ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Как купить квартиру в новостройке по новым правилам?

13 сентября 2018     |   Подготовила Ольга Петрова

Большинство потенциальных покупателей квартир, как правило, узнают о порядке покупки квартиры в новостройке уже непосредственно в офисе продаж. Менеджер объясняет в какой момент подписывается ДДУ, когда нужно внести оплату, какие документы собрать и когда сделку можно считать завершенной.

Банк в этой связке появляется в качестве посредника - когда покупателю необходимо взять ипотечный кредит, или в качестве денежного «переводчика» собственных средств от покупателя - застройщику. Некоторые считают, что после одобрения ипотечного кредита деньги поступают на расчетный счет заемщика, но это не так - банк всю сумму, после внесения вами первоначального взноса переводит непосредственно застройщику.

Однако в скором времени ситуация изменится и застройщик в схеме оплаты новостроек уйдет на 10 план, а банк станет во главу всего. Все собственные средства покупателя, а также заемные будут «томиться» до конца строительства дома у банка на эскроу-счетах.

Что такое эскроу-счет?

Как объясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», эскроу-счета – это новая схема покупки жилья, которая вводится изменениями в 214-ФЗ. «Согласно механизму, деньги покупателей за возводимое жилье передаются не застройщику напрямую, как было раньше, а переводятся на специальные счета эскроу в уполномоченный банк. На этом счете средства блокируются, и на период стройки ни дольщик, ни застройщик к ним доступа не имеют. Список банков, где можно будет открывать эскроу-счета, определит Центробанк», - рассказывает принцип новых правил эксперт.

Застройщик сможет получить деньги покупателя только после того как введет дом в эксплуатацию. Если же произойдет задержка строительства или девелопер будет признан банкротом, то покупатель сможет забрать вложенные деньги назад.

Как уточняет руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов, обязательное применение ДДУ со счетами эскроу устанавливается для проектов строительства, реализация которых начинается после 1 июля 2019 года. «До указанной даты механизм носит добровольный характер и применяется по инициативе застройщика», - подчеркивает он.

С точки зрения самого процесса приобретения жилья для покупателя практически ничего не изменится, кроме того, что появится необходимость заключить договор счета эскроу с банком. 

новостройки6

Плюсы и минусы нововведений для покупателя

Со стороны кажется, что покупатель новостройки застрахован от всех рисков. Ведь чтобы ни случилось - он остается при своих. Но даже у обывателя сразу возникает несколько вопросов: а на что будет строить застройщик, если деньги от покупателя поступать не будут? Как быть с тем, что каждый год деньги обесцениваются и через три года, в течение которого обычно идет строительство жилого комплекса, возвратная сумма по факту окажется гораздо меньше изначальной. Кто возместит эту разницу? А если что-то произойдет с самим банком? Как вернуть деньги со счета? Ведь даже на примере вкладов, когда началось повальное закрытие банков, очевидно, что даже возвратную сумму от фонда страхования вкладов, было получить очень сложно. И вообще не появится ли просто новый вид «обманутых дольщиков». Поэтому более подробно о плюсах и минусах этой схемы для покупателей мы попросили рассказать профессионалов рынка.

 

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

- Переход на эскроу-счета скажется на всем рынке, а, значит и на покупателях, весьма неоднозначно. Да, с одной стороны это существенно минимизирует риски появления недостроя, но с другой - неизбежно приведет к повышению цен на первичную недвижимость. По нашим прогнозам, все изменения в совокупности – эскроу-счета, появление посредника в лице банков, переход на проектное финансирование, ужесточение требований к застройщикам – вызовет значительное удорожание себестоимости строительства, сокращение маржинальности застройщиков и снижение объемов строительства.

Еще одним фактором послужит сокращение числа самих игроков на рынке. Многие застройщики просто не смогут адаптироваться под новое законодательство, а некоторые не станут продолжать свою деятельность по причине низкой рентабельности. По новым правилам вести строительство в больших объемах теперь невыгодно: вырастает кредитная нагрузка, вдвое увеличивается оборачиваемость капитала, растут риски застройщика.

В итоге все это приведет к уходу с рынка самых крупных и самых мелких игроков, существенному снижению объемов строительства и последующему росту цен на жилье. В перспективе ближайших двух-трех лет мы ожидаем увеличение стоимости квадратного метра на 30-40%.

 

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

- Новый механизм дает два неоспоримых преимущества. Во-первых, средства дольщика не могут быть потрачены застройщиком до момента окончания строительства. Следовательно, исключается их нецелевое использование. Во-вторых, в случае задержек со сроками строительства можно расторгнуть договор и уйти со строительного проекта, забрав свои средства.

Главным минусом счетов эскроу является отсутствие компенсационности. Закон 214-ФЗ отдельно оговаривает, что проценты на заблокированные средства не начисляются.

На практике дольщики столкнутся с проблемой временной сущности денег. Средства на эскроу-счете будут блокироваться в течение всего периода строительства, и за это время инфляция съест 10-12% процентов покупательной способности этих денег.

При просрочке сроков строительства дольщик может столкнуться с непростым выбором  - оставаться на проблемном объекте, но с фиксированной ценой квартиры, или выходить из проекта и искать другое жилье, но по более высокой цене.

Более того, те граждане, которые останутся на объекте и будут требовать достройки дома и передачи квартир по договорам участия в долевом строительстве, пополнят ряды «обманутых дольщиков со счетами эскроу». При этом процесс смены застройщика упрощается, что является обстоятельством, улучшающим положение таких дольщиков. Новый застройщик возьмёт на себя не только обязательства по достройке проблемного дома, но и права  на получение средств со счета эскроу после ввода дома в эксплуатацию. 

 

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

- Новая схема направлена в первую очередь на защиту интересов покупателя недвижимости у застройщика. Эскроу-счета обеспечивают сохранность денежных средств владельца счета до момента основания передачи их застройщику. Другими словами, нивелирует финансовые риски. На протяжении исполнения обязательств участниками сделки денежная сумма находится под контролем уполномоченного банка, который также следит за всеми этапами реализации проекта.

Счета эскроу значительно защищают финансовые средства дольщика, так как деньги находятся в банке до получения квартиры. В случае если дом не будет достроен, то дольщик  сможет забрать из финансового учреждения свои финансовые средства.

Но покупатель должен помнить: при покупке недвижимости стоимостью  более 10 млн  рублей он несет определенный риск —  суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн рублей. Здесь уже встает  вопрос надежности  не только застройщика, но и самого банка.

В первые два года количество обманутых дольщиков может увеличиться. Федеральный закон, который начал действовать в июле этого года, значительно повысил требования к застройщикам. Получается, что по новым условиям все риски по недострою лежат на девелопере и банке, который финансирует строительство. Это гарантирует возврат дольщику средств в пределах 10 млн рублей, но если он хочет получить не деньги,  а недвижимость, то здесь могут быть риски. Это связано с тем, что новые требования повлекут уход с рынка недобросовестных застройщиков. Помимо этого, в новых условиях могут не выжить мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными девелоперами.

ТАКЖЕ В РУБРИКЕ

Все статьи
Где в апреле искать скидки на квартиры? Обзор акций в новостройках...

Несмотря на ажиотажный спрос на первичном рынке недвижимости, связанный с предстоящим переходом стройки на проектное финансирование, застройщики продолжают...

Новостройки 2019: Какие проекты вышли в продажу в этом году?

Самые недорогие цены на московские квартиры традиционно можно найти в новостройках, которые находятся на начальной стадии строительства. Это могут быть как...

Хочешь дом на Рублёвке? Готовь 400 млн рублей

Средний бюджет на покупку готового дома на Рублевском шоссе в Московской области составит около 400 млн рублей, а на Новорижском – порядка 250 млн руб. К...

ЖК Freedom Донстрой
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Апартаменты в башне ОКО в Москва-Сити.
Апартаменты в башне ОКО в Москва-Сити.

Премиальная отделка. Свой внутренний двор. Панорамные виды. 16-уровневый паркинг.

ЖК «Грани». Квартиры с отделкой от 4,9 млн руб. в 5 минут от ТТК
ЖК "Грани" класса "Комфорт+"

ЖК класса комфорт+ в 15 мин. от м. Текстильщики. Кладовые и паркинг.

Клубный дом White Khamovniki
Клубный дом White Khamovniki

Квартиры премиум-класса в ЦАО. Готовая отделка, витражное остекление, панорамные окна.

Клубный дом «Воробьев дом».
Клубный дом "Воробьев дом"

Скидки до 14%! 6 км. от Кремля. Премиум класс в центре мегаполиса. Подземный паркинг.

Готовые квартиры в домах на набережной!
СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ.

СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Квартиры с возможностью объединения! Вся рабочая инфраструктура.

Клубный дом SOHO+NOHO в центре
Клубный дом SOHO+NOHO в центре

Апартаменты бизнес-класса от 12 млн р, готовая отделка в подарок, м. Белорусская

Жилой комплекс «Ясный».
ЖК «Ясный». Выдаем ключи!

Скидки до 5%. Выдаем ключи! 10 мин. пешком от м. «Домодедовская». Ипотека от 6%.

ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

Последние квартиры. Готовые дома рядом с ЦАО. Ключи в 2019!

ЖК «Царская Площадь»
ЖК «Царская Площадь»

Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214

Элитный клубный дом на Садовом сдан!
I

Дом сдан. Панорамные окна, видовые квартиры, сад 1 га с фонтаном, 10 мин от Кремля

Клубный дом «Басманный, 5»
Клубный дом «Басманный, 5»

Премиум-класс в центре Москвы. 5 мин до метро. Дом сдан. Спешите!

ЖК "Городские Истории"
ЖК "Городские Истории"

Привлекательные цены! Двор без машин! Виды из окон на парки. 1 минута до м Рассказовка

Уникальный ЖК «ONYX DELUXE»
ЖК бизнес-класса «ONYX DELUXE»

Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб!

ЖК «Capital Towers»
ЖК «Capital Towers»

Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами

The Book. Издан для жизни
The Book. Издан для жизни

Апартаменты с отделкой от 15 млн.р.Скидка 5% на старте продаж. Успейте до 1 мая!

АЛЫЕ ПАРУСА от ДОНСТРОЙ
АЛЫЕ ПАРУСА от ДОНСТРОЙ

Последние видовые квартиры в готовых домах на Москве-реке.

ОГНИ. Квартиры в Раменках
ОГНИ. Квартиры в Раменках

2-комнатные квартиры 58,1 м2 от 11 млн р! 2 ванных комнаты, потолки 3,1 м,окна 2,1х2,1 м.

ЖК бизнес-класса ILOVE, 10 мин. от м. Алексеевская
ЖК ILOVE, 10 мин. от м. Алексеевская

Вид на Останкинкинскую башню от 7,6 млн руб, редкие форматы квартир, 4 парка. Звоните!

Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2
Премиум-квартал JAZZ

Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир

Квартал класса комфорт+ «Летний сад»
ЖК "Летний Сад"

Квартиры с отделкой «под ключ» по выгодной стоимости. Ипотека от 6,3%. Звоните!

Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. м. Полежаевская.
ЖК Big Time. Старт продаж!

Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг.

ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выдаем ключи! От 9 млн. руб.
ЖК бизнес-класса "Маяковский". Квартиры от 9 млн. руб!

Квартиры в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Свободная планировка.

ЖК "Триколор" на ВДНХ.
До 2-х машиномест в подарок. Подземный паркинг до 165 кв.м Бизнес-класс

Супер ставка! Ипотека от 6,4%

FRESH от ДОНСТРОЙ!
FRESH от ДОНСТРОЙ!

Квартиры с чистовой и черновой отделкой в 3 минутах от м. "Красногвардейская".

ЖК «Люберцы»
ЖК «Люберцы»

Квартиры в готовых и строящихся домах. С отделкой и без. Метро "Некрасовка".