НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

"Неудобная" недвижимость: реконструкция и реконцепция исторических и промышленных зданий

21 октября 2024    

Как решить проблему "неудобной" недвижимости Петербурга

По мнению девелоперов, для комплексного решения вопроса необходимы изменения в градостроительной политике города

В Санкт-Петербурге практически не осталось свободных земельных пятен для строительства нового жилья и коммерческой недвижимости. Между тем потенциал "серого пояса" (бывшие здания промышленного назначения, которые сегодня не используются по профилю) и исторических объектов, нуждающихся в реконструкции, оценивается минимум в 1,2–1,5 млн кв. м. Вопрос вовлечения такой недвижимости в современное использование каждый год становится все острее, но решить его можно только при тесном взаимодействии девелоперов и городских властей. К таким выводам пришли участники круглого стола "Неудобная" недвижимость: реконструкция и реконцепция исторических и промышленных зданий», организованного деловым изданием "Ведомости Северо-Запад".

Вопрос прибыли

Сегодня девелоперы неохотно входят в проекты, связанные с реконструкцией исторических зданий или редевелопментом промышленных территорий. Как отмечает заместитель председателя правления ООО "Охта Групп" Михаил Ривлин, ключевой вопрос для бизнеса – это экономическая целесообразность: такие проекты должны принести компании прибыль.

Но реализовать проект с сохранением исторического облика здания и других архитектурных особенностей зачастую дороже, чем построить новый. Итоговый продукт при этом получается более сложным во всех отношениях. "Когда строишь новое здание – ты ничем не ограничен. Но в старом здании ты должен учитывать все: несущие стены, которые нельзя снести, или ритм окон, который уже задан и нужно под него подстраиваться. Конечно, старые стены и "лофт" дают свою изюминку, но это сложно. Эта история хорошо работает лишь тогда, когда исходная недвижимость дешевая, иначе никакая экономика не складывается", – поясняет Ривлин.

Желание застройщиков брать на себя обязательства по реконструкции исторических объектов осложняется еще и социальной нагрузкой, отмечает генеральный директор Eight Development Данил Бекиров. Например, если девелопер трансформирует историческое здание в жилье или апартаменты, ему необходимо соблюдать требования города по озеленению, созданию парковки и наличию социальной инфраструктуры (школ и детских садов). Но если объект находится в историческом центре, то земельные участки под парковку или школу найти просто невозможно, подчеркивает Бекиров.

"Проекты, связанные с "неудобной" и сложной недвижимостью, не предусматривают никаких преференций от города или проектного финансирования от банков. А по нынешней ставке взять непокрываемый по эскроу кредит нереально – никакая экономика не полетит. Поэтому подобные проекты часто оказываются экономически нерентабельными для девелоперов", – поясняет Бекиров.

Депутат, председатель профильной комиссии по инвестициям Законодательного собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов добавляет, что еще одним барьером может стать "множественная" собственность на различные объекты и части одного историко-культурного комплекса, как, например, в случае "Красного треугольника" или "Апраксина двора". "Практически всегда интересы и возможности разных собственников противоречат друг другу, и потребуются действительно серьезные усилия для выработки единой концепции преобразования, учитывающей баланс интересов всех участников", – отметил он.

Трансформация "неудобной" недвижимости

Мировая практика редевелопмента исторических и промышленных зданий направлена на создание новой востребованной недвижимости, отвечающей задачам развития территории, говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Например, в Европе нарастает тренд на преобразование промышленных и бывших офисных зданий в апарт-отели и жилье для молодежи.

"Проблему с "неудобной" недвижимостью решают во всем мире. Успешные проекты по редевелопменту таких зданий есть в Лондоне, Амстердаме, Берлине, но их же ругают правозащитники и градозащитники. Противоположная ситуация происходит в Неаполе, Афинах, Бухаресте – это огромное количество заброшенных и недействующих зданий, умершая территория. Потому что требования к застройщикам такие, что не происходит преобразований, и памятники просто разрушаются", – пояснил Шарапов.

Несмотря на все сложности, в Петербурге уже немало удачных примеров редевелопмента. Сейчас в городе реализуется сразу несколько подобных проектов, связанных с реконструкцией исторических зданий или бывших промзон для современного использования. В портфеле ГК Fizika Development – два проекта по реконструкции исторических зданий. На ул. Галерная, 20-22 девелопер реализует проект по реставрации исторического особняка XIX в. постройки с жилой функцией. Как поясняет управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов, к работе планируется приступить в 2025 г., когда будет получена разрешительная документация. Девелоперу предстоит полная замена перекрытий, инженерии, проведение работ по нулевому циклу, усиление фундаментов и проч. Еще один текущий проект компании – клубный жилой комплекс на улице Моисеенко, 10 вблизи "Невской Ратуши". Он будет состоять из четырех корпусов, три из которых – это новое строительство, а четвертый – реконструкция исторического здания 1908 г. постройки.

"Группа ЛСР" в июне 2024 г. получила разрешение на проведение строительных работ на площадке бывшего завода "Навигатор". На улице Красного Курсанта, 19 компания планирует построить восьмиэтажную гостиницу площадью 14 900 кв. м и бизнес-центр высотой девять этажей. Компания "Охта Групп" в рамках редевелопмента территории бывшей фабрики "Скороход" у метро "Московские ворота" планирует к концу 2027 г. открыть апарт-отель "Скороход лофт", бизнес-центр, торговые помещения и общественные пространства. Общая площадь реконструкции – свыше 50 000 кв. м.

Но, как отмечает Кравцов, девелоперы готовы браться за реализацию таких проектов только в том случае, если они видят их прибыльность. "В Петербурге, безусловно, такие объекты должны быть в работе, они должны и приносить прибыль акционерам, и вписываться в образ города. Мы посчитали экономику по реконструкции здания на Моисеенко, нагрузка на 1 кв. м. вышла уже более 150 000 руб. И это только усиление конструкций остова здания и фундаментов. Пересадка на сваи, инъекция подошвы фундаментов и усиление конструктива", – поделился Кравцов.

Как привлечь девелоперов к реконструкции

Как отмечает директор ГК "ПСК" Сергей Софронов, в «неудобную» недвижимость чаще идут небольшие застройщики, которые покупают старые здания и проводят в них реновацию. "Крупные девелоперы не стремятся найти сложный объект. Идеальный вариант – это свободный земельный участок, желательно не обремененный статусом объекта культурного наследия. Но мы как застройщики сегодня сталкиваемся с дефицитом земельных участков, что отражается на объеме ввода, поэтому вопрос вовлечения в оборот "неудобной" недвижимости будет становиться все насущнее. У нас есть проект реконструкции под апартаменты дореволюционного доходного дома начала XX в. в составе комплекса "Северная корона". Это пример того, как можно перезапускать имеющиеся здания в новом статусе и в контексте нового квартала премиальной недвижимости", – говорит он.

Но пока вся ответственность за такие проекты ложится исключительно на частных инвесторов, начиная с экономических затрат и заканчивая расселением жилья. Массово вовлечь в процесс бизнес будет сложно, считает генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. По его словам, решение всех этих вопросов коррелируется с нормами градостроительного кодекса о комплексном развитии территорий (КРТ). Поэтому в данных проектах должны участвовать власти федерального и регионального уровней.

В Москве подобные подходы уже реализуются. В рамках программы комплексного развития территорий при участии инвесторов запланировано обновление и развитие бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков, где планируют построить современные районы с жильем и новыми рабочими местами. По программе КРТ планируется реорганизовать участки "депрессивных" и неэффективно используемых территорий общей площадью свыше 3100 га, где появится более 52 млн кв. м недвижимости, включая социальные и общественно-деловые объекты, новые производства, а также жилье.

Петербургу необходим свой проект, который поможет трансформировать "депрессивные" территории, где расположены бывшие промзоны. "В 2016 г. в Петербурге было подобие такой программы. Планировалось убрать "серый пояс", порядка 30% территории отдать под рекреацию, еще 30% – под коммерческую, общественно-деловую и индустриальную зону и 40% – под жилые помещения. Это был бы прекрасный стимул для развития "серых зон" и трансформации морально устаревших предприятий в более человекоцентричные. Но проект реализован не был", – напомнил Софронов.

Законы ждут обновления

Еще одним вариантом решения проблемы может стать принятие законопроекта, который позволяет девелоперам менять разрешенный вид использования объектов. Идея инициативы заключается в том, чтобы дать возможность застройщикам и собственникам недвижимости переводить объекты из одной категории в другую на законных основаниях и за определенную плату. Однако на данный момент такой механизм применяют пока только в Москве.

Госдума на заседании 15 октября 2024 г. отклонила законопроект № 590113-8, который вносил изменения в ст. 37 Градостроительного кодекса, где перечислены виды разрешенного использования (ВРИ) земли и условия их изменения. Инициатива предлагала дать всем субъектам РФ право самостоятельно изменять ВРИ за определенную плату. Однако правительство РФ не поддержало инициативу, посчитав, что правки лишают юрлиц и физлиц права самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбирать ВРИ. Это право предусмотрено ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса. Кроме того, в законопроекте не был определен порядок изменения ВРИ, уполномоченные на это органы, критерии расчета оплаты и основания для отказа.

"Если в целом говорить о законопроекте, то он позволил бы каждому владельцу земельного участка в заявительном порядке обращаться в органы госвласти, платить средства за перевод и без ожидания решения КГИОП реализовывать проект. Искусственное сохранение и удержание "неудобной" недвижимости ни городу, ни инвесторам ничего не даст. Но если законопроект будет принят – вопрос решится сам собой", – считает Белоусов.

Комплексно решить проблему "серого пояса", исторической и «неудобной» недвижимости может только изменение градостроительной политики города, уверены эксперты. "Необходима осознанная градостроительная политика и тщательное мастер-планирование, чтобы можно было заниматься комплексными проектами, а не точечным развитием территорий", – резюмировал Софронов.

2
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
30.10.2024
Сколько стоит машино-место в московских новостройках

Машино-место в столичных новостройках в сентябре в среднем стоило 3,07 млн руб., сообщают специалисты компании Метриум. В "старой" Москве за прошедшие месяцы...

29.10.2024
Как изменился спрос на готовые новостройки после отмены льготной ипотеки

Льготная ипотека больше не работает, кто же теперь покупает жилье в готовых новостройках? Эксперты девелопера UDS рассказали, как поменялся портрет покупателя недвижимости в...

23.10.2024
Спрос на московские новостройки упал на 26%

Спрос на московские новостройки снизился на 26% после отмены льготной ипотеки, сообщает ИНКОМ-Недвижимость. Кроме того, специалисты также отмечают снижение популярности...

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
404
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 38,0 м²21 598 957 ₽

2-к. от 63,2 м²29 237 654 ₽

3-к. от 79,9 м²35 815 552 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
343
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 11, 12 (cдан) ...

Студия от 23,0 м²15 100 862 ₽

1-к. от 39,6 м²22 221 188 ₽

2-к. от 43,2 м²24 437 060 ₽

3-к. от 74,5 м²31 306 086 ₽

4-к. от 110,9 м²42 430 949 ₽

5+ к. от 157 м²79 100 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
492
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 4 (Башня Б), 2, 3 (3-й квартал 2025)

1-к. от 40,3 м²22 763 481 ₽

2-к. от 58,5 м²32 853 685 ₽

3-к. от 79,2 м²42 640 806 ₽

4-к. от 86,3 м²51 215 651 ₽

5+ к. от 118 м²92 400 000 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
ФизтехСити. Скидки до 14%. Дом сдан!
ЖК ФизтехСити. Скоро сдача!

Московская регистрация. Рядом м. Физтех. Панорамные окна, потолки до 3,15м. Выдача ключей!

Nametkin Tower. Скидки с выгодой до 2,1 млн руб
NAMETKIN TOWER. Старт продаж!

Проект бизнес-класса от 9,1 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика

VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа
VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа

Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.

Квартиры премиум класса на Кутузовском
ЖК Родина Парк

Клубные дома 11-19 этажей. От 22,6 млн руб. Зоны для тренировок на свежем воздухе

МИРАПОЛИС рядом с ВДНХ - скидки до 12% в октябре!
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Бизнес-класс от 7,5 млн руб. Авторская архитектура. Дизайнерские лобби. Панорамные виды.

ЖК «Детали». Новая Москва!
ЖК «Детали». Старт продаж

Московская прописка. 15 мин от МКАД. Квартиры с отделкой от 6 млн. Свой двор-сад.

Новый Одинбург - скидка до 25% в октябре
ЖК "Одинбург". 7 минут до МКАД

В 15 минутах от МЦД. Панорамное остекление. Квартира в рассрочку за 20,000 р./мес

Бизнес-класс UNO Соколиная гора. Будь первым!
Бизнес-класс UNO Соколиная гора

Старт продаж нового проекта от ГК Основа. Квартиры от 9,2 млн руб. Метро и МЦК в шаговой доступности!

Moments - квартал бизнес-класса в окружении парков
Moments - квартал бизнес-класса

Панорамы на парк Покровское-Стрешнево. Жизнь наедине с природой. Выгода до 15% до 31.10

ЖК iLove. Скидка до 21%
ЖК iLove, 10 мин. от м. Алексеевская

Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов

«Мангазея на Тульской» | Жизнь на высоте у центра
ЖК Мангазея на Тульской

Завораживающие виды на город, приватный двор с ландшафтным садом, консьерж-сервис 24/7

UNO Головинские пруды. Высокая стадия готовности!
ЖК UNO.Головинские пруды. МЦК Коптево

Выгода до 1,4 млн руб на видовые квартиры у парка и прудов.

Квартиры бизнес-класса с выгодой до 20% в октябре.
ЖК Afi Tower

Панорамные виды на парки. 7 минут пешком до метро Ботанический сад. Выдаём ключи.

ЖК VERY на Ботанической - скидки до 5,5 млн руб!
Квартиры бизнес-класса в ЖК «VERY»

Дом сдан! Готовые квартиры от 12,5 млн руб. Экологически чистый район. Окна в пол. Рядом ВДНХ.

Студии и апартаменты CITIMIX Новокосино
«CITIMIX Новокосино»

Выгода до 1 млн руб! Рассрочка 0% на 3 года. Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!

ЖК Мечта
ЖК Мечта

Мультиформатный жилой комплекс. Квартиры от 6 млн руб. Малоэтажное строительство.

Сравнение В сравнении - 0