НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Как купить квартиру в новостройке по новым правилам?

13 сентября 2018     |   Подготовила Ольга Петрова

Большинство потенциальных покупателей квартир, как правило, узнают о порядке покупки квартиры в новостройке уже непосредственно в офисе продаж. Менеджер объясняет в какой момент подписывается ДДУ, когда нужно внести оплату, какие документы собрать и когда сделку можно считать завершенной.

Банк в этой связке появляется в качестве посредника - когда покупателю необходимо взять ипотечный кредит, или в качестве денежного «переводчика» собственных средств от покупателя - застройщику. Некоторые считают, что после одобрения ипотечного кредита деньги поступают на расчетный счет заемщика, но это не так - банк всю сумму, после внесения вами первоначального взноса переводит непосредственно застройщику.

Однако в скором времени ситуация изменится и застройщик в схеме оплаты новостроек уйдет на 10 план, а банк станет во главу всего. Все собственные средства покупателя, а также заемные будут «томиться» до конца строительства дома у банка на эскроу-счетах.

Что такое эскроу-счет?

Как объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», эскроу-счета – это новая схема покупки жилья, которая вводится изменениями в 214-ФЗ. «Согласно механизму, деньги покупателей за возводимое жилье передаются не застройщику напрямую, как было раньше, а переводятся на специальные счета эскроу в уполномоченный банк. На этом счете средства блокируются, и на период стройки ни дольщик, ни застройщик к ним доступа не имеют. Список банков, где можно будет открывать эскроу-счета, определит Центробанк», - рассказывает принцип новых правил эксперт.

Застройщик сможет получить деньги покупателя только после того как введет дом в эксплуатацию. Если же произойдет задержка строительства или девелопер будет признан банкротом, то покупатель сможет забрать вложенные деньги назад.

Как уточняет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов, обязательное применение ДДУ со счетами эскроу устанавливается для проектов строительства, реализация которых начинается после 1 июля 2019 года. «До указанной даты механизм носит добровольный характер и применяется по инициативе застройщика», - подчеркивает он.

С точки зрения самого процесса приобретения жилья для покупателя практически ничего не изменится, кроме того, что появится необходимость заключить договор счета эскроу с банком. 

новостройки6

Плюсы и минусы нововведений для покупателя

Со стороны кажется, что покупатель новостройки застрахован от всех рисков. Ведь чтобы ни случилось - он остается при своих. Но даже у обывателя сразу возникает несколько вопросов: а на что будет строить застройщик, если деньги от покупателя поступать не будут? Как быть с тем, что каждый год деньги обесцениваются и через три года, в течение которого обычно идет строительство жилого комплекса, возвратная сумма по факту окажется гораздо меньше изначальной. Кто возместит эту разницу? А если что-то произойдет с самим банком? Как вернуть деньги со счета? Ведь даже на примере вкладов, когда началось повальное закрытие банков, очевидно, что даже возвратную сумму от фонда страхования вкладов, было получить очень сложно. И вообще не появится ли просто новый вид «обманутых дольщиков». Поэтому более подробно о плюсах и минусах этой схемы для покупателей мы попросили рассказать профессионалов рынка.

 

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

- Переход на эскроу-счета скажется на всем рынке, а, значит и на покупателях, весьма неоднозначно. Да, с одной стороны это существенно минимизирует риски появления недостроя, но с другой - неизбежно приведет к повышению цен на первичную недвижимость. По нашим прогнозам, все изменения в совокупности – эскроу-счета, появление посредника в лице банков, переход на проектное финансирование, ужесточение требований к застройщикам – вызовет значительное удорожание себестоимости строительства, сокращение маржинальности застройщиков и снижение объемов строительства.

Еще одним фактором послужит сокращение числа самих игроков на рынке. Многие застройщики просто не смогут адаптироваться под новое законодательство, а некоторые не станут продолжать свою деятельность по причине низкой рентабельности. По новым правилам вести строительство в больших объемах теперь невыгодно: вырастает кредитная нагрузка, вдвое увеличивается оборачиваемость капитала, растут риски застройщика.

В итоге все это приведет к уходу с рынка самых крупных и самых мелких игроков, существенному снижению объемов строительства и последующему росту цен на жилье. В перспективе ближайших двух-трех лет мы ожидаем увеличение стоимости квадратного метра на 30-40%.

 

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

- Новый механизм дает два неоспоримых преимущества. Во-первых, средства дольщика не могут быть потрачены застройщиком до момента окончания строительства. Следовательно, исключается их нецелевое использование. Во-вторых, в случае задержек со сроками строительства можно расторгнуть договор и уйти со строительного проекта, забрав свои средства.

Главным минусом счетов эскроу является отсутствие компенсационности. Закон 214-ФЗ отдельно оговаривает, что проценты на заблокированные средства не начисляются.

На практике дольщики столкнутся с проблемой временной сущности денег. Средства на эскроу-счете будут блокироваться в течение всего периода строительства, и за это время инфляция съест 10-12% процентов покупательной способности этих денег.

При просрочке сроков строительства дольщик может столкнуться с непростым выбором  - оставаться на проблемном объекте, но с фиксированной ценой квартиры, или выходить из проекта и искать другое жилье, но по более высокой цене.

Более того, те граждане, которые останутся на объекте и будут требовать достройки дома и передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве, пополнят ряды «обманутых дольщиков со счетами эскроу». При этом процесс смены застройщика упрощается, что является обстоятельством, улучшающим положение таких дольщиков. Новый застройщик возьмёт на себя не только обязательства по достройке проблемного дома, но и права  на получение средств со счета эскроу после ввода дома в эксплуатацию. 

 

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

- Новая схема направлена в первую очередь на защиту интересов покупателя недвижимости у застройщика. Эскроу-счета обеспечивают сохранность денежных средств владельца счета до момента основания передачи их застройщику. Другими словами, нивелирует финансовые риски. На протяжении исполнения обязательств участниками сделки денежная сумма находится под контролем уполномоченного банка, который также следит за всеми этапами реализации проекта.

Счета эскроу значительно защищают финансовые средства дольщика, так как деньги находятся в банке до получения квартиры. В случае если дом не будет достроен, то дольщик  сможет забрать из финансового учреждения свои финансовые средства.

Но покупатель должен помнить: при покупке недвижимости стоимостью  более 10 млн  рублей он несет определенный риск —  суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн рублей. Здесь уже встает  вопрос надежности  не только застройщика, но и самого банка.

В первые два года количество обманутых дольщиков может увеличиться. Федеральный закон, который начал действовать в июле этого года, значительно повысил требования к застройщикам. Получается, что по новым условиям все риски по недострою лежат на девелопере и банке, который финансирует строительство. Это гарантирует возврат дольщику средств в пределах 10 млн рублей, но если он хочет получить не деньги,  а недвижимость, то здесь могут быть риски. Это связано с тем, что новые требования повлекут уход с рынка недобросовестных застройщиков. Помимо этого, в новых условиях могут не выжить мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными девелоперами.
0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
22.04.2025
Мой опыт покупки студии в ЖК

   Почему я решил инвестировать в недвижимость? В последние годы я всё чаще задумывался о том, куда вложить деньги, чтобы они не...

01.04.2025
Семейная ипотека 2025: условия и возможности льготного кредита

В 2025 году семейная ипотека остается одной из самых востребованных программ поддержки семей с детьми в России. Несмотря на изменения в экономической ситуации и на рынке недвижимости,...

31.03.2025
Готовое премиум-жилье в центре продаётся только на Пресне

Дизайнерскую отделку лотов в готовых премиальных комплексах центра Москвы предлагают только девелоперы Пресненского района. Всего в ЦАО находится 15 сданных новостроек,...

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
449
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

Студия от 24,4 м²17 588 632 ₽

1-к. от 38,8 м²23 442 840 ₽

2-к. от 63,2 м²31 020 853 ₽

3-к. от 79,9 м²37 319 573 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
371
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 -12 (cдан) ...

Студия от 23,0 м²14 971 244 ₽

1-к. от 28,0 м²16 053 330 ₽

2-к. от 43,2 м²24 924 057 ₽

3-к. от 70,7 м²32 102 289 ₽

4-к. от 101,2 м²43 680 858 ₽

5+ к. от 157 м²67 800 000 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Nametkin Tower. Бизнес-класс от 9,7 млн руб
NAMETKIN TOWER.

Апартаменты бизнес-класса со скидкой 20%. 3 больших парка рядом. Высокая готовность!

ЖК бизнес-класса PAVE. Выгода 5% на выбранные лоты
ЖК PAVE от FORMA

Дом на Павелецкой набережной. Рассрочка 0%. От 394 тыс. руб. за кв.м. Виды на Москва-реку

Evopark Сокольники. Бизнес-класс от 8,7 млн. руб
EVOPARK (Сокольники) от ГК Основа

Проект бизнес-класса рядом с парком. Дизайнерское лобби, подземный паркинг. Рассрочка без %

«Мангазея в Богородском». Квартиры со скидкой 10%
ЖК Мангазея в Богородском

Двор с креативным ландшафтом. Пространства, вдохновленные природой "Лосиного острова".

Moments - квартал бизнес-класса в окружении парков
Moments - квартал бизнес-класса

Квартал бизнес-класса на территории уникальной экосистемы парка «Покровское-Стрешнево».

МИРАПОЛИС - скидки до 20%!
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Бизнес-класс у метро. Живи в шаге от парка Лосиный остров. Двухуровневый двор. Паркинг.

Сравнение В сравнении - 0