Кредитный затор: что происходит на рынке жилья после ужесточения правил

Российский рынок ипотечного кредитования в период с января по апрель 2026 года пережил серьезное падение. Специалисты аналитического отдела агрегатора строящегося жилья Redcat подсчитали: число желающих взять заем на покупку квартиры снизилось почти на 18% в сравнении с теми же месяцами 2025-го. Главными причинами такого положения дел стали корректировки программы "Семейная ипотека" и высокий уровень рыночных ставок.

В последние недели эксперты фиксируют некоторое оживление, однако текущие объемы все еще заметно уступают показателям годичной давности. В столице и городах-спутниках Московской области за первые четыре месяца оформили 16,7 тыс. сделок с привлечением заемных средств — это минус 18% к прошлому году. При этом с марта по апрель спрос слегка прибавил (+8%), что аналитики называют локальным восстановлением после дна.

Что касается доли ипотеки на вторичном и первичном рынках столичного региона, в апреле она зафиксирована на уровне 61,3%. Месяцем ранее она скатывалась к рекордно низкой отметке в 59%. Для сравнения: еще в январе под кредиты попадало 77,4% всех купленных квартир. Падение более чем серьезное.

Ключевая причина кризиса, по мнению экспертов, — это нововведения по семейным займам, вступившие в силу в 2026 году. Супругов обязали становиться созаемщиками, что резко сузило пул претендентов. Если у мужа или жены плохая кредитная история либо была процедура банкротства, банк почти наверняка откажет.

Вторая по значимости проблема — падение рождаемости, особенно заметное в миллионниках. Семьи, где есть ребенок младше 7 лет, встречаются все реже, поэтому и интерес к льготной программе снизился.

Другие направления тоже перестали быть прежними. Военная ипотека резко потеряла привлекательность: ставка выросла, а максимальная сумма займа сократилась. IT-ипотеку тоже закрутили гайки — теперь на льготных условиях нельзя купить квартиру в Москве и Санкт-Петербурге, а потолок кредита упал с 30 млн до 9 млн рублей. Результат — провал спроса по IT-направлению на 80%.

Рост интереса к ипотеке в апреле и мае держится в основном на рыночных инструментах с субсидией от застройщиков. Ключевая ставка Центробанка с начала года уменьшилась с 16% до 14,5%. Рыночный процент стал чуть доступнее, а бюджет субсидирования для девелоперов сократился. Поэтому строительные компании сейчас сами охотно вкладываются в эти программы, лишь бы не отпугнуть покупателей.

Генеральный директор Redcat Наталья Шаталина отмечает, что сейчас многие потенциальные клиенты замерли в ожидании дальнейшего снижения ставок — этим объясняется вялый темп возврата спроса на "первичку". При этом застройщики, борясь за клиента, дают серьезные дисконты на уже готовые квадратные метры.

"Это открывает окно возможностей для покупки просторного жилья на выгодных условиях, — говорит Шаталина. — Если дом скоро сдается или уже сдан и записан на юрлицо, скидки могут быть очень глубокими. Сейчас удачный момент, чтобы брать большие площади в готовых ЖК".

Что ждать после 1 июля 2026 года? Правительство рассматривает правки по семейной ипотеке. Планируется поднять лимиты: до 15–18 млн для Москвы и Питера и до 8 млн для остальных регионов. При этом ставки сделают дифференцированными: 10% для семей с одним ребенком, 6% — с двумя, 4% — с тремя и более детьми. Для родителей с одним чадом кредит может подорожать в два раза. Также власти хотят бороться с серыми схемами — фиктивными разводами и двойным получением льгот. Под удар попадут те, у кого уже есть льготная ипотека, и официально одинокие заемщики, не живущие с ребенком по одному адресу. Самый спорный пункт: повышенную ставку могут применить задним числом к кредитам, оформленным после 1 февраля 2026 года.

Ксения Садкова, директор по продажам девелопера LEGENDA: "Хотя количество сделок с ипотекой уменьшилось, их доля в общем объеме продаж постепенно приходит к привычной рыночной норме. Покупатели в Москве и Петербурге, которые хотели взять семейную ипотеку до ужесточений 1 февраля, уже сделали это. Сейчас мы видим возвращение семейного сегмента, и спрос смещается в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Но большинство клиентов все еще привязаны к кредитному плечу, и пока ключевая ставка не снизится до комфортных значений, доля ипотеки в сделках останется невысокой".