Итоги проведения XVII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России»

25 января 2019 года в Москве состоялась XVII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», организованная информационным агентством AK&M. Тема конференции - «Социальные обязательства. Точки роста. Цифровая платформа».

Ведущей конференции традиционно выступила руководитель направления «Недвижимость» радио Business.FM Валерия Мозганова.

Работа конференции началась с короткого блиц-опроса, в котором приняли участие председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова, исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, руководитель Департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Евгений Дячкин, член правления, вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин.

Валерия Мозганова обратилась к экспертам с вопросами: «Кто будет брать ипотеку в 2019 году и через пять лет? Как будут меняться предпочтения и характеристики ипотечного заемщика? Что необходимо учитывать в стратегиях развития уже сейчас?».

Отвечая на вопросы, Татьяна Ушкова напомнила аудитории, что ещё в своде законов Российской империи была прописана максимальная ставка по кредиту в России - 12%. Ставка выше 12% считалась ростовщической, и к кредитору применялись санкции. В настоящее время на ипотечном рынке, по её мнению, ставка 12% также является психологической отметкой. При приближении к этой ставке  профиль заёмщика резко меняется.  Только при ставке ниже 12% можно говорить о доступной ипотеке. Учитывая, что на данный момент рынок не перешагнул за порог 10-12%, есть уверенность, что профиль заёмщика в 2019 году не изменится. В 2024 году покупатель недвижимости, безусловно, будет уже другой. Это показывают и последние социологические опросы.  Более высокие требования будут предъявляться к качеству жилья, ландшафту, инфраструктуре. По этой причине и стоимость такого конкурентного жилья будет отличаться. Также большое значение приобретет величина налога на имущество,  который будет только увеличиваться. Это станет основной причиной, по которой  люди будут очень разумно подходить к владению квадратными метрами. Кроме того, как и многие эксперты, Татьяна Ушкова видит, что будущие поколения будут более мобильными, и по этой причине большим спросом будет пользоваться именно арендное жильё.

Михаил Матовников не согласился с мнением коллеги из банка ВТБ Евгением Дячкиным об отсутствии опасений сокращения объемов ипотечного кредитования на ближайший период, и более жёстко оценил прогноз развития рынка в 2019 году. По его мнению, повышение банками ипотечной ставки примерно на 1% в конце 2018 года [что стало следствием увеличения ключевой ставки на 0,25 п.п. до 7,75% со стороны ЦБ] приведёт к уменьшению спроса на ипотеку на 20%. «Мы не увидим это в первые месяцы, потому что ещё есть заявки конца прошлого года, но уже с начала весны это будет заметно", - сказал Михаил Матовников.

Алексей Болдин во многом согласен с мнением Татьяны Ушковой. Он также подчеркнул, что на рынке необходимо создавать такие условия, чтобы населению было выгодно инвестировать в недвижимость. Алексей Болдин также отметил тренд стремительного усовершенствования механизмов взаимодействия с покупателями недвижимости с применением новых современных технологий. С этой целью банки и девелоперские компании разрабатывают и внедряют совместные пакетные решения, позволяющие покупать или арендовать недвижимость с меньшим количеством временных затрат. И с каждым годом этот процесс будет набирать оборот.

Далее дискуссия была продолжена в рамках Пленарного заседания. К составу президиума присоединились советник первого заместителя председателя  Банка России Елена Чайковская и заместитель начальника отдела координации и анализа деятельности в учётно-регистрационной сфере Управления Росреестра Москвы Алексей Моченов.

Валерия Мозганова обратила внимание аудитории на сложившуюся ситуацию в банковской сфере, а именно на тенденцию увеличения разрыва в объёмах выданных ипотечных кредитов между крупнейшими банками и остальными участниками рынка. В частности, по данным Русипотеки, в суммарном объёме кредитования за 12 месяцев 2018 года рыночная доля Сбербанка составила 51,8%, ВТБ - 22,32%. Далее с большим отрывом идут Газпромбанк, доля которого составила 4,96%, Россельхозбанк - 4,25%, Банк «ДельтаКредит» - 2,48% и так далее. Таким образом, суммарная доля только 2-х основных игроков охватывает фактически основную часть рынка, стремительно приближаясь к 75%. К чему это может привести в конкурентной борьбе? И как это может отразиться на развитии системы ипотечного кредитования в дальнейшем?

Другой тренд, который отметила Валерия Мозганова, это нестабильная позиция государства в отношении развития самого рынка. С одной стороны, мы слышим, что ипотека это крайне важный и фактически единственный инструмент вовлечения населения в развитие строительного сектора. Разрабатываются программы сдерживания роста ипотечной ставки, её субсидирования, другие меры поддержки рынка. С другой стороны, на примере решения ЦБ ограничить число банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, мы наблюдаем политику, способствующую монополизации рынка. Какова же позиция регулятора в вопросе дальнейшего развития ипотеки в России?

Председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова не видит ничего страшного в  политике регулятора по ограничению доступа к определённым ресурсам рейтингом банка. Такой подход, по её мнению, по крайней мере, не ориентирован на размер банка. «Доступ должен быть по компетенциям, а не потому, что ты большой», - отметила Татьяна Ушкова. Но есть и определённая сложность. На данный момент 54 игрока имеют необходимый уровень рейтинга не меньше «А-», и вроде бы этого достаточно, чтобы обслуживать ипотечный рынок. При этом фактически больше половины из этих банков не планируют выходить на предлагаемый рынок, так как никогда раньше на нём не работали и не чувствуют себя профессионалами в этой сфере. Таким образом, на данный момент число банков, готовых реально работать с эскроу-счетами, очень мало. В частности, Абсолют-банк не имеет необходимого рейтинга. Стремление Минстроя, Минэкономразвития и Минфина  понизить  уровень рейтинга для банков, имеющих право работать с эскроу-счетами, по мнению Татьяны Ушковой, обоснованно.

Абсолют Банк также поддерживает стремление ЦБ ограничить выдачу ипотечных кредитов без первоначального взноса. Заёмщик должен заходить в сделку минимум с 20% от стоимости жилья. Банк на своей статистике видит чёткую зависимость проблемных ипотечных кредитов от того, с каким взносом приходили заёмщики. Количество проблемных кредиторов в 2-3 раза больше с первоначальным взносом 5-10%, чем со взносом от 20%. Татьяна Ушкова отметила, что рыночная статистика также  подтверждает общее настроение на рынке, средний процент первоначального взноса на самом деле составляет 37-40%. Кроме того, что большинство заёмщиков заходит в сделку с 20% от стоимости жилья, они этот взнос ещё увеличивают в первые 2 года.

Руководитель Департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Евгений Дячкин поддержал тезис, что первоначальный взнос в ипотечных сделках должен быть. Он отметил, что в ВТБ средний взнос составляет 35%. При этом существует спрос на ипотеку с 10-15% взносом, и банк не планирует отказываться от таких заёмщиков. Важно уметь правильно оценивать качество заёмщиков. Банк уделяет этому вопросу большое внимание и развивает системы оценки. На данный момент ВТБ не наблюдает в своём портфеле зависимости количества проблемных ипотечных займов от суммы первоначального взноса.

Евгений Дячкин также отметил, что инициатива регулятора по введению «платёжных каникул» излишняя, так как банки способны самостоятельно анализировать ситуацию по каждому заёмщику индивидуально и управлять рисками. «Закреплять изменения действующего законодательства не совсем правильно, поскольку это может привести к обратному эффекту, и физические лица смогут злоупотреблять предоставленной им возможностью», - сказал Евгений Дячкин. Также он добавил, что введение «платёжных каникул» может негативно повлиять на развитие секьюритизации ипотечных кредитов.

Участники дискуссии в очередной раз вернулись к вопросу причины доминирования 2-х крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования. Председатель правления Абсолют Банка обратила внимание, что каждый банк работает в соответствии со своей стратегией. Для какого-то банка первоначальную важность имеет социальная ориентированность независимо от маржинальности продукта. И такая стратегия понятна, если речь идёт о государственных банках. Абсолют Банк придерживается другой стратегии, направленной на повышение прибыльности и эффективности деятельности. Банк планирует и в дальнейшем наращивать объёмы ипотечного кредитования, сохраняя при этом маржу на уровне 2,5%.

Татьяна Ушкова также рассказала, что банк большое внимание уделяет секьюритизации и развитию сервисной модели, позволяющей продавать ипотечный продукт другим банкам с хорошей премией. Доля таких кредитов в 2019 году составит в портфеле банка 50%.

Елена Чайковская, представляющая проект Банка России «Маркетплейс», обратила внимание, что в настоящее время регулятор уделяет большое внимание формированию электронных каналов продаж подобных банковских продуктов. «Проект Маркетплейс» - это попытка  уравновесить возможности участников рынка, с одной стороны, и сформировать доверенную среду – с другой. «Цель проекта - развитие конкуренции и финансовой доступности», - отметила Елена Чайковская. Безусловно, на рынке кредитных ресурсов большое значение имеет «эффект ставки», и «титаны рынка» зачастую выигрывают за счёт этого фактора. Но большую роль при этом играет технологический процесс выдачи ипотечного кредита, оперативность и простота его получения. «Маркетплейс», в том числе, позволит упростить некоторые процессы, например, в части получения справок о заёмщике от налогового органа с согласия клиента. Елена Чайковская подчеркнула, что ипотека – это пятый приоритетный продукт в рамках проекта «Маркетплейс», которому предшествуют  такие продукты, как: вклады, облигации, ПИФы и ОСАГО. Ипотека из всех продуктов является наиболее сложной и требует максимальной интеграции со многими участниками процесса, в том числе с Росреестром, риелторами, страховыми компаниями, оценщиками. В перспективе туда могут быть интегрированы дизайнерские бюро, ремонтные организации и другие участники рынка.    

Концепция маркетплейса подробно изложена в законопроекте «О совершении сделок с использованием электронной платформы», а также в поправках, которые содержатся в сопутствующем законопроекте.  Данный документ внесён на рассмотрение в Государственную Думу в конце 2018 года. Предполагается, что в первой волне законодательных решений  будут представлены вклады и облигации. Остальные продукты, включая ипотеку, появятся уже во второй волне. В настоящее время Центральный Банк определил, что ядром всех создаваемых маркетплейсов будет являться Центральный депозитарий.

Также Елена Чайковская сообщила, что ЦБ готов рассмотреть предложения профессиональных участников рынка, на базе которых можно запустить пилотный проект ипотечного маркетплейса. Требования к организациям, на базе которых будут функционировать маркетплейсы, представлены в законопроекте. В частности, размер собственного капитала такой организации должен быть не менее 100 млн рублей. Также к организациям будут предъявляться определённые требования в части безопасности. Уже сейчас ЦБ работает с тремя пилотными маркетплейсами: по вкладам на базе Московской Биржи, по облигациям на базе ВТБ-регистратор, по паям ПИФов на базе специализированного депозитария «Инфинитум».

Представители ВТБ и Абсолют Банка заявили о готовности выступить  пилотными маркетплейсами на рынке ипотечного кредитования. Елена Чайковская со своей стороны напомнила коллегам, что опыт создания подобной платформы на базе  одного из банков на рынке уже имеется. И этот опыт не был успешен из-за возникшего конфликта интересов.  

Вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга  компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин согласился, что разработка клиентоориентированных платформ, предоставляющих покупателям недвижимости эффективные и удобные сервисы – важное направление. Компания «Лидер Инвест» с этой целью разрабатывает собственную цифровую платформу. Алексей Болдин также дополнил, что для решения вопроса увеличения первоначального взноса на ипотеку необходимо развивать инструменты, которые позволят максимально просто использовать для этой цели уже имеющееся жильё или материнский капитал заёмщиков, а также по опыту других стран расширять линейку субсидий для различных категорий граждан.

Валерия Мозганова предложила обратиться к статистике Росреестра с данными по регистрации прав на жилые помещения. Заместитель начальника отдела координации и анализа деятельности в учётно-регистрационной сфере Управления Росреестра Москвы Алексей Моченов подчеркнул, что 2018 год продолжил тенденцию прошлых лет и продемонстрировал значительный рост числа сделок с недвижимостью с привлечением кредитных ресурсов с 208,8 тысяч в 2017 году до 248,5 тысяч в 2018 году. Рост составил 23%. Сохранился тренд существенного увеличения регистрации договоров долевого участия в строительстве с привлечением кредитных средств с 27 тысяч до 43 тысяч (рост – 63%). Большое внимание Росреестр уделяет переходу на электронные услуги в учётно-регистрационной сфере. В 2018 году таких услуг было оказано в 2 раза больше по сравнению с годом ранее,  90 тысяч в 2017 году и 180 тысяч в 2018 году. 1 августа 2018 года приняты поправки, обязывающие нотариусов с 1 февраля 2019 года передавать данные о сделках с недвижимостью только в электронном виде.

Динамика понятна, отметила Валерия Мозганова. Но нельзя забывать, что переход на электронные системы обязывает очень серьёзно прорабатывать механизмы защиты данных и поддержания стабильной работы таких систем. «Цифровизация – цифровизацией, но лифт ломается чаще, чем лестница. И опыт Росреестра в 2018 году  подтвердил этот тезис, так как был период, когда рынок остановился из-за сбоя в электронной системе  Росреестра», - напомнила она.

В конце заседания Валерия Мозганова предложила участникам дискуссии поделиться своим мнением и прогнозом, как будет вести себя ипотечная ставка в 2019 году, и как поведёт себя рынок?

По мнению Татьяны Ушковой, состоявшееся повышение ставок в конце прошлого года на 0,8-1,4% уже привело к повышению уровня средней ставки до  11-11,5%. В дальнейшем такие изменения могут привести к уменьшению объемов ипотечного кредитования на 15-20% в 2019 году. Если ЦБ продолжит политику увеличения ключевой ставки, коммерческие банки  будут вынуждены и дальше повышать ипотечную ставку, а возможно даже и сокращать объёмы ипотечного кредитования. Чтобы избежать такого сценария, Татьяна Ушкова предложила уделить больше внимания программе субсидирования ипотеки, которая показала очень хорошие результаты в прошлые периоды. При этом некоторые участники конференции обратили внимание, что в условиях изменения системы финансирования строительства жилья и ипотечного кредитования применение старой схемы субсидирования ипотеки невозможно.

Евгений Дячкин, со своей стороны, не опасается сжатия рынка, даже несмотря на повышение ставок, и предположил наращивание рынка в 2019 году в среднем на 15-16%. Уровень комфортной ставки, по его мнению, – 10%. Он также подчеркнул, что ВТБ поднял ипотечную ставку в конце 2018 года только на 0,6%.

Алексей Болдин согласился с мнением Евгения Дячкина, что ипотечная ставка может сохраниться на комфортном уровне 9,5-10% за счёт повышения эффективности деятельности с помощью запускаемых совместных цифровых решений банков и застройщиков. Также Алексей Болдин оценил прогнозный уровень повышения цен на квадратный метр в 2019 году в среднем на 4-7%.

В ходе конференции состоялась дискуссионная панель «Финансирование строительства жилой недвижимости до 2019 года и после». 

Изменения, к которым готовилось профессиональное сообщество, связанные с переходом на новую систему финансирования строительства жилой недвижимости, уже трансформируют рынок, её участников, подходы и модели бизнеса. Безусловно, эти изменения  повышают прозрачность, снижают транзакционные издержки, совершенствуют технологии работы, обеспечивают максимальные гарантии для граждан, покупающих недвижимость. При этом экспертное сообщество предупреждает, что нововведения могут стимулировать  повышение стоимости квадратного метра и ухудшение качества доступного жилья.

Участники дискуссии обсудили, как новые требования к застройщикам трансформируют рынок недвижимости, насколько реален риск существенного укрупнения отрасли, какие факторы окажут решающее значение на уровень ипотечных ставок, стоимость квадратного метра и качество доступного жилья, как избежать неблагоприятных последствий.

Отдельная дискуссионная панель состоялась по теме «Цифровые платформы ипотеки и рынка недвижимости». Участники панели обсудили цифровые сервисы, которые уже функционируют на рынке или находятся в процессе реализации, инициируемые различными ведомственными структурами и корпоративным сектором, как эти сервисы меняют взаимодействие между участниками рынка.

Модератором дискуссионной панели выступил признанный эксперт по цифровизации, генеральный директор Фонда «Цифровые платформы» Румянцев Владимир.

В работе конференции приняли участие более 150 организаций со всей России, среди которых профессиональные и ведомственные организации, региональные органы власти, ведущие банки, строительные компании, ипотечные агентства, оценочные и консалтинговые компании, рейтинговые и научные организации, СМИ.