Неясные перспективы: что будет с рынком жилья в 2022 году

Последние два года для строительной отрасли выдались совсем непростыми и по-настоящему щедрыми на события и тенденции. Но и наступивший год может оказаться таковым. О том, какие возможности и риски ждут участников отрасли и покупателей жилья, порталу «НовостройСити» рассказали представители компании «Метриум».

Плюс первый. Ипотечные бонусы от государства

Как известно, 2020 и 2021 год – это было время повышенного спроса на квартиры в новостройках, и во многом – за счет ипотеки. Ставки были рекордно низкими, к тому же хорошим стимулом для покупательской активности стала программа «Господдержка-2020», по которой годовые ставки были на уровне 6-6,5%. По программе «Семейная ипотека» ставка так и вовсе была 5%. Все это позволило значительно разогреть спрос – в итоге за 9 первых месяцев прошлого года было на 27% больше выдано кредитов, чем за тот же период предыдущего года.

Но летом 2021 года программа была сильно скорректирована – за счет ограничения максимальной суммы кредита 3 млн рублей она фактически перестала действовать для Москвы. Кроме того, ЦБ начал повышать ключевую ставку, что делало ипотеку все менее доступной для населения. Правительство такую точку зрения не поддержало, поскольку это может помешать достижению показателей нацпроектов и увеличить нагрузку на госбюджет. Отсюда эксперты «Метриум» сделали вывод, что в 2022 году вполне возможен запуск новых программ господдержки ипотечных заемщиков. Таким образом, даже несмотря на повышение ставок ипотека сможет оставаться доступной, а спрос – стабильно высоким.

Плюс второй. Победа застройщиков и поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу по мере увеличения строительной готовности – одна из наиболее обсуждаемых тем последних нескольких лет. Эта тема неоднократно поднималась на правительственных обсуждениях, но пока безрезультатно. Многие выступали за введение такой модели – это позволит застройщикам оптимизировать экономическую модель своих проектов и бизнеса. К тому же, в большинстве стран проектное финансирование и продажа жилья через эскроу-счета работают именно таким образом. Однако Центробанк и финансовый блок Правительства резко высказывались против.

Сегодня, в условиях роста инфляции и повышения ключевой ставки действующая модель может привести к дополнительным затратам застройщиков, и, соответственно, росту цен на жилье. И многие эксперты девелоперского бизнес-сообщества склоняются к мнению, что в 2022 году переход на поэтапное раскрытие счетов все же произойдет.

Плюс третий. Регистрация объектов – проще!

В конце 2021 года Совет Федерации направил на подпись президенту поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, а также в закон об инвестиционной деятельности 39-ФЗ. Согласно представленным новациям, в случае, если девелопер строил объект на собственные средства, тогда при его в вводе в эксплуатацию права собственности на эту недвижимость автоматически будут закрепляться за ним. Владельцами также станут инвесторы строительства. При этом застройщику не нужно будет, как раньше, собирать документы и отправлять их в Росреестр. Теперь эта задача будет на органе власти, который выдает РВЭ. Правда, есть один нюанс – эта инициатива не касается долевого строительства. Зато это позволит застройщикам оперативнее оформлять права собственности на объекты инфраструктуры.

Минус первый. Продажи упадут

Несмотря на рост стоимости жилья, повышение ипотечных ставок спрос в конце 2021 года держался на хорошем уровне. По оценкам «Метриум», в 3 квартале 2021 года сделок было на 24% больше, чем за тот же период в 2019 году. И по сравнению с 2020 годом снижение произошло только на 6%. Но здесь важно отметить, что в сентябре выросли объемы ипотеки – на 56% больше, чем 2019% и всего на 6% меньше того же месяца 2020 года.

Однако в 2022 году эксперты предрекают возможное падение продаж, и причина тому – высокий уровень инфляции, который стал выше 8%. Кроме того, не стоит забывать про снижение доходов и повышение цен на жилье. Тем не менее, пока уровень спроса выше, чем в докарантинные годы.

Минус второй. Стройматериалы еще больше вырастут в цене

В 2021 году существенно подорожали все виды стройматериалов. Из-за пандемии многие производства остановили свои работы, что привело к дефициту продукции. К тому же, закрытие границ мешало привычным схемам транспортировки – как сырья, так и самих товаров, выросла стоимости логистики. Подорожало все – от комплектующих для инженерного оборудования, металлов до леса и стройматериалов. Кроме того, российские компании, экспортирующие продукцию на мировой рынок, также повысили цены на внутреннем рынке. В итоге рост себестоимости строительства достиг 25%, и это ожидаемо повлекло за собой удорожание жилья.

Эксперты полагают, что такая же ситуация может произойти и в этом году. Согласно опросу европейской компании Inverto, более 40% экспертов прогнозируют сильное удорожание, а больше 30% - умеренное. Среди товаров, которые могут вырасти в цене, упомянули медь, железо, сталь, алюминий и древесину и проч. С большой долей вероятности все это почувствуют на себе потребители. Это может вызвать новый рост стоимости стройматериалов, а соответственно – рост цен на жилье.

Минус третий. И снова Covid

К сожалению, ситуация с пандемией продолжает оставаться неопределенной и далекой от завершения. И это все несет в себе риски, в том числе и для строительной отрасли. Из-за появления нового штамма «омикрон» многие страны снова начали закрывать границы и водить ограничения. Это снова может обернуться перебоями в транспортировке товаров, а также ограничениями продаж с личным присутствием покупателей.

И все-таки в новый год – с позитивом

Несмотря на перечисленные минусы эксперты «Метриум» подчеркивают, что положительных прогнозов все-таки больше. Во-первых, за счет хороших темпов продаж и высокой покупательской активности девелоперам удалось усилить свое финансовое положение, а значит, они смогут избежать рисков срыва вывода новых объектов и продолжать развивать свой бизнес. Опять-таки, эксперты говорят о возможных дополнительных мерах господдержки.