ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Как купить квартиру в новостройке по новым правилам?

13 сентября 2018     |   Подготовила Ольга Петрова

Большинство потенциальных покупателей квартир, как правило, узнают о порядке покупки квартиры в новостройке уже непосредственно в офисе продаж. Менеджер объясняет в какой момент подписывается ДДУ, когда нужно внести оплату, какие документы собрать и когда сделку можно считать завершенной.

Банк в этой связке появляется в качестве посредника - когда покупателю необходимо взять ипотечный кредит, или в качестве денежного «переводчика» собственных средств от покупателя - застройщику. Некоторые считают, что после одобрения ипотечного кредита деньги поступают на расчетный счет заемщика, но это не так - банк всю сумму, после внесения вами первоначального взноса переводит непосредственно застройщику.

Однако в скором времени ситуация изменится и застройщик в схеме оплаты новостроек уйдет на 10 план, а банк станет во главу всего. Все собственные средства покупателя, а также заемные будут «томиться» до конца строительства дома у банка на эскроу-счетах.

Что такое эскроу-счет?

Как объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», эскроу-счета – это новая схема покупки жилья, которая вводится изменениями в 214-ФЗ. «Согласно механизму, деньги покупателей за возводимое жилье передаются не застройщику напрямую, как было раньше, а переводятся на специальные счета эскроу в уполномоченный банк. На этом счете средства блокируются, и на период стройки ни дольщик, ни застройщик к ним доступа не имеют. Список банков, где можно будет открывать эскроу-счета, определит Центробанк», - рассказывает принцип новых правил эксперт.

Застройщик сможет получить деньги покупателя только после того как введет дом в эксплуатацию. Если же произойдет задержка строительства или девелопер будет признан банкротом, то покупатель сможет забрать вложенные деньги назад.

Как уточняет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов, обязательное применение ДДУ со счетами эскроу устанавливается для проектов строительства, реализация которых начинается после 1 июля 2019 года. «До указанной даты механизм носит добровольный характер и применяется по инициативе застройщика», - подчеркивает он.

С точки зрения самого процесса приобретения жилья для покупателя практически ничего не изменится, кроме того, что появится необходимость заключить договор счета эскроу с банком. 

новостройки6

Плюсы и минусы нововведений для покупателя

Со стороны кажется, что покупатель новостройки застрахован от всех рисков. Ведь чтобы ни случилось - он остается при своих. Но даже у обывателя сразу возникает несколько вопросов: а на что будет строить застройщик, если деньги от покупателя поступать не будут? Как быть с тем, что каждый год деньги обесцениваются и через три года, в течение которого обычно идет строительство жилого комплекса, возвратная сумма по факту окажется гораздо меньше изначальной. Кто возместит эту разницу? А если что-то произойдет с самим банком? Как вернуть деньги со счета? Ведь даже на примере вкладов, когда началось повальное закрытие банков, очевидно, что даже возвратную сумму от фонда страхования вкладов, было получить очень сложно. И вообще не появится ли просто новый вид «обманутых дольщиков». Поэтому более подробно о плюсах и минусах этой схемы для покупателей мы попросили рассказать профессионалов рынка.

 

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

- Переход на эскроу-счета скажется на всем рынке, а, значит и на покупателях, весьма неоднозначно. Да, с одной стороны это существенно минимизирует риски появления недостроя, но с другой - неизбежно приведет к повышению цен на первичную недвижимость. По нашим прогнозам, все изменения в совокупности – эскроу-счета, появление посредника в лице банков, переход на проектное финансирование, ужесточение требований к застройщикам – вызовет значительное удорожание себестоимости строительства, сокращение маржинальности застройщиков и снижение объемов строительства.

Еще одним фактором послужит сокращение числа самих игроков на рынке. Многие застройщики просто не смогут адаптироваться под новое законодательство, а некоторые не станут продолжать свою деятельность по причине низкой рентабельности. По новым правилам вести строительство в больших объемах теперь невыгодно: вырастает кредитная нагрузка, вдвое увеличивается оборачиваемость капитала, растут риски застройщика.

В итоге все это приведет к уходу с рынка самых крупных и самых мелких игроков, существенному снижению объемов строительства и последующему росту цен на жилье. В перспективе ближайших двух-трех лет мы ожидаем увеличение стоимости квадратного метра на 30-40%.

 

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

- Новый механизм дает два неоспоримых преимущества. Во-первых, средства дольщика не могут быть потрачены застройщиком до момента окончания строительства. Следовательно, исключается их нецелевое использование. Во-вторых, в случае задержек со сроками строительства можно расторгнуть договор и уйти со строительного проекта, забрав свои средства.

Главным минусом счетов эскроу является отсутствие компенсационности. Закон 214-ФЗ отдельно оговаривает, что проценты на заблокированные средства не начисляются.

На практике дольщики столкнутся с проблемой временной сущности денег. Средства на эскроу-счете будут блокироваться в течение всего периода строительства, и за это время инфляция съест 10-12% процентов покупательной способности этих денег.

При просрочке сроков строительства дольщик может столкнуться с непростым выбором  - оставаться на проблемном объекте, но с фиксированной ценой квартиры, или выходить из проекта и искать другое жилье, но по более высокой цене.

Более того, те граждане, которые останутся на объекте и будут требовать достройки дома и передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве, пополнят ряды «обманутых дольщиков со счетами эскроу». При этом процесс смены застройщика упрощается, что является обстоятельством, улучшающим положение таких дольщиков. Новый застройщик возьмёт на себя не только обязательства по достройке проблемного дома, но и права  на получение средств со счета эскроу после ввода дома в эксплуатацию. 

 

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

- Новая схема направлена в первую очередь на защиту интересов покупателя недвижимости у застройщика. Эскроу-счета обеспечивают сохранность денежных средств владельца счета до момента основания передачи их застройщику. Другими словами, нивелирует финансовые риски. На протяжении исполнения обязательств участниками сделки денежная сумма находится под контролем уполномоченного банка, который также следит за всеми этапами реализации проекта.

Счета эскроу значительно защищают финансовые средства дольщика, так как деньги находятся в банке до получения квартиры. В случае если дом не будет достроен, то дольщик  сможет забрать из финансового учреждения свои финансовые средства.

Но покупатель должен помнить: при покупке недвижимости стоимостью  более 10 млн  рублей он несет определенный риск —  суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн рублей. Здесь уже встает  вопрос надежности  не только застройщика, но и самого банка.

В первые два года количество обманутых дольщиков может увеличиться. Федеральный закон, который начал действовать в июле этого года, значительно повысил требования к застройщикам. Получается, что по новым условиям все риски по недострою лежат на девелопере и банке, который финансирует строительство. Это гарантирует возврат дольщику средств в пределах 10 млн рублей, но если он хочет получить не деньги,  а недвижимость, то здесь могут быть риски. Это связано с тем, что новые требования повлекут уход с рынка недобросовестных застройщиков. Помимо этого, в новых условиях могут не выжить мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными девелоперами.
0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
Добавить в избранное

Комментарии к этой статье

Показать ещё


Популярные новостройки

4.00
По 3 оценкам
502
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: к.1А (сдана), к.1,2,3 (3 кв 2022), к.А1,А2,Б,В (4 кв 2023)

1-комн. от 40 м²15 700 000 ₽

2-комн. от 58 м²24 000 000 ₽

3-комн. от 78 м²28 000 000 ₽

4-комн. от 100 м²35 000 000 ₽

8(495) 127-39-12
4.30
По 5 оценкам
288
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 очередь (2 кв 2024), 2 очередь (3 кв 2024), 3 очередь (4 кв 2024), 4 очередь (1 кв 2025)

1-комн. от 40 м²15 900 000 ₽

2-комн. от 58 м²23 800 000 ₽

3-комн. от 78 м²28 400 000 ₽

4-комн. от 101 м²34 900 000 ₽

Студия от 27 м²11 600 000 ₽

8(499) 455-20-82
4.60
По 5 оценкам
422
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 3 квартал 2025

1-комн. от 39 м²23 700 000 ₽

2-комн. от 54 м²28 800 000 ₽

3-комн. от 79 м²38 900 000 ₽

4-комн. от 75 м²39 000 000 ₽

8(495) 172-54-77

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
17.08.2022
Что принес июль на рынок новостроек массового сегмента?

В конце июля в массовом сегменте было представлено 89 жилых комплексов, общий объем предложения достиг 883,1 тыс. кв. м. При этом число лотов в экспозиции по сравнению...

05.08.2022
Подскочили: ТОП районов Москвы с наибольшим ростом цен на апарты

В июне общий объем предложения столичных апартаментов достиг 327,5 тыс. кв. м, это практически на 20% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, и 7,3 тыс....

04.08.2022
За год новостройки комфорт-класса прибавили в объемах 55,5%

Комплексы комфорт-класса традиционно занимают первое место по количеству предложения в границах «старой» Москвы – их доля сейчас...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Дом Malevich
Дом Malevich

Культовый дом-картина от КРОСТ. Живи в новой достопримечательности Москвы! 5 мин от м.Отрадное.

Квартиры с отделкой в ЖК Интонация
Квартиры с отделкой в ЖК Интонация

Квартиры с отделкой в экологичном районе Щукино. Ипотека от 0,1%. Скидки!

Старт продаж в жилом квартале СОЮЗ
Старт продаж в жилом квартале СОЮЗ

Квартиры премиум-класса от 19 млн руб. Вокруг 435 Га парков и 20 видов спорта на территории.

ЖК Forst. Скидка 15% на семейные лоты в августе!
ЖК Forst. Ипотека от 0,01%

Квартиры бизнес-класса от 13,1 млн руб. Ипотека 0,1%. м. Тульская. Террасы с видом на реку.

Миниполис «Дивное». Скидки до 10%
Миниполис «Дивное». Скидки до 10%

Выдаем ключи. Собственный выезд на трассу М4. Высокое качество строительства!

Жилой квартал Shagal.
Жилой квартал Shagal в Даниловском районе

Квартиры бизнес-класса от 14 млн рублей! 500 м от м. «Технопарк». Ипотека от 0,01%!

ЖК Вестердам - скидка до 15% в августе!
ЖК ВЕСТЕРДАМ - Старт продаж!

Комфорт-класс у метро от 14 млн руб. Ключи в 2022 г. 5 мин. до метро Аминьевская. Детский сад, большой двор.

ЖК Триколор на Проспекте Мира!
ЖК Триколор на Проспекте Мира!

Квартиры бизнес-класса с ключами на Проспекте Мира! Машиноместо в подарок! Ипотека 3,9 %! Успейте купить!

ЖК iLove. Старт продаж нового корпуса!
ЖК iLove, 10 мин. от м. Алексеевская

Квартиры бизнес-класса от 10 млн руб. 10 минут пешком от м. Алексеевская. Скидки до 10%

River Park Towers Кутузовский.
River Park Towers Кутузовский.

Квартиры premium-класса на Кутузовском, на берегу Москвы-реки, напротив Москва-Сити.

ЖК «Павелецкая Сити»
ЖК «Павелецкая Сити»

Квартиры от 13,9 млн! Скидка до 3%. Ипотека от 0,1% на весь срок. Сдача комплекса в этом году!

ЖК «ЗИЛАРТ»! Скидки на квартиры до 10%!
ЖК «Зиларт». Бизнес-класс.

Благоустроенная набережная Марка Шагала и пешеходный бульвар Братьев Весниных.

ЖК «Одинбург» Дарим скидки на старте!
ЖК "Одинбург". 7 минут до МКАД

Скидки до 15% или субсидированная программа со ставкой от 0,01% на весь срок.

Квартал Nagatino i-Land. Выгода до 10%!
ЖК Nagatino i-Land

Готовые квартиры бизнес-класса. До м. Технопарк 5 мин. Trade-in.

Жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный фонтан»
ЖК «Серебряный фонтан»

Квартиры от 23 млн руб. Двухуровневый подземный паркинг. Выгода до 10%!

"Лаврушинский" — дом с видом на Кремль
"Лаврушинский" - дом с видом на Кремль

Просторные балконы и террассы. Панорамные и моллированные окна. Роскошные пентхаусы.

ЖК Republic на Пресне от 18,7 млн. руб.
ЖК Republic на Пресне от 18,7 млн. руб.

Премиум-квартал на Пресне с уникальной инфраструктурой в сохраненных исторических цехах

"Чистые пруды" - в шаге от воды, в окружении тишины
Клубный дом «Чистые Пруды»

Клубный дом с богатой инфраструктурой. Особняк начала XX века. Закрытая территория.

Апартаменты HILL8 на пр. Мира. Дом готов
Премиум-апартаменты HILL8

Апартаменты премиум-класса в 10 минутах от центра. Дом готов. Консьерж-сервис 24/7

ЖК РИВЕР ПАРК КОЛОМЕНСКОЕ. Квартал 29 га у воды.
ЖК РИВЕР ПАРК. Квартиры у воды.

Бизнес-класс. Потолки 3,7м и панорамные окна в пол. Безопасные дворы. Собственный пляж.

ЖК бизнес-класса Voxhall
ЖК бизнес-класса Voxhall. Старт продаж!

4 мин до метро «Павелецкая» и аэроэкспресса в Домодедово. Рассрочка!

В сравнении - 0