Застройщики заплатят налог за квартиры, которые не смогут продать
Застройщики, работающие на территории Московской области, и не успевающие вовремя реализовать объем построенных квартир, должны будут заплатить за «остатки» недвижимости налоги, если законопроект, вносящий изменения в Закон «О налоге на имущество организаций в Московской области» будет принят. Такая информация появилась вчера на сайте Московской областной Думы.
На сайте отмечается, что «данный законопроект направлен на вовлечение в налоговый оборот тех объектов недвижимости (квартир в жилых домах), которые числятся на балансе у застройщика после завершения строительства или у его подрядчиков». Причем под налоговое бремя попадут не только застройщики, но и банки и другие финансовые институты, которые владеют квартирами, изъятыми за долги. Единственный плюс – льготный налоговый период составляет один год, после того как застройщик построил объект.
Пока законопроект принят только в первом чтении, мы решили уточнить у профессионалов рынка, как отразятся нововведения на рынке жилья и на самих девелоперах.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»:
- Если закон будет принят, он незначительно отразится на деятельности большинства застройщиков Московского региона. В первую очередь дополнительные расходы в сфере налогообложения понесут компании, которые не смогли или не захотели распродать весь пул квартир до момента ввода объекта в эксплуатацию. В большинстве своем так происходит в неликвидных проектах с плохой локацией, неудобной транспортной доступностью, низким качеством строительства. Некоторые застройщики сознательно придерживают часть квартир до момента окончания строительства, стремясь получить максимальную прибыль. Таким застройщикам придется скорректировать свою стратегию продаж.
В целом я не вижу повода для паники. Большая часть объектов на первичном рынке Москвы и области распродается на этапе строительства. Кроме того, законопроект предусматривает льготный период, которого вполне достаточно, чтобы реализовать остатки квартир.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
- Еще в 2015 году в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым девелопер обязан регистрировать непроданные квартиры в качестве объекта собственности и платить за них налог на имущество организаций по кадастровой стоимости. Однако конкретные механизмы и сроки реализации этих норм должны быть приняты законодательными собраниями субъектов федерации, в том числе и Московской области. Иными словами, по действующем законодательству Московской области застройщики обязаны ставить на баланс нереализованные квартиры, но не платить за них налог. Именно эту норму и собирается изменить Мособлдума. Причем полагаю, что соответствующие поправки Мособлдума примет еще до конца ноября, так как изменения в законодательстве о налогообложении должны быть приняты не ранее чем за год и один месяц до вступления их в силу.
Для рынка, безусловно, это не радостная новость, так как имущественный налог организаций рассчитывается по более высокой ставке, по сравнению с налогом физлиц (2% от кадастровой стоимости). Кроме того, налоговая нагрузка увеличится, прежде всего, для тех проектов, в которых непроданных квартир в собственности застройщика много. То есть под удар автоматически попадают наименее ликвидные проекты, что нанесет дополнительный удар по их финансовой устойчивости.
Тем не менее, думаю, что участники рынка наверняка смогут найти схему ухода он нового налога. К примеру, если новые правила налогообложения коснутся только девелоперов и их подрядчиков, то теоретически сданные квартиры могут быть проданы риелторской компании, которая может держать объекты как товарные запасы, не облагаемые налогом. Причем в договоре застройщик может прописать условия денежного расчета за сделку с риелтором только после оформления объекта в собственность конечным пользователем, то есть физическим лицом-покупателем. Таким образом, у застройщиков или подрядчиков фактически не будет товарных запасов, которые планируется обложить налогом в 2%.
Елена Сенькина, руководитель юридического департамента девелоперской компании "Сити-XXI век":
- По мнению министра финансов Московской области Антона Котякова «...в целом это может привести к тому, что многим застройщикам станет выгоднее продавать квартиры быстрее, а следовательно – дешевле». Не хочу представлять себе в каком случае дешевле – это выгодно, все ассоциации в этом случае связаны со срочной эвакуацией, когда выгодно продать за сколько-нибудь. Если серьезно, то цена квартиры на рынке обусловлена ее себестоимостью, прежде всего. Предложена и ставка налога – 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения: в настоящее время ставка налога по налогу на имущество граждан на апартаменты (нежилые помещения) составляет 2% от кадастровой стоимости. Закон, принятый Московской городской Думой, устанавливает пониженную ставку 0,5% за первые 150 кв. м в первых апартаментах площадью до 300 кв. м. На оставшуюся площадь – стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости: в 2015 году – 1,2%, в 2016 году – 1,3%, в 2017 году – 1,4%, в 2018 году – 1,5% от кадастровой стоимости.
В результате этих двух реформ: застройщикам выгодно будет строить апартаменты в Москве, а не квартиры в Московской области. И уже абсолютно точно дополнительное налоговое бремя не заставит продавать квартиры или продаваться квартирам быстрее, чем это обусловлено ситуацией на рынке недвижимости. Скорее всего застройщики будут использовать разные варианты для уменьшения этого бремени.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»):
- На сегодняшний день девелоперы Подмосковья не платят имущественный налог на сданные квартиры. Непроданные объекты не учитываются на балансе предприятия в качестве основных средств, а оформляются как товарные запасы, в отношении которых не возникает обязанности по уплате налога на имущество – девелоперы вносят только коммунальные платежи (с момента регистрации собственности).
С одной стороны, подобная инициатива серьезно ударит по маржинальности низколиквидных проектов Московской области, в которых после ввода в эксплуатацию может быть не продано до 50% всего объема предложения. С другой стороны, для девелоперов востребованных успешных проектов финансовая нагрузка вряд ли серьезно вырастет. Планируется что, застройщикам предоставят льготный налоговый период – построенные объекты будут облагаться налогом по истечении года после сдачи комплекса. Согласно статистике, в ликвидных проектах доля непроданных квартир после получения РВЭ не превышает 10-15%, а в течение года девелоперы продают и эти остатки.
Комментарии к этой статье
Спрос на московские новостройки снизился на 26% после отмены льготной ипотеки, сообщает ИНКОМ-Недвижимость. Кроме того, специалисты также отмечают снижение популярности...
Специалисты компании "Метриум" назвали 15 самых востребованных жилых проектов в массовом сегменте "старой" Москвы. По итогам третьего квартала 2024 года именно на эти...
Об итогах третьего квартала на рынке первичной недвижимости старой Москвы рассказали специалисты компании "Метриум". Предложение на первичном рынке бизнес-класса старой Москвы...
Популярные новостройки
1-к. от 38,8 м²21 598 957 ₽
2-к. от 63,2 м²29 237 654 ₽
3-к. от 79,9 м²33 851 527 ₽
Студия от 23,0 м²14 951 349 ₽
1-к. от 38,6 м²20 143 266 ₽
2-к. от 55,0 м²25 130 018 ₽
3-к. от 74,5 м²30 996 125 ₽
4-к. от 110,9 м²42 010 840 ₽
5+ к. от 157 м²79 100 000 ₽
1-к. от 40,3 м²22 116 200 ₽
2-к. от 58,5 м²32 853 685 ₽
3-к. от 79,2 м²42 640 806 ₽
4-к. от 86,3 м²51 215 651 ₽
5+ к. от 118 м²92 400 000 ₽
Московская регистрация. Рядом м. Физтех. Панорамные окна, потолки до 3,15м. Выдача ключей!
Проект бизнес-класса от 9,1 млн руб у м. Новые Черёмушки. Рассрочка 0% от застройщика
Дом сдан! Готовые квартиры от 12,5 млн руб. Экологически чистый район. Окна в пол. Рядом ВДНХ.
Мультиформатный жилой комплекс. Квартиры от 6 млн руб. Малоэтажное строительство.
Квартиры бизнес-класса. Ключи в день сделки! Варианты от студий до пентхаусов
Панорамное остекление, потолки до 5,5 м и видовые террасы. Рядом с Ленинским проспектом.
Бизнес-класс от 7,5 млн руб. Авторская архитектура. Дизайнерские лобби. Панорамные виды.
Завораживающие виды на город, приватный двор с ландшафтным садом, консьерж-сервис 24/7
Панорамы на парк Покровское-Стрешнево. Жизнь наедине с природой. Выгода до 15% до 31.10
Панорамные виды на парки. 7 минут пешком до метро Ботанический сад. Выдаём ключи.
Старт продаж нового проекта от ГК Основа. Квартиры от 9,2 млн руб. Метро и МЦК в шаговой доступности!
Клубные дома 11-19 этажей. От 22,6 млн руб. Зоны для тренировок на свежем воздухе
Московская прописка. 15 мин от МКАД. Квартиры с отделкой от 6 млн. Свой двор-сад.
Выгода до 1,4 млн руб на видовые квартиры у парка и прудов.
В 15 минутах от МЦД. Панорамное остекление. Квартира в рассрочку за 20,000 р./мес
Выгода до 1 млн руб! Рассрочка 0% на 3 года. Готовая отделка в 2-х стилях. 7 мин. до метро!