1 кв. м.

«Сейчас та же ситуация цены варьируются от 3,5 млн  до 8,5 млн руб. за однокомнатную квартиру в пятиэтажке в зависимости от состояния и локации», - говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».  

Основные причины покупки квартиры в пятиэтажке остались прежними – решение насущных жилищных проблем, к примеру, разъехаться с родителями, но остаться жить в своем районе. Ведь в этом случае квартира в пятиэтажке, так как это самое дешевое жилье, наименее затратный и реальный вариант. «Сегодня квартиру в пятиэтажке можно купить, например, в Текстильщиках или на Дубровке однокомнатные квартиры на 1 или 5 этаже будет стоить в среднем 5-5,5 млн рублей, а в Хамовниках бюджет такого жилья начинается от 9,5 млн рублей», - отмечает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Очевидно, что цены на более качественное и новое жилье в этих локациях гораздо выше.

А что обещают власти?

На прошлой неделе заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Москвы Марат Хуснуллин сообщил о том, что участники программы реновации жилого фонда Москвы смогут приобрести квартиры с увеличенным количеством комнат за дополнительную плату. Об этом говорится на сайте stroi.mos.ru. Соответствующий механизм собираются разработать за месяц. Кроме того, власти гарантируют, что жителям сносимых пятиэтажек достанутся квартиры с таким же числом комнат, а прихожая, кухня и санузлы станут просторнее. Еще ведутся разговоры о льготной ипотеке для тех, кому положенных квадратных метров будет мало. Возможно, по программе реновации ипотечные ставки будут на уровне 8-8,5%.

То есть, если разговоры властей действительно перейдут в практику, и дом, в котором потенциальный инвестор купит квартиру, попадет в сносимый список, то появится возможность «за недорого» увеличить и метраж, а, возможно, и комнатность квартиры. 

Покупать или нет?

Похоже на то, что даже эти обещания властей вряд ли простимулируют инвестиционный спрос, инвесторы притаились и за «пятиэтажками» наблюдают  очень осторожно. Но мы решили узнать мнение экспертов, есть ли резон покупать сейчас квартиру в «пятиэтажке» чтобы заработать? Или, может, наоборот, владельцам квартир в таких домах лучше быстрее избавится от такой собственности?

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- По программе реновации город намерен выделять собственникам квартир в пятиэтажках жилье с такой же жилой площадью, рост метража анонсирован только за счет более просторных санузлов, кухонь и прихожих. Поэтому получить более просторную квартиру с бОльшими комнатами не выйдет – переселение не предусматривает улучшения жилищных условий. Кроме того, сейчас вообще не время приобретать инвестиционные квартиры на короткую перспективу из-за того, что жилье дешевеет.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- Приобретение хрущевки (или ее сохранение в собственности) потенциально может принести следующие выгоды: во-первых, вы получите жилье в хорошо обжитых локациях, ведь расселение будет проходить в рамках района, максимум – округа. Во-вторых, новое жилье, предоставленное взамен пятиэтажки, будет однозначно дороже, а значит, его можно выгодно продать. В-третьих, программа реновации предполагает увеличение площади квартиры. Вырасти могут как «жилые метры», если сейчас собственники живут в стесненных условиях, так и нежилая площадь, ведь новостройки будут включать более просторные кухни, санузлы, коридоры. Иными словами, капитализация вашей инвестиции (или имеющейся в собственности квартиры) вырастет как за счет удорожания стоимости «квадрата», так и в связи с увеличением их суммарной цены. В-четвертых, власти обещают полную отделку: то есть квартиру практически сразу можно сдать, перепродать или вселиться в нее. Особенно если текущее состояние квартиры оставляет желать лучшего, то покупатель (владелец) получит ремонт бесплатно.

В то же время, безусловно, есть и значимые риски. Во-первых, взамен может достаться неудачная локация, особенно если пятиэтажка находится в Новой Москве или Зеленограде, где расселение планируется в рамках всего округа. Во-вторых, ценовые выгоды от переселения в новостройку также могут сильно различаться в зависимости от локации. Скажем, на юго-востоке и сегодня стоимость квадрата в массовых новостройках ненамного превышает цены в сопоставимых объектах вторичного рынка. В-третьих, пока остаются неизвестными конкретные сроки или предполагаемые темпы реализации программы, хотя очевидно, что она растянется не на одно десятилетие. Это значит, что велик риск остаться со стремительно дешевеющим объектом на долгие годы. Наконец последний риск – это сама программа: как мы помним, кризис 2008-2009 гг. прервал реализацию прошлой волны сноса пятиэтажек. Не исключено, что возможные экономические катаклизмы на столь длительном временном отрезке смогут внести коррективы в намерения властей.

Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:

- Сегодня ситуация на первичном рынке совсем не такая, как была в период действия лужковской программы сноса пятиэтажек. Тогда доступного жилья в новостройках почти не было, а покупка квартиры в домах сносимых серий была едва ли не единственной возможностью купить новое жилье. И далеко не всегда речь шла именно о заработке. Основной мотивацией было улучшение жилищных условий. Сегодня же ситуация на первичке такова, что квартиры в большинстве новостроек массового сегмента обойдутся дешевле, чем в пятиэтажках. И если рассматривать вопрос инвестиций, то проще купить жилье в уже строящемся жилом комплексе и рассчитывать на повышение цен в нем, чем покупать жилье в пятиэтажке с целью получения квартиры в новостройке. В настоящий момент программа реновации еще находится в стадии разработки, непонятно, пятиэтажки в каких районах первыми пойдут под снос. И приобретение квартиры с расчетом на снос и получение новой может обернуться годами ожидания. За этот период вложения в уже строящийся проект принесут гораздо большую прибыль. В московском правительстве не зря заявляют, что программа реновации рассчитана именно на улучшение жилищных условий жителей ветхих домов. Спекуляции на квартирах в пятиэтажках, имевшие место в эпоху Лужкова, вряд ли станут массовыми. Покупать квартиру в хрущевке имеет смысл в том случае, если вы хотите в перспективе жить в новом районе с качественной средой обитания – новыми объектами инфраструктуры, единой концепцией застройки и т.д. Но при этом в старомосковских районах недалеко от центра. Это то, что может реально дать программа реновации. А закладываться на прибыль не стоит.

Анна Моисеева, генеральный директор Агентства недвижимости «Хоум Стейджинг»:

- В качестве достаточно рискованной инвестиции - почему бы нет? Если найти действительно недорогой объект в хорошем месте и с хорошими перспективами расселения (с учетом, конечно, всей существующей неопределенности по срокам, параметрам новой квартиры, да и сам факт сноса пока под большим вопросом), то можно и рискнуть. Если повезет, можно "выгадать" немало. А можно и проиграть. Кроме того, пока решаются все вопросы, такую квартиру можно сдавать в найм с неплохой доходностью.

Но повторюсь, такой вариант только для инвесторов и только при условии действительно привлекательной цены.

Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

- Да, покупать стоит, если есть желание приобрести квартиру в определенном районе Москвы, без претензий относительно получения жилья, например, в другой части этого же района.

Стоимость квартиры в 5-этажке минимум на 30% ниже, чем в готовом современном жилье, расположенном в том же районе, и при условии, что дом пойдет под  снос в ближайшие 2 года,  у собственников появится шанс заработать от 12 до 20% годовых (если на рынке не будет кардинальных изменений).

А избавляться не нужно, но если есть желание решить свой квартирный вопрос, не дожидаясь сноса, то в таком случае не стоит терять времени. Заняться этим вопросом нужно сразу после объявления списка домов под снос. Думаю, в этой ситуации появится шанс сделать более удачный обмен.