ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

НОВОСТИ КОМПАНИЙ

СОБЫТИЯ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Москва против Подмосковья: есть ли будущее у «заМКАДных» проектов?

01 марта 2016    

Подмосковные проекты утратили свое главное преимущество – низкий бюджет покупки. Впервые с 2008 года на первичном рынке жилье в области сравнялось по цене с Москвой - в пределах МКАД можно купить квартиру за 3 млн рублей. В результате, каждый девелопер в области сегодня вынужден адаптироваться к новым «правилам игры». Участники Круглого стола «Рынок новостроек Московской области: векторы развития»

Круглый стол начался с анализа ситуации на первичном рынке Подмосковья. Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова рассказала об основных тенденциях. По данным «Метриум Групп», в реализации в Подмосковье сегодня представлено порядка 3,8 млн кв.м в 440 проектах. По сравнению с 2014 годом, рынок показал небольшую положительную динамику: прирост предложения составил всего 1%. Одновременно за этот период объем спроса снизился на 14%, что связано с развитием кризисных тенденций в стране и общим падением спроса.

Средняя стоимость квадратного метра в ближнем поясе Подмосковья составляет 92 тыс. руб. За год произошёл даже рост на 2,9%, что означает - «замкадные» жилые комплексы по-прежнему остаются «в игре» и еще в полной мере не ощутили на себе последствия кризиса.

«Подмосковные проекты сегодня находятся в сложной ситуации, - рассказала Анна Соколова. – Если еще год назад девелоперы конкурировали преимущественно локально – с близлежащими объектами, то сегодня им приходится «бороться» за покупателя и с московскими жилыми комплексами. В результате большинство игроков рынка пошли по пути наименьшего сопротивления и выводят новые проекты уже с дисконтом к рынку – на 10-15%. В строящихся объектах дисконты еще больше – до 15-20%. Вероятно, эта тенденция сохранится на протяжении всего 2016 года. Однако политика демпинга постепенно утрачивает свою эффективность. Девелоперы понимают, что сегодня необходимо искать новые способы выживания».

Вопреки пессимистическим прогнозам многих экспертов о дальнейшей судьбе рынка подмосковной недвижимости на текущий год, настроения игроков стали более оптимистичными, как только продлили до конца 2016 года программу господдержки рынка ипотеки. Хуже, чем в прошлом году, точно не будет – уверены эксперты. Тем не менее, во многом итоги года будут зависеть от того, смогут ли подмосковные девелоперы выиграть конкурентную борьбу у московских проектов.

Сегодня на первичном рынке столицы в продаже появляются жилые комплексы с начальной ценой в 85 тыс. рублей за квадратный метр, что, эксперты назвали уникальной ситуацией. При этом, многие уверены, что застройщики не смогут долгое время вести подобную демпинговую политику из-за минимальной доходности на грани рентабельности. Однако, это не так, считает Игорь Козельцев, директор проекта «Новый Зеленоград» компании IKON Development:

«Размер прямых затрат (коробка и внутренняя инженерия) на возведение жилого дома комфорт-класса как в пределах МКАД, так и за его границами абсолютно сопоставим по причине единой стоимости на строительные материалы и оборудование. Дополнительная стоимость для проектов в Москве вытекает исключительно из  затрат переменного характера - на землю (более высокая арендная плата или налог),  подключение к централизованным инженерным коммуникациям, а также возведение социальной инфраструктуры, для которой московский показатель обеспеченности гораздо выше подмосковного. При этом, если речь идет о комплексном освоении территории в «чистом поле», то подключение такого проекта к инженерным коммуникациям, по практике расположенным в периметре ближайшего крупного населенного пункта, обойдется даже дороже, чем в старых границах города, где действующих точек подключения существенно больше в необходимом радиусе. Таким образом, рыночная стоимость проектов в области и столице может быть сопоставима. Но при прочих равных большей востребованностью у покупателей будут пользоваться, конечно, столичные проекты – прежде всего, из-за наличия в них московской регистрации. Текущая политика московских девелоперов в принципе ожидаема – не секрет, что всегда рынок жилья Московской области был существенно шире московского по причине большего спроса населения, формируемого именно доступной ценой. Сейчас в сложные времена, в ситуации общего снижения покупательской способности населения и, как результат, спроса на жилье, московские девелоперы вынуждены прибегать к демпингу некогда московского уровня цен для привлечения дополнительного спроса из области. Для подмосковных девелоперов сегодня это действительно один из самых критичных вопросов: как при сопоставимой цене конкурировать с застройщиками Москвы?».

Как отметили эксперты, за последний год изменились и ожидания покупателей. В рамках того же бюджета, что и год назад, клиенты хотят получить продукт лучшего качества. Теперь даже за минимальную стоимость в 1,5 млн рублей покупатели не согласны приобрести просто «бетонную коробку». Это должен быть проект с собственной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и желательно с отделкой.

метриум_март

Парадокс заключается в том, что вместо улучшения качества продукта для большей ликвидности проекта, во многих новых объектах при разработке квартирографии девелоперы закладывают жилье «экстремально» минимальной площади – порядка 18-20 кв.м, сохраняя тем самым маржинальность. Ведь в данном случае действует единая для всего рынка недвижимости формула: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. С помощью квартир-студий девелопер может устанавливать максимальную цену «за квадрат», пусть и в ущерб комфорту будущих жителей. На рынке есть примеры проектов, где доля студий доходит до 40%. По мнению Анны Соколовой, подобные объекты нежизнеспособны, поскольку такого объема спроса на небольшие студии попросту нет: «В первые несколько месяцев продаж квартиры с минимальной площадью и, соответственно, бюджетом покупки, действительно, будут пользоваться спросом. Однако вместе с увеличением стадии строительной готовности и приближением сроков сдачи дома, среди покупателей чаще встречаются семьи с детьми, выбирающие большие квартиры. Поэтому нераспроданные к тому моменту студии фактически окажутся невостребованными. Да и не каждый согласится приобретать жилье в «гетто», где на каждом этаже будет с десяток квартир.

«У данного тренда есть два направления, - высказался Игорь Козельцев. - С одной стороны, на фоне текущего существенного падения покупательской способности и высокой доли риска недостроя, рынок сейчас, безусловно, диктует спрос на минимизацию стоимости сделки/ первоначального взноса по ипотеке, что также снижает риски дольщика. Но с другой стороны, это общий европейский тренд рынка – покупатель стал более продуманно/ детально выбирать квартиру со всех точек зрения, и сейчас он с лёгкостью может идентифицировать так называемые «лишние метры» в своей будущей квартире, за которые он вынужден заплатить, но которыми не будет пользоваться. Одной из составляющих данного тренда постепенно становятся открытые планировки кухонь, так называемые кухни-гостиные, которые мы реализуем в проекте «Новый Зеленоград» и которые пользуются значительно большим спросом у покупателей, нежели классические планировки».

Эксперт также отметил, что игра застройщика в мелкую нарезку квартир должна нести не только экономический подтекст минимизации стоимости сделки. Такая игра - по сути «мина замедленного действия», которая рано или поздно, наверняка, приведет к краху застройщика:

«Конечно, девелопер может запроектировать максимальное число студий, но это станет причиной недовольства жителей в связи с элементарным перенаселением жилого комплекса, - добавил Игорь Козельцев. - Вполне возможно, что к тому времени застройщик попросту «уйдет» с проекта. В итоге все проблемы придется решать уже управляющей компании. Это очень недальновидная политика, которая фактически «ставит крест» на репутации девелопера и его дальнейших проектах. На мой взгляд, несмотря на кризис, необходимо не просто гнаться за прибылью, но и по-прежнему думать о комфортности проживания покупателей. Для этого нужно в первую очередь наладить диалог с потенциальными клиентами. «На плаву» останутся те, кто готов гибко реагировать и подстраиваться под новые потребности целевой аудитории. Несмотря на наличие утвержденной проектной документации, мы меняем проект в лучшую сторону прямо по ходу строительства. Например, если клиент приходит к нам и просит перенести не несущую стену, мы это делаем. Необходимо работать на перспективу. Ведь довольный клиент – лучшая реклама. Не исключено, что он приведет и других знакомых, будучи уверенным в том, что рекомендует надежного и лояльного застройщика».

Участники конференции отметили, что для повышения спроса в подмосковных проектах, прежде всего, стоит расширять инструменты покупки квартиры. Сегодня на рынке недвижимости присутствует отложенный спрос со стороны владельцев вторичных квартир. В офисы продаж часто поступают запросы от собственников вторичного жилья, которые попросту не могут продать свое жилье, чтобы приобрести на вырученные средства новостройку. В качестве решения проблемы девелоперы предлагают специальные условия, в частности, длительное бронирование на 2-3 месяца, тем самым «закрепляя» за собой клиента. От этого выигрывают обе стороны: покупатель фиксирует стоимость, а девелопер может более объективно делать прогнозы финансовых поступлений. Так поступают, например, в ЖК «Новый Зеленоград».

нов зеленоград

Также эксперты затронули еще одну немаловажную тему, а именно – увеличение роли государства в девелоперской отрасли, в частности - перспективы создания собственных строительных структур. Мнения специалистов разделились. Анна Соколова посчитала, что государственные девелоперы не составят конкуренцию частным застройщикам, поскольку не смогут уделять разработке концепции проекта столь же пристальное внимание и дополнительные ресурсы, поэтому, скорее всего, будут строить «стандартные проекты», которые при столь большом выборе менее интересны клиентам. Кроме того, по мнению эксперта, государственные  застройщики, вероятно, будут заниматься реализацией проектов в рамках госпрограмм по улучшению жилищных условий, а значит, не станут прямыми конкурентами коммерческим структурам.

Игорь Козельцев придерживается другого мнения. Он  предположил, что государственные девелоперы будут получать определенные преференции, к примеру, а) льготные тарифы на подключение к централизованным инженерным коммуникациям, б) льготные ставки аренды / налога на землю и прочие преференции, что позволит снизить себестоимость и установить для покупателей максимально низкую цену. А это в свою очередь приведет к еще большей конкуренции среди частных девелоперов.

 Отдельно эксперты отметили постоянно меняющиеся «правила игры» на законодательном уровне, в частности – ужесточение 214-ФЗ. В частности, речь шла об увеличении собственного капитала для застройщиков. По мнению Анны Соколовой, такая инициатива властей в первую очередь направлена на укрупнение бизнеса. Для основных игроков рынка подобная мера не станет препятствием для продолжения деятельности, но небольшие компании в отсутствии возможности свободно распоряжаться средствами, могут не справиться с обязательствами, что приведет к появлению обманутых дольщиков.

«Жизнь» подмосковных девелоперов в 2016 году станет только сложнее, - подвела итоги Круглого стола Анна Соколова. – Этот кризис не похож на те, которые рынок недвижимости пережил в 1998 г. и 2008-2009 гг. К сожалению, многие  застройщики этого не понимают и пытаются «жить» в новой реальности по старым законам. В частности, большинство девелоперов выбрали самый простой и при этом малоэффективный путь борьбы за клиента - демпинг. Однако придерживаться такой тактики долгое время невозможно. К сожалению, когда девелоперы поймут то, что дальше снижать стоимость уже нет возможности, у них попросту может не оказаться финансовых ресурсов для дальнейших «маневров» по выходу из кризиса. А это неминуемо ведет к краху. Поэтому, пока не поздно, нужно разрабатывать другие пути «выживания». Прежде всего - это гибкий подход к каждому клиенту, который включает, с одной стороны, предоставление самых разных инструментов покупки, с другой стороны, постоянную доработку проекта с учетом меняющихся предпочтений покупателей. Только тогда у проектов за МКАД есть будущее».
0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
Добавить в избранное

Комментарии к этой статье

Показать ещё


Популярные новостройки

4.00
По 3 оценкам
502
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: к.1А (сдана), к.1,2,3 (3 кв 2022), к.А1,А2,Б,В (4 кв 2023)

1-комн. от 40 м²15 700 000 ₽

2-комн. от 58 м²24 000 000 ₽

3-комн. от 78 м²28 000 000 ₽

4-комн. от 100 м²35 000 000 ₽

8(495) 127-39-12
4.30
По 5 оценкам
288
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 очередь (2 кв 2024), 2 очередь (3 кв 2024), 3 очередь (4 кв 2024), 4 очередь (1 кв 2025)

1-комн. от 40 м²15 900 000 ₽

2-комн. от 58 м²23 800 000 ₽

3-комн. от 78 м²28 400 000 ₽

4-комн. от 101 м²34 900 000 ₽

Студия от 27 м²11 600 000 ₽

8(499) 455-20-82
4.60
По 5 оценкам
422
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 3 квартал 2025

1-комн. от 39 м²23 700 000 ₽

2-комн. от 54 м²28 800 000 ₽

3-комн. от 79 м²38 900 000 ₽

4-комн. от 75 м²39 000 000 ₽

8(495) 172-54-77

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ Все статьи
28.09.2022
Доступное жилье в двух минутах от Садового – миф или реальность?

Садовое кольцо – любимая локация для покупки недвижимости у состоятельных граждан, стоимость квартир там может доходить 3,7 млн рублей за квадрат. Резиденты получают доступ...

27.09.2022
ТОП недочетов при приемке квартиры

Внимательность при приемке квартиры – необходимость, которая в будущем поможет исключить множество проблем. Эксперты сервиса Domeo рассказали, что в моменте...

23.09.2022
«Непрерывный» мегаполис может появиться в Дубае
Богдана Останина

Архитектурное бюро ZN Era разработало проект небоскрёба Downtown Circle, который будет возведён вокруг Бурдж-Халифа в центре Дубая. Насколько...

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
WELLTON GOLD
WELLTON GOLD

Территория квартала WELLTON PARK для спорта и отдыха! Сдача 4 кв 22 г. Скидка 15%

Микрорайон «Новый Зеленоград»
Микрорайон «Новый Зеленоград»

Квартиры от 3,5 млн! Старт бронирования 3 корпуса. Ипотека от 0,01%

ЖК Заречный квартал
ЖК Заречный квартал

Ипотека от 0,01% на весь срок. Квартиры бизнес-класса от 8 млн руб. Вид на Мещерский парк.

ЖК Forst. Выгода до 15% на семейные лоты!
ЖК Forst. Ипотека от 0,01%

Квартиры бизнес-класса от 13,1 млн руб. Ипотека 0,1%. м. Тульская. Террасы с видом на реку.

ЖК "Capital Towers"
ЖК «Capital Towers»

Квартиры премиум-класса в 500 м от Сити с панорамными видами! Собственная инфраструктура!

Миниполис «Дивное». Скидки до 10%
Миниполис «Дивное». Скидки до 10%

Ипотека от 0,1%. Выгода до 1,1 млн руб. Комфортное будущее с надежным застройщиком!

ЖК Republic на Пресне от 18,4 млн. руб.
ЖК Republic на Пресне от 18,7 млн. руб.

Проект премиум-класса с закрытой внутренней территорией. Специальные условия на первые башни Reds.

Камерный дом бизнес-класса Champine
Камерный дом бизнес-класса Champine

Квартиры с отделкой от 16 млн руб. Ипотека от 0,1%. Закрытый зелёный двор. Рядом с центром.

ЖК «Одинбург» Дарим скидки на старте!
ЖК "Одинбург". 7 минут до МКАД

Скидки до 15% или субсидированная программа со ставкой от 2% на весь срок.

ЖК Shagal. Ипотека от 0.01% на весь срок
Жилой квартал Shagal в Даниловском районе

Квартиры бизнес-класса на набережной М. Шагала от 14,8 рублей! 500 м от м. «Технопарк».

ЖК бизнес-класса Voxhall
ЖК бизнес-класса Voxhall. Старт продаж!

В центре города – в центре внимания. Квартиры с террасами. Скидки до 20%!

River Park Towers Кутузовский
River Park Towers Кутузовский.

Роскошные небоскребы в прибрежном парке. Эксклюзивная клубная инфраструктура.

ЖК «Серебряный фонтан»
ЖК «Серебряный фонтан»

Квартиры бизнес-класса. 10 минут до Садового. Скидки до 20%!

ЖК "8 клёнов". Ипотека на весь период от 0,1%
ЖК "8 клёнов". Ипотека на весь период от 0,01%

Квартиры бизнес-класса в Красногорске от 8,6 млн руб. Скидки до 500 000 рублей. Trade-In!

ЖК iLove. Старт продаж нового корпуса!
ЖК iLove, 10 мин. от м. Алексеевская

Квартиры бизнес-класса от 10 млн руб. 10 минут пешком от м. Алексеевская. Скидки до 10%

Апартаменты HILL8 на пр. Мира. Дом готов
Премиум-апартаменты HILL8

Скидки до 20% на ограниченное кол-во апартаментов. Консьерж-сервис 24/7. Рассрочка на 1 год

ЖК "Серебрица"- дома сданы!
ЖК "Серебрица"- дома сданы!

Квартиры от 6 млн руб. Возле Опалиховского лесопарка. Скидка до 800 т.р. до 31.10!

ЖК Триколор на Проспекте Мира!
ЖК Триколор на Проспекте Мира!

Квартиры бизнес-класса с ключами на Проспекте Мира! Машиноместо в подарок! Ипотека 3,9%! Успейте купить!

ЖК Nagatino i-Land. Скидка до 20%!
ЖК Nagatino i-Land

Жизнь на 1-ой линии. 5 мин до метро «Технопарк». Ипотека 0,01% на весь срок!

ЖК «Рафинад». Выдаем ключи!
ЖК «Рафинад». Выдаем ключи!

Первая очередь сдана! Прогулочная зона. Авторская архитектура. Ипотека от 0,1%

ЖК РИВЕР ПАРК КОЛОМЕНСКОЕ. Квартал 29 га у воды.
ЖК РИВЕР ПАРК. Квартиры у воды.

Бизнес-класс. Потолки 3,7м и панорамные окна в пол. Безопасные дворы. Собственный пляж.

ЖК «Павелецкая Сити»
ЖК «Павелецкая Сити»

Квартиры от 13,9 млн! Скидка до 3%. Ипотека от 0,1% на весь срок. Сдача комплекса в этом году!

ЖК Клубный дом Рублево - комфорт и удобство рядом!
ЖК Клубный дом Рублево

Получите скидку до 20% при покупке апартаментов. Выгодное инвестирование. Звоните!

"Лаврушинский" — дом с видом на Кремль
"Лаврушинский" - дом с видом на Кремль

Собственный двор-парк 1,4 га для прогулок и спорта. Пруд, фонтан и ручей. Зона воркаут.

Деловые небоскребы ICITY
Деловые небоскребы ICITY

Инвестиционная цена от 420 тыс. м2. Рост цены 20% к моменту ввода в эксплуатацию.

Студии в сити-комплексе CITIMIX
Студии в сити-комплексе CITIMIX

Бронируйте студии с отделкой в престижном районе Москвы в окружении Тропарёвского парка

ЖК «ЗИЛАРТ»! Скидки на квартиры до 10%!
ЖК «Зиларт». Бизнес-класс.

Благоустроенная набережная Марка Шагала и пешеходный бульвар Братьев Весниных.

В сравнении - 0