НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Как купить квартиру в новостройке по новым правилам?

13 сентября 2018     |   Подготовила Ольга Петрова

Большинство потенциальных покупателей квартир, как правило, узнают о порядке покупки квартиры в новостройке уже непосредственно в офисе продаж. Менеджер объясняет в какой момент подписывается ДДУ, когда нужно внести оплату, какие документы собрать и когда сделку можно считать завершенной.

Банк в этой связке появляется в качестве посредника - когда покупателю необходимо взять ипотечный кредит, или в качестве денежного «переводчика» собственных средств от покупателя - застройщику. Некоторые считают, что после одобрения ипотечного кредита деньги поступают на расчетный счет заемщика, но это не так - банк всю сумму, после внесения вами первоначального взноса переводит непосредственно застройщику.

Однако в скором времени ситуация изменится и застройщик в схеме оплаты новостроек уйдет на 10 план, а банк станет во главу всего. Все собственные средства покупателя, а также заемные будут «томиться» до конца строительства дома у банка на эскроу-счетах.

Что такое эскроу-счет?

Как объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», эскроу-счета – это новая схема покупки жилья, которая вводится изменениями в 214-ФЗ. «Согласно механизму, деньги покупателей за возводимое жилье передаются не застройщику напрямую, как было раньше, а переводятся на специальные счета эскроу в уполномоченный банк. На этом счете средства блокируются, и на период стройки ни дольщик, ни застройщик к ним доступа не имеют. Список банков, где можно будет открывать эскроу-счета, определит Центробанк», - рассказывает принцип новых правил эксперт.

Застройщик сможет получить деньги покупателя только после того как введет дом в эксплуатацию. Если же произойдет задержка строительства или девелопер будет признан банкротом, то покупатель сможет забрать вложенные деньги назад.

Как уточняет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов, обязательное применение ДДУ со счетами эскроу устанавливается для проектов строительства, реализация которых начинается после 1 июля 2019 года. «До указанной даты механизм носит добровольный характер и применяется по инициативе застройщика», - подчеркивает он.

С точки зрения самого процесса приобретения жилья для покупателя практически ничего не изменится, кроме того, что появится необходимость заключить договор счета эскроу с банком. 

новостройки6

Плюсы и минусы нововведений для покупателя

Со стороны кажется, что покупатель новостройки застрахован от всех рисков. Ведь чтобы ни случилось - он остается при своих. Но даже у обывателя сразу возникает несколько вопросов: а на что будет строить застройщик, если деньги от покупателя поступать не будут? Как быть с тем, что каждый год деньги обесцениваются и через три года, в течение которого обычно идет строительство жилого комплекса, возвратная сумма по факту окажется гораздо меньше изначальной. Кто возместит эту разницу? А если что-то произойдет с самим банком? Как вернуть деньги со счета? Ведь даже на примере вкладов, когда началось повальное закрытие банков, очевидно, что даже возвратную сумму от фонда страхования вкладов, было получить очень сложно. И вообще не появится ли просто новый вид «обманутых дольщиков». Поэтому более подробно о плюсах и минусах этой схемы для покупателей мы попросили рассказать профессионалов рынка.

 

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

- Переход на эскроу-счета скажется на всем рынке, а, значит и на покупателях, весьма неоднозначно. Да, с одной стороны это существенно минимизирует риски появления недостроя, но с другой - неизбежно приведет к повышению цен на первичную недвижимость. По нашим прогнозам, все изменения в совокупности – эскроу-счета, появление посредника в лице банков, переход на проектное финансирование, ужесточение требований к застройщикам – вызовет значительное удорожание себестоимости строительства, сокращение маржинальности застройщиков и снижение объемов строительства.

Еще одним фактором послужит сокращение числа самих игроков на рынке. Многие застройщики просто не смогут адаптироваться под новое законодательство, а некоторые не станут продолжать свою деятельность по причине низкой рентабельности. По новым правилам вести строительство в больших объемах теперь невыгодно: вырастает кредитная нагрузка, вдвое увеличивается оборачиваемость капитала, растут риски застройщика.

В итоге все это приведет к уходу с рынка самых крупных и самых мелких игроков, существенному снижению объемов строительства и последующему росту цен на жилье. В перспективе ближайших двух-трех лет мы ожидаем увеличение стоимости квадратного метра на 30-40%.

 

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

- Новый механизм дает два неоспоримых преимущества. Во-первых, средства дольщика не могут быть потрачены застройщиком до момента окончания строительства. Следовательно, исключается их нецелевое использование. Во-вторых, в случае задержек со сроками строительства можно расторгнуть договор и уйти со строительного проекта, забрав свои средства.

Главным минусом счетов эскроу является отсутствие компенсационности. Закон 214-ФЗ отдельно оговаривает, что проценты на заблокированные средства не начисляются.

На практике дольщики столкнутся с проблемой временной сущности денег. Средства на эскроу-счете будут блокироваться в течение всего периода строительства, и за это время инфляция съест 10-12% процентов покупательной способности этих денег.

При просрочке сроков строительства дольщик может столкнуться с непростым выбором  - оставаться на проблемном объекте, но с фиксированной ценой квартиры, или выходить из проекта и искать другое жилье, но по более высокой цене.

Более того, те граждане, которые останутся на объекте и будут требовать достройки дома и передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве, пополнят ряды «обманутых дольщиков со счетами эскроу». При этом процесс смены застройщика упрощается, что является обстоятельством, улучшающим положение таких дольщиков. Новый застройщик возьмёт на себя не только обязательства по достройке проблемного дома, но и права  на получение средств со счета эскроу после ввода дома в эксплуатацию. 

 

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

- Новая схема направлена в первую очередь на защиту интересов покупателя недвижимости у застройщика. Эскроу-счета обеспечивают сохранность денежных средств владельца счета до момента основания передачи их застройщику. Другими словами, нивелирует финансовые риски. На протяжении исполнения обязательств участниками сделки денежная сумма находится под контролем уполномоченного банка, который также следит за всеми этапами реализации проекта.

Счета эскроу значительно защищают финансовые средства дольщика, так как деньги находятся в банке до получения квартиры. В случае если дом не будет достроен, то дольщик  сможет забрать из финансового учреждения свои финансовые средства.

Но покупатель должен помнить: при покупке недвижимости стоимостью  более 10 млн  рублей он несет определенный риск —  суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн рублей. Здесь уже встает  вопрос надежности  не только застройщика, но и самого банка.

В первые два года количество обманутых дольщиков может увеличиться. Федеральный закон, который начал действовать в июле этого года, значительно повысил требования к застройщикам. Получается, что по новым условиям все риски по недострою лежат на девелопере и банке, который финансирует строительство. Это гарантирует возврат дольщику средств в пределах 10 млн рублей, но если он хочет получить не деньги,  а недвижимость, то здесь могут быть риски. Это связано с тем, что новые требования повлекут уход с рынка недобросовестных застройщиков. Помимо этого, в новых условиях могут не выжить мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными девелоперами.
0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
11.06.2024
Рынок новостроек в шоке. Что будет после отмены льготной ипотеки?
Мари Савченко

Она появилась как антикризисная мера для строительной отрасли в пандемию коронавируса, но в итоге стала причиной огромного разрыва цен на первичном и вторичном рынках жилья. Её...

04.06.2024
Как продать квартиру быстро и выгодно: три важных рекомендации

Продажа квартиры в последние годы – довольно сложная задача. Но всегда можно тщательно подготовиться к сделке, чтобы продать быстрее и с минимальными...

29.05.2024
VERY на Ботанической: эко-квартал в 50 метрах от сада и оранжерей
Мари Савченко

Девелопер: ГК "Основа"Класс: бизнесТип недвижимости: квартиры, апартаментыРайон: Марфино, СВАОРасположение: ул. Ботаническая, 29Сроки сдачи: 2 кв. 2024 и 2 кв....

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
460
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 40,1 м²19 012 762 ₽

2-к. от 63,2 м²27 550 561 ₽

3-к. от 81,9 м²39 872 751 ₽

4-к. от 104,8 м²42 080 847 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
345
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 9, 11, 12 (1 оч.) (2-й квартал 2024) ...

Студия от 31,4 м²15 970 858 ₽

1-к. от 39,6 м²19 574 865 ₽

2-к. от 59,9 м²23 137 604 ₽

3-к. от 80,3 м²31 192 858 ₽

4-к. от 110,9 м²40 013 893 ₽

5+ к. от 157 м²72 000 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
477
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 2, 3, 4 (Башня Б) (3-й квартал 2025)

1-к. от 39,6 м²23 054 428 ₽

2-к. от 58,5 м²31 416 976 ₽

3-к. от 79,2 м²41 797 378 ₽

4-к. от 86,3 м²56 485 167 ₽

5+ к. от 118 м²88 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
МИРАПОЛИС рядом с ВДНХ - скидки до 10%!
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Для жизни и инвестиций. 7 парков рядом. Панорамные окна. Уникальные лоты с террасами.

СОБЫТИЕ. Видовые квартиры с окнами "в пол"
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

В доме парящие мосты, парк на крыше, бьюти- и фитнес-рум, кибер-клуб, коворкинг, кинотеатр

Аквилон Signal Скидка 15%
Аквилон Signal Скидка 15%

Скидка 15% Апартаменты от 6,3 млн! 500м до метро Владыкино. Рассрочка от застройщика!

ЖК «Публицист» от DOGMA в Пушкино. Старт продаж!
ЖК «Публицист» от DOGMA

Комфорт-класс от 3,8 млн руб. Подземный паркинг. Собственный лес. Рядом р. Серебрянка.

Квартиры в ЖК «Квартал Серебряный бор»
ЖК Серебряный бор

Новый жилой комплекс в Хорошево-Мневниках. Рядом Серебряный Бор и Москва-река.

Город-курорт «Мангазея на Речном». Старт Продаж!
Город-курорт «Мангазея на Речном»

Жизнь в городе-курорте. Благополучная среда со всех точек зрения. Высокий уровень комфорта

VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа
VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа

Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.

ЖК «VERY» на Ботанической
Квартиры бизнес-класса в ЖК «VERY»

Скидки до 10%! Вокруг 600 га зеленых зон. Свой SPA-комплекс с бассейном на территории. Ключи от первой очереди в 2024!

«CITIMIX Новокосино»
«CITIMIX Новокосино»

Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!

Бизнес-класс ЖК «Интонация». Выгодный TRADE-IN.
Квартиры в ЖК Интонация

Клубный дом в окружении Серебряного бора и парка «Покровское-Стрешнево».

Аквилон Beside 2.0 Скидка 15%
ЖК Аквилон Beside 2.0. Старт продаж!

7 минут пешком до ст. Нижегородская. 8 парков и скверов в шаговой доступности! Рассрочка!

ЖК Skolkovo ONE - Близость ко всему!
ЖК Skolkovo ONE - старт продаж!

Квартиры бизнес-класса от 8,4 млн руб. Мещерский парк у ступенек твоего дома.

ЖК Will Towers. Скидка до 20%. Ключи в 2024
ЖК Will Towers

Квартиры у парка и реки в Раменках. Панорамные виды на лес и МГУ. Закрытый двор-сад.

Новый проект в районе с готовой инфраструктурой.
Проект Мангазея на Тульской

В шаговой доступности Даниловский рынок, парк у пруда Бекет и Даниловская набережная.

ЖК Hide. Квартиры премиум-класса
Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"

Квартиры премиум-класса в историческом районе. Панорамные виды на Воробьевы горы.

СИМВОЛ. Корпуса рядом с центром Москвы
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Лучший квартал РФ. Потолки от 3,1 м. Дизайнерские лобби, дворы без машин, детсады, лицей

Сравнение В сравнении - 0