НОВОСТИ

ТЕНДЕНЦИИ

РЕЙТИНГИ

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

БЛОГ ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

Москва против Подмосковья: есть ли будущее у «заМКАДных» проектов?

01 марта 2016    

Подмосковные проекты утратили свое главное преимущество – низкий бюджет покупки. Впервые с 2008 года на первичном рынке жилье в области сравнялось по цене с Москвой - в пределах МКАД можно купить квартиру за 3 млн рублей. В результате, каждый девелопер в области сегодня вынужден адаптироваться к новым «правилам игры». Участники Круглого стола «Рынок новостроек Московской области: векторы развития»

Круглый стол начался с анализа ситуации на первичном рынке Подмосковья. Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова рассказала об основных тенденциях. По данным «Метриум Групп», в реализации в Подмосковье сегодня представлено порядка 3,8 млн кв.м в 440 проектах. По сравнению с 2014 годом, рынок показал небольшую положительную динамику: прирост предложения составил всего 1%. Одновременно за этот период объем спроса снизился на 14%, что связано с развитием кризисных тенденций в стране и общим падением спроса.

Средняя стоимость квадратного метра в ближнем поясе Подмосковья составляет 92 тыс. руб. За год произошёл даже рост на 2,9%, что означает - «замкадные» жилые комплексы по-прежнему остаются «в игре» и еще в полной мере не ощутили на себе последствия кризиса.

«Подмосковные проекты сегодня находятся в сложной ситуации, - рассказала Анна Соколова. – Если еще год назад девелоперы конкурировали преимущественно локально – с близлежащими объектами, то сегодня им приходится «бороться» за покупателя и с московскими жилыми комплексами. В результате большинство игроков рынка пошли по пути наименьшего сопротивления и выводят новые проекты уже с дисконтом к рынку – на 10-15%. В строящихся объектах дисконты еще больше – до 15-20%. Вероятно, эта тенденция сохранится на протяжении всего 2016 года. Однако политика демпинга постепенно утрачивает свою эффективность. Девелоперы понимают, что сегодня необходимо искать новые способы выживания».

Вопреки пессимистическим прогнозам многих экспертов о дальнейшей судьбе рынка подмосковной недвижимости на текущий год, настроения игроков стали более оптимистичными, как только продлили до конца 2016 года программу господдержки рынка ипотеки. Хуже, чем в прошлом году, точно не будет – уверены эксперты. Тем не менее, во многом итоги года будут зависеть от того, смогут ли подмосковные девелоперы выиграть конкурентную борьбу у московских проектов.

Сегодня на первичном рынке столицы в продаже появляются жилые комплексы с начальной ценой в 85 тыс. рублей за квадратный метр, что, эксперты назвали уникальной ситуацией. При этом, многие уверены, что застройщики не смогут долгое время вести подобную демпинговую политику из-за минимальной доходности на грани рентабельности. Однако, это не так, считает Игорь Козельцев, директор проекта «Новый Зеленоград» компании IKON Development:

«Размер прямых затрат (коробка и внутренняя инженерия) на возведение жилого дома комфорт-класса как в пределах МКАД, так и за его границами абсолютно сопоставим по причине единой стоимости на строительные материалы и оборудование. Дополнительная стоимость для проектов в Москве вытекает исключительно из  затрат переменного характера - на землю (более высокая арендная плата или налог),  подключение к централизованным инженерным коммуникациям, а также возведение социальной инфраструктуры, для которой московский показатель обеспеченности гораздо выше подмосковного. При этом, если речь идет о комплексном освоении территории в «чистом поле», то подключение такого проекта к инженерным коммуникациям, по практике расположенным в периметре ближайшего крупного населенного пункта, обойдется даже дороже, чем в старых границах города, где действующих точек подключения существенно больше в необходимом радиусе. Таким образом, рыночная стоимость проектов в области и столице может быть сопоставима. Но при прочих равных большей востребованностью у покупателей будут пользоваться, конечно, столичные проекты – прежде всего, из-за наличия в них московской регистрации. Текущая политика московских девелоперов в принципе ожидаема – не секрет, что всегда рынок жилья Московской области был существенно шире московского по причине большего спроса населения, формируемого именно доступной ценой. Сейчас в сложные времена, в ситуации общего снижения покупательской способности населения и, как результат, спроса на жилье, московские девелоперы вынуждены прибегать к демпингу некогда московского уровня цен для привлечения дополнительного спроса из области. Для подмосковных девелоперов сегодня это действительно один из самых критичных вопросов: как при сопоставимой цене конкурировать с застройщиками Москвы?».

Как отметили эксперты, за последний год изменились и ожидания покупателей. В рамках того же бюджета, что и год назад, клиенты хотят получить продукт лучшего качества. Теперь даже за минимальную стоимость в 1,5 млн рублей покупатели не согласны приобрести просто «бетонную коробку». Это должен быть проект с собственной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и желательно с отделкой.

метриум_март

Парадокс заключается в том, что вместо улучшения качества продукта для большей ликвидности проекта, во многих новых объектах при разработке квартирографии девелоперы закладывают жилье «экстремально» минимальной площади – порядка 18-20 кв.м, сохраняя тем самым маржинальность. Ведь в данном случае действует единая для всего рынка недвижимости формула: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. С помощью квартир-студий девелопер может устанавливать максимальную цену «за квадрат», пусть и в ущерб комфорту будущих жителей. На рынке есть примеры проектов, где доля студий доходит до 40%. По мнению Анны Соколовой, подобные объекты нежизнеспособны, поскольку такого объема спроса на небольшие студии попросту нет: «В первые несколько месяцев продаж квартиры с минимальной площадью и, соответственно, бюджетом покупки, действительно, будут пользоваться спросом. Однако вместе с увеличением стадии строительной готовности и приближением сроков сдачи дома, среди покупателей чаще встречаются семьи с детьми, выбирающие большие квартиры. Поэтому нераспроданные к тому моменту студии фактически окажутся невостребованными. Да и не каждый согласится приобретать жилье в «гетто», где на каждом этаже будет с десяток квартир.

«У данного тренда есть два направления, - высказался Игорь Козельцев. - С одной стороны, на фоне текущего существенного падения покупательской способности и высокой доли риска недостроя, рынок сейчас, безусловно, диктует спрос на минимизацию стоимости сделки/ первоначального взноса по ипотеке, что также снижает риски дольщика. Но с другой стороны, это общий европейский тренд рынка – покупатель стал более продуманно/ детально выбирать квартиру со всех точек зрения, и сейчас он с лёгкостью может идентифицировать так называемые «лишние метры» в своей будущей квартире, за которые он вынужден заплатить, но которыми не будет пользоваться. Одной из составляющих данного тренда постепенно становятся открытые планировки кухонь, так называемые кухни-гостиные, которые мы реализуем в проекте «Новый Зеленоград» и которые пользуются значительно большим спросом у покупателей, нежели классические планировки».

Эксперт также отметил, что игра застройщика в мелкую нарезку квартир должна нести не только экономический подтекст минимизации стоимости сделки. Такая игра - по сути «мина замедленного действия», которая рано или поздно, наверняка, приведет к краху застройщика:

«Конечно, девелопер может запроектировать максимальное число студий, но это станет причиной недовольства жителей в связи с элементарным перенаселением жилого комплекса, - добавил Игорь Козельцев. - Вполне возможно, что к тому времени застройщик попросту «уйдет» с проекта. В итоге все проблемы придется решать уже управляющей компании. Это очень недальновидная политика, которая фактически «ставит крест» на репутации девелопера и его дальнейших проектах. На мой взгляд, несмотря на кризис, необходимо не просто гнаться за прибылью, но и по-прежнему думать о комфортности проживания покупателей. Для этого нужно в первую очередь наладить диалог с потенциальными клиентами. «На плаву» останутся те, кто готов гибко реагировать и подстраиваться под новые потребности целевой аудитории. Несмотря на наличие утвержденной проектной документации, мы меняем проект в лучшую сторону прямо по ходу строительства. Например, если клиент приходит к нам и просит перенести не несущую стену, мы это делаем. Необходимо работать на перспективу. Ведь довольный клиент – лучшая реклама. Не исключено, что он приведет и других знакомых, будучи уверенным в том, что рекомендует надежного и лояльного застройщика».

Участники конференции отметили, что для повышения спроса в подмосковных проектах, прежде всего, стоит расширять инструменты покупки квартиры. Сегодня на рынке недвижимости присутствует отложенный спрос со стороны владельцев вторичных квартир. В офисы продаж часто поступают запросы от собственников вторичного жилья, которые попросту не могут продать свое жилье, чтобы приобрести на вырученные средства новостройку. В качестве решения проблемы девелоперы предлагают специальные условия, в частности, длительное бронирование на 2-3 месяца, тем самым «закрепляя» за собой клиента. От этого выигрывают обе стороны: покупатель фиксирует стоимость, а девелопер может более объективно делать прогнозы финансовых поступлений. Так поступают, например, в ЖК «Новый Зеленоград».

нов зеленоград

Также эксперты затронули еще одну немаловажную тему, а именно – увеличение роли государства в девелоперской отрасли, в частности - перспективы создания собственных строительных структур. Мнения специалистов разделились. Анна Соколова посчитала, что государственные девелоперы не составят конкуренцию частным застройщикам, поскольку не смогут уделять разработке концепции проекта столь же пристальное внимание и дополнительные ресурсы, поэтому, скорее всего, будут строить «стандартные проекты», которые при столь большом выборе менее интересны клиентам. Кроме того, по мнению эксперта, государственные  застройщики, вероятно, будут заниматься реализацией проектов в рамках госпрограмм по улучшению жилищных условий, а значит, не станут прямыми конкурентами коммерческим структурам.

Игорь Козельцев придерживается другого мнения. Он  предположил, что государственные девелоперы будут получать определенные преференции, к примеру, а) льготные тарифы на подключение к централизованным инженерным коммуникациям, б) льготные ставки аренды / налога на землю и прочие преференции, что позволит снизить себестоимость и установить для покупателей максимально низкую цену. А это в свою очередь приведет к еще большей конкуренции среди частных девелоперов.

 Отдельно эксперты отметили постоянно меняющиеся «правила игры» на законодательном уровне, в частности – ужесточение 214-ФЗ. В частности, речь шла об увеличении собственного капитала для застройщиков. По мнению Анны Соколовой, такая инициатива властей в первую очередь направлена на укрупнение бизнеса. Для основных игроков рынка подобная мера не станет препятствием для продолжения деятельности, но небольшие компании в отсутствии возможности свободно распоряжаться средствами, могут не справиться с обязательствами, что приведет к появлению обманутых дольщиков.

«Жизнь» подмосковных девелоперов в 2016 году станет только сложнее, - подвела итоги Круглого стола Анна Соколова. – Этот кризис не похож на те, которые рынок недвижимости пережил в 1998 г. и 2008-2009 гг. К сожалению, многие  застройщики этого не понимают и пытаются «жить» в новой реальности по старым законам. В частности, большинство девелоперов выбрали самый простой и при этом малоэффективный путь борьбы за клиента - демпинг. Однако придерживаться такой тактики долгое время невозможно. К сожалению, когда девелоперы поймут то, что дальше снижать стоимость уже нет возможности, у них попросту может не оказаться финансовых ресурсов для дальнейших «маневров» по выходу из кризиса. А это неминуемо ведет к краху. Поэтому, пока не поздно, нужно разрабатывать другие пути «выживания». Прежде всего - это гибкий подход к каждому клиенту, который включает, с одной стороны, предоставление самых разных инструментов покупки, с другой стороны, постоянную доработку проекта с учетом меняющихся предпочтений покупателей. Только тогда у проектов за МКАД есть будущее».
0
0
  • Facebook
  • ВКонтакте
  • Одноклассники
  • Копировать ссылку
В избранное
Добавление в избранное доступно только авторизованным пользователям.
Авторизоваться

Комментарии к этой статье

Показать ещё
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Все статьи
12.07.2024
10 новостроек в Москве для семей с детьми
Мари Савченко

Родители стремятся дать детям лучшее, и потому тщательно подходят к выбору нового дома. Эта статья поможет сократить время на поиски лучших вариантов: мы поговорили с экспертами и собрали...

11.07.2024
Переезд с питомцем: как создать комфортные условия для домашних животных в новой квартире

Переезжаете в новую квартиру с домашним питомцем? Планируйте интерьер, подходящий, в том числе и под его потребности. А мы расскажем, на что стоит обратить внимание еще до начала...

04.07.2024

В самом сердце Одинцово, в окружении живописных лесов, расположен жилой комплекс "Одинбург". Это место, где природа объединяется с комфортом, создавая идеальные условия для...

Популярные новостройки

Сравнение
Рейтинг новостройки
4.00
По 3 оценкам
Цена за квадратный метр
394
Цена за м², тыс.
Технопарк
пр-т Лихачева, д.14
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-3, 1А, А1, А2, Б, В (cдан) ...

1-к. от 40,1 м²19 012 762 ₽

2-к. от 63,2 м²27 550 561 ₽

3-к. от 81,9 м²39 872 751 ₽

4-к. от 104,8 м²42 080 847 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.30
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
345
Цена за м², тыс.
Технопарк
ул. Автозаводская, вл. 23
Бизнес. Монолитный. Без отделки. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1-4, 9, 11, 12 (1 оч.) (2-й квартал 2024) ...

Студия от 31,4 м²15 970 858 ₽

1-к. от 39,6 м²19 574 865 ₽

2-к. от 59,9 м²23 137 604 ₽

3-к. от 80,3 м²31 192 858 ₽

4-к. от 110,9 м²40 013 893 ₽

5+ к. от 157 м²72 000 000 ₽

+7(495) 220-30-43
Сравнение
Рейтинг новостройки
4.60
По 5 оценкам
Цена за квадратный метр
477
Цена за м², тыс.
Павелецкая
ул. Летниковская, вл. 4, вл. 6
Бизнес. Монолитный. Чистовая. Подземная парковка.
Срок сдачи: 1 (Башня А), 2, 3, 4 (Башня Б) (3-й квартал 2025)

1-к. от 39,6 м²23 054 428 ₽

2-к. от 58,5 м²31 416 976 ₽

3-к. от 79,2 м²41 797 378 ₽

4-к. от 86,3 м²56 485 167 ₽

5+ к. от 118 м²88 900 000 ₽

+7(495) 220-30-43
СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ
Nametkin Tower от ГК Основы. Скидки до 5% в июле
NAMETKIN TOWER. Старт продаж!

Проект бизнес-класса от 9,1 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика.

СОБЫТИЕ. Квартиры с выгодой!
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках

19-21 июля: максимальные скидки в парк-квартале на Мосфильмовской рядом с парком 12 га

ЖК hideOUT. Квартиры премиум класса. Старт продаж
ЖК hideOUT. Квартиры премиум класса.

SocialHub на 22-м этаже, просторное гранд-лобби, зоны для спорта, работы и отдыха.

Новый Одинбург - скидка 12% в июле
ЖК "Одинбург". 7 минут до МКАД

В 15 минутах от МЦД. Панорамное остекление. Квартира в рассрочку за 20,000 р./мес

ЖК Hide. Квартиры премиум класса
Жилой Комплекс премиум-класса "Hide"

Развитая инфраструктура, подземный паркинг. Сдача во II-м кв. 2024 года!

«CITIMIX Новокосино»
«CITIMIX Новокосино»

Выгода до 1,2 млн. руб.! Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!

СИМВОЛ. Квартиры с выгодой!
ЖК СИМВОЛ от ДОНСТРОЙ

19-21 июля максимальные скидки в квартале №1 в России! Дома бизнес-класса у центра Москвы

VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа
VERY на Миклухо-Маклая от ГК Основа

Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.

AFI Tower — небоскрёб 53 этажа.
ЖК Afi Tower

7 минут пешком до м. Ботанический сад. Скоро выдача ключей

ЖК Will Towers. Скидка до 20%. Ключи в 2024
ЖК Will Towers

Квартиры у парка и реки в Раменках. Панорамные виды на лес и МГУ. Закрытый двор-сад.

МИРАПОЛИС рядом с ВДНХ - скидки до 10%!
МИРАПОЛИС на Проспекте мира

Для жизни и инвестиций. 7 парков рядом. Панорамные окна. Уникальные лоты с террасами.

ЖК «Публицист» в г. Пушкино. Квартиры от 3,9 млн руб
ЖК «Публицист» от DOGMA

20 мин на авто до ВДНХ. Подземный паркинг. Школы, детсады и поликлиника на территории.

Emotion от ГК Основа
ЖК Emotion от ГК Основа

Бизнес-класс новой реальности рядом с Москва-Сити от 11,5 млн руб. Рассрочка 0%. Скидки до 7% в июле!

ЖК «VERY» на Ботанической
Квартиры бизнес-класса в ЖК «VERY»

Скидки до 10%! Вокруг 600 га зеленых зон. Свой SPA-комплекс с бассейном на территории. Ключи от первой очереди в 2024!

Клубный дом «Интонация». Выгодный TRADE-IN.
Квартиры в ЖК Интонация

Бизнес-класс в окружении Серебряного бора и парка «Покровское-Стрешнево».

Студии в CITIMIX в окружении парков!
Студии в сити-комплексе CITIMIX

Скидки до 800 тыс. рублей! Потолки 3 метра. 5 минут до метро.

Сравнение В сравнении - 0