Ипотечные каникулы: брать или лучше подождать?

За последние несколько лет льготные ипотечные ставки дали возможность улучшить жилищные условия многим семьям. Но сегодня встаёт вопрос - а если вдруг возможности оплачивать ежемесячные платежи по кредиту не будет, что делать? Один из вариантов - взять ипотечные каникулы. Однако перед тем, как воспользоваться этим инструментом, нужно тщательно изучить вопрос - действительно ли это хорошее решение.

Сегодня интернет-портал «НовостройСити» спросил мнения профессионалов рынка недвижимости, и выяснил когда ипотечные каникулы в реальности могут помочь заёмщикам,  и не могут ли они ему навредить, к примеру, испортив кредитную историю. 

Станислав Жиба, руководитель управления ипотеки ГК «Основа»:
- Возможность получить несколько месяцев отсрочки ипотечных платежей для решения собственный вопросов - это уже хороший факт. Жизненные обстоятельства иногда могут потребовать такой “передышки”. С другой стороны, на практике ипотечные заемщики крайне редко используют такой инструмент, как «каникулы», наоборот предпочитая гасить ипотеку с опережением. 

Условия именно по кредитным каникулам для заемщиков будут актуальны, скорее, для регионов. По условиям программы, в регионах каникулы распространяются на ипотечные кредиты с лимитом в размере 3 млн рублей, и там у значительной доли заемщиков действительно кредиты находятся в этом диапазоне. Для Москвы максимально значение в рамках программы составляет 6 млн рублей, и большая часть заемщиков не подпадает под условия распространения кредитных каникул. 

Кроме того, нужно понимать, что такая программа – это только отсрочка платежа, а не списывание части долга, и во время каникул долг продолжает начисляться. Поэтому, конечно, к использованию такой возможности стоит подходить максимально взвешенно. И  перед покупкой квартиры в ипотеку, конечно, необходимо максимально тщательно оценить и взвесить свои финансовые возможности. Даже сегодня на рынке есть предложения по ипотеке со ставками которые значительно выгоднее базовых ипотечных условий. Кроме того, важно отметить, что кредитные каникулы – это не то же самое, что ипотечные. Кредитные каникулы действуют в рамках нового 106-ФЗ, и в том числе распространяются на ипотечные. Ипотечные каникулы регулируются 353-ФЗ и имеют другие требования к заемщику. Кроме того, максимальная сумма по ипотечным каникулам в разы больше и составляет 15 млн рублей.

Коммерческий директор ООО "ПроГород" (Группа ВЭБ.РФ) Игорь Соломатин:
Льготный период позволит сделать перерыв в платежах в случае финансовой неустойчивости плательщика. Если семья столкнулась с временными трудностями, ипотечные каникулы позволят сохранить привычный уровень жизни не перенаправляя часть средств на ежемесячный ипотечный платеж. За это время плательщики смогут нормализовать финансовое положение и устойчивость без ущерба для привычных потребностей, в том числе по учебе, лечению и тому подобное. Также, эта мера предполагают освобождение от любых пени и штрафов на период ипотечных каникул, кроме того, отсрочка по платежам не сказывается на кредитной истории - ипотечные каникулы никак на нее не повлияют.

Сегодня условия кредитных каникул по ипотеке распространяются на кредиты в размере 6 млн рублей для Москвы, 4 млн рублей – Санкт-Петербурга и регионов Дальневосточного округа, для других локаций сумма составит 3 млн рублей. 

Для того, чтобы воспользоваться каникулами, важно соблюдение следующих 4 пунктов. Во-первых, в предыдущий месяц до подачи заявки снижение доходов должно составить минимум на 30% по сравнению с 2021 годом. Необходимо учитывать, что в качестве доходов учитывается не только зарплата, но и другие поступления – например, социальные выплаты от государства. Во-вторых, договор ипотеки должен быть оформлен до 1 марта 2022 года. В-третьих, при оформлении заявки нельзя находиться уже на ипотечных каникулах, а полная сумма займа на момент выдачи не должна быть меньше установленного бюджета.

Директор по маркетингу ГК «Бэсткон» Сергей Ковалев:
- У кредитных каникул есть свои плюсы и минусы. Прежде чем решиться на эту меру поддержки, необходимо взвесить их для себя лично. 

Кредитные каникулы не освобождают от выплат совсем. Вы можете не платить проценты, ежемесячный платеж по основному долгу останется. Как правило, при сроке кредитования 20 лет в структуре  ежемесячного  платежа 82% составляют именно проценты за период. Таким образом, получив кредитные каникулы, вы будете платить около 12% от обычного платежа. 

Важно понимать, что сумма невыплаченных процентов за период каникул также не исчезнет, её клиент банка будет выплачивать за счет увеличения срока кредита, если такое возможно по возрасту заемщика. Если кредит был взят на максимальный срок (например, на 30 лет) или до наступления предельного возраста (65-75 лет), в этом случае, после завершения каникул, размер ежемесячного платежа будет увеличен. 

Еще одно серьезное условие -  если заемщик воспользовался кредитными каникулами, то дальнейшее рефинансирование данного ипотечного кредита будет невозможно. Это установлено нормативами ЦБ. Банки не могут рефинансировать ссуды, по которым ранее была реструктуризация.   

Уточняем, максимальная сумма ипотечного кредита для Москвы составляет 6 млн. рублей. Это не сумма остатка, а изначальная сумма кредита. Для Московской области, Санкт-Петербурга и ДФО она равна 4 млн. рублей. Для остальных регионов – 3 млн. рублей.

Банк вправе запросить у заемщика документы, подтверждающие снижение размера ежемесячного дохода, которые заемщик обязан предоставить в течение 90 дней. При наличии уважительных причин срок продлевается на 30 дней. В случае, если заемщик не сможет документально подтвердить в указанные сроки право на получение кредитных каникул, условия кредитного обязательства будут возвращены к прежним.

Александр Гуторов, коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент":
-Ипотеку стоит оплачивать сейчас, если есть такая возможность, и не брать ипотечных каникул, потому что деньги дорожают. Брать стоит только в крайнем случае, если вы не можете осуществлять выплаты по кредиту. Однако надо четко понимать, что срок ипотечных каникул ограничен, и после их завершения сумма перераспределится - либо платежи станут больше, либо их срок увеличится. Кроме того, стоит помнить, что во время каникул вам начисляются проценты по кредиту.

Однако плюс такой программы в том, что кредитор может не только полностью приостановить все платежи, но и снизить их до приемлемого уровня, таким образом он может облегчить свое финансовое положение до тех пор, пока не найдет способ увеличить доход (например, устроиться на новую работу). Также кредитор может выйти из ипотечных каникул досрочно и продолжить платить по кредиту в прежнем объеме.

Негативное влияние ипотечные каникулы могут оказать на кредитную историю, только если вы из них не выйдете и не закроете ипотеку. Кроме того, надо помнить, что для получения кредитных каникул ваши доходы должны снизиться минимум на 30%.

- Юрий Юров, генеральный директор девелоперской компании «Мармакс»: 
- Ипотечные каникулы - оправданная мера а текущей ситуации, когда в период экономической турбулентности люди рискуют потерять часть прежнего дохода или даже весь доход, а также столкнуться с прочими трудностями кризиса. В наиболее сложный период клиенты могут уменьшить ежемесячный платёж или вовсе не платить, пока не решат свои трудности. Из минусов ипотечных каникул можно назвать риск, что клиент так и не сможет вернуться к регулярной полноценной оплате ипотеки, а также тот факт, что после каникул платёж растягивается на большее количество месяцев, а во время каникул начисляются проценты.

Если возможность оплачивать кредит есть, стоит ей воспользоваться. Ипотечные каникулы - крайняя мера для тех, кто рискует вообще перестать платить. Естественно, банки не хотят просрочек платежей, судебных разбирательств с неплательщиками и прочего, поэтому идут на встречу клиентам с выдачей ипотечных каникул. 

Официально оформленные ипотечные каникулы не являются нарушением по выплате банку ипотеки. Таким образом, если клиент вовремя выйдет из каникул и далее продолжит добросовестно выплачивать ипотеку в соответствии со своими обязательствами, на кредитную историю это никак не повлияет.