НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Стоит ли покупать квартиру в «пятиэтажке», чтобы заработать?

19 июня 2017     |   Автор Ольга Петрова

Когда началась первая «лужковская» волна сноса «пятиэтажек», квартиры в сносимых сериях пользовались огромным спросом у спекулянтов и инвесторов. А ведь у предприимчивых граждан, кто понимал преимущества такого приобретения и обладал необходимыми средствами для покупки, тогда появился отличный шанс завладеть недвижимостью попросторнее в современном доме в хорошем районе по цене «дряхлой» квартиры в убитом доме.

Надвигающаяся семимильными шагами вторая часть реновации в этот раз всколыхнула только серьезную волну недовольства населения, а, судя по экспертным оценкам, к активизации спроса в этом сегменте осталась безучастна. Почему так произошло? Что обещают власти и можно ли заработать на покупке квартиры в потенциально сносимой пятиэтажке сегодня?  

Ноль реакции?

«Первоначально рынок практически не отреагировал на заявления о реновации. Полагаю, что поначалу ни продавцы, ни покупатели не отнеслись серьезно к планам властей, посчитав их слишком отдаленной перспективой»,- говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Чуть позже специалисты компании отметили, что реакция выразилась в сокращении предложения на 23%. «Тем не менее, даже эти шаги не вызвали ажиотажного спроса или бешенного роста цен», - уточняет эксперт. По данным компании, рост цен зафиксирован незначительный около 2 тыс. рублей за 1 кв. м.

«Сейчас та же ситуация цены варьируются от 3,5 млн  до 8,5 млн руб. за однокомнатную квартиру в пятиэтажке в зависимости от состояния и локации», - говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».  

Основные причины покупки квартиры в пятиэтажке остались прежними – решение насущных жилищных проблем, к примеру, разъехаться с родителями, но остаться жить в своем районе. Ведь в этом случае квартира в пятиэтажке, так как это самое дешевое жилье, наименее затратный и реальный вариант. «Сегодня квартиру в пятиэтажке можно купить, например, в Текстильщиках или на Дубровке однокомнатные квартиры на 1 или 5 этаже будет стоить в среднем 5-5,5 млн рублей, а в Хамовниках бюджет такого жилья начинается от 9,5 млн рублей», - отмечает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Очевидно, что цены на более качественное и новое жилье в этих локациях гораздо выше.

А что обещают власти?

На прошлой неделе заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Москвы Марат Хуснуллин сообщил о том, что участники программы реновации жилого фонда Москвы смогут приобрести квартиры с увеличенным количеством комнат за дополнительную плату. Об этом говорится на сайте stroi.mos.ru. Соответствующий механизм собираются разработать за месяц. Кроме того, власти гарантируют, что жителям сносимых пятиэтажек достанутся квартиры с таким же числом комнат, а прихожая, кухня и санузлы станут просторнее. Еще ведутся разговоры о льготной ипотеке для тех, кому положенных квадратных метров будет мало. Возможно, по программе реновации ипотечные ставки будут на уровне 8-8,5%.

То есть, если разговоры властей действительно перейдут в практику, и дом, в котором потенциальный инвестор купит квартиру, попадет в сносимый список, то появится возможность «за недорого» увеличить и метраж, а, возможно, и комнатность квартиры. 

Покупать или нет?

Похоже на то, что даже эти обещания властей вряд ли простимулируют инвестиционный спрос, инвесторы притаились и за «пятиэтажками» наблюдают  очень осторожно. Но мы решили узнать мнение экспертов, есть ли резон покупать сейчас квартиру в «пятиэтажке» чтобы заработать? Или, может, наоборот, владельцам квартир в таких домах лучше быстрее избавится от такой собственности?

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- По программе реновации город намерен выделять собственникам квартир в пятиэтажках жилье с такой же жилой площадью, рост метража анонсирован только за счет более просторных санузлов, кухонь и прихожих. Поэтому получить более просторную квартиру с бОльшими комнатами не выйдет – переселение не предусматривает улучшения жилищных условий. Кроме того, сейчас вообще не время приобретать инвестиционные квартиры на короткую перспективу из-за того, что жилье дешевеет.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- Приобретение хрущевки (или ее сохранение в собственности) потенциально может принести следующие выгоды: во-первых, вы получите жилье в хорошо обжитых локациях, ведь расселение будет проходить в рамках района, максимум – округа. Во-вторых, новое жилье, предоставленное взамен пятиэтажки, будет однозначно дороже, а значит, его можно выгодно продать. В-третьих, программа реновации предполагает увеличение площади квартиры. Вырасти могут как «жилые метры», если сейчас собственники живут в стесненных условиях, так и нежилая площадь, ведь новостройки будут включать более просторные кухни, санузлы, коридоры. Иными словами, капитализация вашей инвестиции (или имеющейся в собственности квартиры) вырастет как за счет удорожания стоимости «квадрата», так и в связи с увеличением их суммарной цены. В-четвертых, власти обещают полную отделку: то есть квартиру практически сразу можно сдать, перепродать или вселиться в нее. Особенно если текущее состояние квартиры оставляет желать лучшего, то покупатель (владелец) получит ремонт бесплатно.

В то же время, безусловно, есть и значимые риски. Во-первых, взамен может достаться неудачная локация, особенно если пятиэтажка находится в Новой Москве или Зеленограде, где расселение планируется в рамках всего округа. Во-вторых, ценовые выгоды от переселения в новостройку также могут сильно различаться в зависимости от локации. Скажем, на юго-востоке и сегодня стоимость квадрата в массовых новостройках ненамного превышает цены в сопоставимых объектах вторичного рынка. В-третьих, пока остаются неизвестными конкретные сроки или предполагаемые темпы реализации программы, хотя очевидно, что она растянется не на одно десятилетие. Это значит, что велик риск остаться со стремительно дешевеющим объектом на долгие годы. Наконец последний риск – это сама программа: как мы помним, кризис 2008-2009 гг. прервал реализацию прошлой волны сноса пятиэтажек. Не исключено, что возможные экономические катаклизмы на столь длительном временном отрезке смогут внести коррективы в намерения властей.

Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:

- Сегодня ситуация на первичном рынке совсем не такая, как была в период действия лужковской программы сноса пятиэтажек. Тогда доступного жилья в новостройках почти не было, а покупка квартиры в домах сносимых серий была едва ли не единственной возможностью купить новое жилье. И далеко не всегда речь шла именно о заработке. Основной мотивацией было улучшение жилищных условий. Сегодня же ситуация на первичке такова, что квартиры в большинстве новостроек массового сегмента обойдутся дешевле, чем в пятиэтажках. И если рассматривать вопрос инвестиций, то проще купить жилье в уже строящемся жилом комплексе и рассчитывать на повышение цен в нем, чем покупать жилье в пятиэтажке с целью получения квартиры в новостройке. В настоящий момент программа реновации еще находится в стадии разработки, непонятно, пятиэтажки в каких районах первыми пойдут под снос. И приобретение квартиры с расчетом на снос и получение новой может обернуться годами ожидания. За этот период вложения в уже строящийся проект принесут гораздо большую прибыль. В московском правительстве не зря заявляют, что программа реновации рассчитана именно на улучшение жилищных условий жителей ветхих домов. Спекуляции на квартирах в пятиэтажках, имевшие место в эпоху Лужкова, вряд ли станут массовыми. Покупать квартиру в хрущевке имеет смысл в том случае, если вы хотите в перспективе жить в новом районе с качественной средой обитания – новыми объектами инфраструктуры, единой концепцией застройки и т.д. Но при этом в старомосковских районах недалеко от центра. Это то, что может реально дать программа реновации. А закладываться на прибыль не стоит.

Анна Моисеева, генеральный директор Агентства недвижимости «Хоум Стейджинг»:

- В качестве достаточно рискованной инвестиции - почему бы нет? Если найти действительно недорогой объект в хорошем месте и с хорошими перспективами расселения (с учетом, конечно, всей существующей неопределенности по срокам, параметрам новой квартиры, да и сам факт сноса пока под большим вопросом), то можно и рискнуть. Если повезет, можно "выгадать" немало. А можно и проиграть. Кроме того, пока решаются все вопросы, такую квартиру можно сдавать в найм с неплохой доходностью.

Но повторюсь, такой вариант только для инвесторов и только при условии действительно привлекательной цены.

Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

- Да, покупать стоит, если есть желание приобрести квартиру в определенном районе Москвы, без претензий относительно получения жилья, например, в другой части этого же района.

Стоимость квартиры в 5-этажке минимум на 30% ниже, чем в готовом современном жилье, расположенном в том же районе, и при условии, что дом пойдет под  снос в ближайшие 2 года,  у собственников появится шанс заработать от 12 до 20% годовых (если на рынке не будет кардинальных изменений).

А избавляться не нужно, но если есть желание решить свой квартирный вопрос, не дожидаясь сноса, то в таком случае не стоит терять времени. Заняться этим вопросом нужно сразу после объявления списка домов под снос. Думаю, в этой ситуации появится шанс сделать более удачный обмен.

0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
398
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 57,8 м²26 645 530 ₽

2-к. от 63,5 м²38 026 913 ₽

3-к. от 97,3 м²52 895 811 ₽

4-к. от 104,8 м²51 732 195 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
372
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 9, 11, 12 (1 оч.) (2-й квартал 2024) ...

Студия от 27,9 м²16 700 000 ₽

1-к. от 39,6 м²19 600 000 ₽

2-к. от 43,2 м²20 800 000 ₽

3-к. от 80,2 м²32 900 000 ₽

4-к. от 110,8 м²45 200 000 ₽

5+ к. от 157,4 м²70 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
509
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 2, 3, 4 (Башня Б) (3-й квартал 2025)

1-к. от 40,3 м²21 600 000 ₽

2-к. от 58,5 м²29 800 000 ₽

3-к. от 79 м²43 700 000 ₽

4-к. от 86,2 м²54 100 000 ₽

5+ к. от 118,4 м²86 100 000 ₽

+7(495) 220-30-43
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
28.03.2024
Сдать или перепродать: покупка квартиры с целью инвестиций
Мари Савченко

Получать пассивный доход от сдачи квартиры — мечта многих москвичей. И вложение в новостройку с целью стать рантье кажется весьма заманчивой идеей. Так ли это на самом...

26.03.2024
Новостройки с недорогими 2- и 3-комнатными квартирами с московской пропиской
Мари Савченко

Недавно мы выяснили, где представлены самые дешёвые студии и "однушки" на столичном первичном рынке...

20.03.2024
5 московских новостроек с ключами в 2024 году. Часть 2
Мари Савченко

Продолжаем делиться проектами, где уже в этом году можно получить ключи и начать делать ремонт. Представляем 5 проектов от комфорт-класса до премиум-класса с прайсом от 11,7 млн...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
NAMETKIN TOWER. Выгода до 1,3 млн руб.
NAMETKIN TOWER. Старт продаж!

Апартаменты бизнес-класса от 8,6 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика

"Зорге 9" от ST MICHAEL на Ходынке
ЖК Зорге 9. Апартаменты

Роскошные апартаменты бизнес-класса. Скидки 30%! Повышение цен в апреле!

Новый Одинбург - скидка 8% на квартиры в марте
ЖК "Одинбург". 7 минут до МКАД

В 15 минутах от МЦД. Панорамное остекление. Теплый паркинг с лифтом. -15% на машиноместо

Студии в CITIMIX в окружении парков!
Студии в сити-комплексе CITIMIX

С отделкой в 3 стилях! Выгода до 800 тыс. руб. 5 минут до метро!

ЖК "Береговой" на Москве-реке
ЖК "Береговой" на Москве-реке

Квартиры с окнами в пол. Виды на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома.

ОСТРОВ. ДОМ У ПАРКА И РЕКИ
ЖК Остров. Старт продаж

Квартиры с видами на воду, заповедники, Сити. Рядом бульвар и метро. Запад Москвы

Moments - квартал бизнес-класса
Moments - квартал бизнес-класса

Старт продаж нового корпуса 2.3. Жизнь наедине с природой. Концепция Work-life balance

ЖК Skolkovo ONE - Близость ко всему!
ЖК Skolkovo ONE - старт продаж!

Квартиры бизнес-класса от 8,4 млн руб. Мещерский парк у ступенек твоего дома.

«CITIMIX Новокосино»
«CITIMIX Новокосино»

Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!

Клубный дом Рублево - апартаменты премиум-класса
ЖК Клубный дом Рублево

Выдача ключей в марте! Панорамные виды на реку, премиальные материалы отделки.

СИМВОЛ. Новые квартиры рядом центром Москвы
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Квартал бизнес-класса с парком. Большой выбор планировочных решений. Своя инфраструктура

МИРАПОЛИС - квартал бизнес-класса на ВДНХ
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Купите сейчас - платите потом! 4 небоскреба. Авторская архитектура. 7 парков рядом.

VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа
VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа

Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.

«ФизтехСити» от ГК Основа. Высокая готовность!
ЖК ФизтехСити. Старт продаж!

Рассрочка 0% до выдачи ключей. Отделка white box 25 000 руб/м2. 8 мин пешком до м. Физтех и МЦД-1

СОБЫТИЕ. Новый дом в премиальном квартале у парка
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

Все окна "в пол". Парк на крыше, парящие мосты. У дома 24 га парка, готовая инфраструктура

Emotion от ГК Основа
ЖК Emotion от ГК Основа

Комплекс новой реальности на северо-западе Москвы от 11,5 млн руб. Скидки до 7% в марте!

ЖК iLove. Скидка до 20%
ЖК iLove, 10 мин. от м. Алексеевская

Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов

ЖК «Интонация». Идёт выдача ключей!
Квартиры с отделкой в ЖК Интонация

Все для вашего комфорта и безопасности: система «умный дом», консьерж-сервис.

AFI Tower - Небоскреб Бизнес-класса
ЖК Afi Tower. Старт продаж

Небоскрёб 53 этажа. Квартиры со скидкой до 15%. Три вида отделки. Сдача в 2024 году.

Сравнение В сравнении - 0