ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Как купить квартиру в новостройке по новым правилам?

13 сентября 2018     |   Подготовила Ольга Петрова

Большинство потенциальных покупателей квартир, как правило, узнают о порядке покупки квартиры в новостройке уже непосредственно в офисе продаж. Менеджер объясняет в какой момент подписывается ДДУ, когда нужно внести оплату, какие документы собрать и когда сделку можно считать завершенной.

Банк в этой связке появляется в качестве посредника - когда покупателю необходимо взять ипотечный кредит, или в качестве денежного «переводчика» собственных средств от покупателя - застройщику. Некоторые считают, что после одобрения ипотечного кредита деньги поступают на расчетный счет заемщика, но это не так - банк всю сумму, после внесения вами первоначального взноса переводит непосредственно застройщику.

Однако в скором времени ситуация изменится и застройщик в схеме оплаты новостроек уйдет на 10 план, а банк станет во главу всего. Все собственные средства покупателя, а также заемные будут «томиться» до конца строительства дома у банка на эскроу-счетах.

Что такое эскроу-счет?

Как объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», эскроу-счета – это новая схема покупки жилья, которая вводится изменениями в 214-ФЗ. «Согласно механизму, деньги покупателей за возводимое жилье передаются не застройщику напрямую, как было раньше, а переводятся на специальные счета эскроу в уполномоченный банк. На этом счете средства блокируются, и на период стройки ни дольщик, ни застройщик к ним доступа не имеют. Список банков, где можно будет открывать эскроу-счета, определит Центробанк», - рассказывает принцип новых правил эксперт.

Застройщик сможет получить деньги покупателя только после того как введет дом в эксплуатацию. Если же произойдет задержка строительства или девелопер будет признан банкротом, то покупатель сможет забрать вложенные деньги назад.

Как уточняет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов, обязательное применение ДДУ со счетами эскроу устанавливается для проектов строительства, реализация которых начинается после 1 июля 2019 года. «До указанной даты механизм носит добровольный характер и применяется по инициативе застройщика», - подчеркивает он.

С точки зрения самого процесса приобретения жилья для покупателя практически ничего не изменится, кроме того, что появится необходимость заключить договор счета эскроу с банком. 

новостройки6

Плюсы и минусы нововведений для покупателя

Со стороны кажется, что покупатель новостройки застрахован от всех рисков. Ведь чтобы ни случилось - он остается при своих. Но даже у обывателя сразу возникает несколько вопросов: а на что будет строить застройщик, если деньги от покупателя поступать не будут? Как быть с тем, что каждый год деньги обесцениваются и через три года, в течение которого обычно идет строительство жилого комплекса, возвратная сумма по факту окажется гораздо меньше изначальной. Кто возместит эту разницу? А если что-то произойдет с самим банком? Как вернуть деньги со счета? Ведь даже на примере вкладов, когда началось повальное закрытие банков, очевидно, что даже возвратную сумму от фонда страхования вкладов, было получить очень сложно. И вообще не появится ли просто новый вид «обманутых дольщиков». Поэтому более подробно о плюсах и минусах этой схемы для покупателей мы попросили рассказать профессионалов рынка.

 

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

- Переход на эскроу-счета скажется на всем рынке, а, значит и на покупателях, весьма неоднозначно. Да, с одной стороны это существенно минимизирует риски появления недостроя, но с другой - неизбежно приведет к повышению цен на первичную недвижимость. По нашим прогнозам, все изменения в совокупности – эскроу-счета, появление посредника в лице банков, переход на проектное финансирование, ужесточение требований к застройщикам – вызовет значительное удорожание себестоимости строительства, сокращение маржинальности застройщиков и снижение объемов строительства.

Еще одним фактором послужит сокращение числа самих игроков на рынке. Многие застройщики просто не смогут адаптироваться под новое законодательство, а некоторые не станут продолжать свою деятельность по причине низкой рентабельности. По новым правилам вести строительство в больших объемах теперь невыгодно: вырастает кредитная нагрузка, вдвое увеличивается оборачиваемость капитала, растут риски застройщика.

В итоге все это приведет к уходу с рынка самых крупных и самых мелких игроков, существенному снижению объемов строительства и последующему росту цен на жилье. В перспективе ближайших двух-трех лет мы ожидаем увеличение стоимости квадратного метра на 30-40%.

 

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

- Новый механизм дает два неоспоримых преимущества. Во-первых, средства дольщика не могут быть потрачены застройщиком до момента окончания строительства. Следовательно, исключается их нецелевое использование. Во-вторых, в случае задержек со сроками строительства можно расторгнуть договор и уйти со строительного проекта, забрав свои средства.

Главным минусом счетов эскроу является отсутствие компенсационности. Закон 214-ФЗ отдельно оговаривает, что проценты на заблокированные средства не начисляются.

На практике дольщики столкнутся с проблемой временной сущности денег. Средства на эскроу-счете будут блокироваться в течение всего периода строительства, и за это время инфляция съест 10-12% процентов покупательной способности этих денег.

При просрочке сроков строительства дольщик может столкнуться с непростым выбором  - оставаться на проблемном объекте, но с фиксированной ценой квартиры, или выходить из проекта и искать другое жилье, но по более высокой цене.

Более того, те граждане, которые останутся на объекте и будут требовать достройки дома и передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве, пополнят ряды «обманутых дольщиков со счетами эскроу». При этом процесс смены застройщика упрощается, что является обстоятельством, улучшающим положение таких дольщиков. Новый застройщик возьмёт на себя не только обязательства по достройке проблемного дома, но и права  на получение средств со счета эскроу после ввода дома в эксплуатацию. 

 

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

- Новая схема направлена в первую очередь на защиту интересов покупателя недвижимости у застройщика. Эскроу-счета обеспечивают сохранность денежных средств владельца счета до момента основания передачи их застройщику. Другими словами, нивелирует финансовые риски. На протяжении исполнения обязательств участниками сделки денежная сумма находится под контролем уполномоченного банка, который также следит за всеми этапами реализации проекта.

Счета эскроу значительно защищают финансовые средства дольщика, так как деньги находятся в банке до получения квартиры. В случае если дом не будет достроен, то дольщик  сможет забрать из финансового учреждения свои финансовые средства.

Но покупатель должен помнить: при покупке недвижимости стоимостью  более 10 млн  рублей он несет определенный риск —  суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн рублей. Здесь уже встает  вопрос надежности  не только застройщика, но и самого банка.

В первые два года количество обманутых дольщиков может увеличиться. Федеральный закон, который начал действовать в июле этого года, значительно повысил требования к застройщикам. Получается, что по новым условиям все риски по недострою лежат на девелопере и банке, который финансирует строительство. Это гарантирует возврат дольщику средств в пределах 10 млн рублей, но если он хочет получить не деньги,  а недвижимость, то здесь могут быть риски. Это связано с тем, что новые требования повлекут уход с рынка недобросовестных застройщиков. Помимо этого, в новых условиях могут не выжить мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными девелоперами.

ТАКЖЕ В РУБРИКЕ

Все статьи
ЖК «Поколение»: готовые квартиры с мебелью рядом с метро и...

На сегодняшний день у потенциальных покупателей квартир в новостройках Северо-Восточный округ является одним из самых популярных. По данным аналитиков, именно...

Москва - эпицентр перемен: куда ведут новые правила игры на рынке...

2018 год для рынка недвижимости кардинально отличается от предыдущих, так как в действие вступили новые поправки в 214-ФЗ, которые существенно отразятся как на...

«Кварталы 21/19»: новое прочтение комфорта, девелопмента и урбанизма

Прежде чем отправиться смотреть новостройку, познакомимся с проектом. «Кварталы 21/19» находятся на Рязанском проспекте в непосредственной близости...

НовостройСити
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
ЖК бизнес-класса "Маяковский". Квартиры от 8 млн. руб!
ЖК бизнес-класса "Маяковский". Квартиры от 7,5 млн. руб!

Свободная планировка. 7 минут пешком до м. Водный стадион.

Жилой Комплекс Бизнес-класса Big Time. Старт продаж!
ЖК Big Time. Старт продаж!

От 5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская.

ЖК "Эталон-Сити"
ЖК Эталон Сити. Скидка 20%

В ноябре новогодние скидки на квартиры бизнес-класса. Выгода до 1 млн рублей!

Апартаменты в башне ОКО в Москва-Сити.
Апартаменты в башне ОКО в Москва-Сити.

Премиальная отделка. Свой внутренний двор. Панорамные виды. 16-уровневый паркинг.

Элитный клубный дом на Садовом сдан!
I

Мы выдаем ключи в день покупки! Свой зеленый сад и внутренний двор в ЦАО, 10мин от Кремля

ЖК "Пригород Лесное"
ЖК Пригород Лесное. Скидки

Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Без первоначального взноса!

ЖК «Серебряный фонтан»
ЖК «Серебряный фонтан»

Века сменяются. Характер остается. Выгода до 2,5 млн р. Рассрочка до 2021 г. Ипотека от 6%

ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2018"
ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2018" Еще ближе к метро!

Еще ближе к метро! 0% первый взнос! Свои школы и детские сады!

Жилой Комплекс «Метрополия»
Жилой Комплекс бизнес-класса «Метрополия»

Квартиры бизнес-класса от 5 млн р. Близость к центру. Качественный сервис. Ипотека 6%. ФЗ-214.

ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском!
ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском!

От 200 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%.

Живите выше всех в Европе! Статусные апартаменты в Башне Федерация.
Башня Федерация. Лучшие виды в Сити

Элитные апартаменты с головокружительными видами — вокруг вас только небо!

ЖК «Capital Towers»
ЖК «Capital Towers»

Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами

Полянка/44 комплекс элитных особняков. Ключи в этом году
ЖК Полянка 44. Элитные особняки

Роскошные пентхаусы. 2 км от Кремля. Квартиры от 650 тыс. руб/м2

Жилой Комплекс «Эко Видное 2.0»
Жилой Комплекс «Эко Видное 2.0»

Сдача в 2018 г. Квартиры с отделкой по доступным ценам. Скидки 10% в ноябре. Ипотека 6%

Клубный дом премиум-класса на Цветном бульваре
ЖК Цвет 32. Цветной бульвар

Исторический район, великолепная архитектура, эргономичные планировки,европейский комфорт

LIFE-Ботанический сад
LIFE-Ботанический сад

Уникальные цены! Скидки до 10% на квартиры бизнес-класса! Рядом Ботанический сад, река Яуза.