Где россияне покупают жильё осенью 2026: как сместился спрос

26 октября 2026

С августа, когда мы сравнивали ОАЭ, Турцию и Таиланд, картина заметно изменилась. Дубай отыграл весенний провал, Таиланд продолжает расти, в тройку лидеров неожиданно вошла Грузия, а состоятельные покупатели развернулись к Европе — ради вида на жительство. При этом сам рынок сжимается: сделок за девять месяцев стало на пятую часть меньше. Собрали свежие цифры и разобрались, кто куда едет и с каким бюджетом.

Сделок меньше, цели другие

По данным Intermark Global, за январь–сентябрь 2026 года россияне провели на 21% меньше сделок с зарубежным жильём, чем годом ранее, а средний чек снизился на 25,5%. Доля инвестиционных покупок упала с 46 до 32%, зато ради ВНЖ теперь покупают 68% объектов. Около 70% таких покупателей не собираются переезжать — им нужен "запасной аэродром".

"Инвестиционный спрос продолжает сокращаться после периода ажиотажа" — Ирина Мошева, управляющий партнёр Intermark Global (РБК Недвижимость).

Рейтинг осени: ОАЭ теряют долю, Грузия — в тройке

NF Group считает доли направлений в сделках россиян. За полгода расклад сильно поменялся: доля ОАЭ снизилась с 50 до 37%, Таиланда выросла с 17 до 25%, Грузия поднялась с 5 до 17% и заняла третье место. Турция держится на 12%, Сербия выпала из пятёрки, а вместо неё появился Оман. В компании оговариваются: на квартальные результаты влияют отдельные крупные сделки.

табл2
Доли направлений в сделках россиян с зарубежным жильём: I полугодие и III квартал 2026 года. Источник: NF Group. Инфографика НовостройСити

У Tranio, который считает заявки, рейтинг другой: первым остаётся Таиланд (17,8%), за ним Турция (10,2%) и ОАЭ (9,8%), а Кипр и Греция поднялись на четвёртое и пятое места. Бали выпал из топ-10 из-за проблем с разрешениями на строительство и статусом земли.

ОАЭ: спрос вернулся, но не весь

Весной, после ракетных ударов по региону, сделки россиян в Дубае почти встали. По данным Tranio, к июлю провал отыграли, а в сентябре спрос был в 1,5 раза выше прошлогоднего. В Kalinka и "Этажах" осторожнее: в августе сделок россиян было на 40–45% меньше, чем годом ранее ("Ведомости"). Доля россиян на рынке Дубая — 7–9%, третье место после Индии и Великобритании. Медианный бюджет — €300 тыс., или около 27 млн ₽.

Таиланд и Турция: бюджет московской однушки

Таиланд — самое динамичное направление по официальной статистике. По данным REIC, в I полугодии россияне купили 842 квартиры в кондоминиумах — на 50% больше, чем годом ранее, и уступили только покупателям из Китая. Средняя покупка — 41,8 м² за $130 тыс., около 10,5 млн ₽. Для сравнения: самые доступные квартиры в массовых новостройках Москвы стоят от 9,6 млн ₽ ("Метриум", III квартал).

В Турции россияне остаются первыми среди иностранцев с весны 2022 года. В сентябре они купили 388 объектов против 343 в августе (TÜİK), с большим отрывом от Ирака и Германии. Но в целом спрос остывает: за 2025 год россияне купили 3 649 объектов — на четверть меньше, чем в 2024-м. ВНЖ через покупку жилья дают от $200 тыс. (около 16 млн ₽).

Грузия: близко, без виз и недорого

Рост Грузии объясняют прямыми рейсами, безвизовым въездом, отсутствием ограничений для иностранных покупателей и низкими налогами. Новостройки в Батуми в августе стоили в среднем $1 386 за м² (Colliers Georgia) — квартира 40 м² обойдётся примерно в $55 тыс., или 4,5 млн ₽. Иностранцы обеспечили 52% продаж квартир в Батуми. В Тбилиси покупают и под сдачу: валовая доходность, по оценке Galt & Taggart, — 8,5% годовых до расходов.

Европа: дороже, но ради статуса

Состоятельные покупатели смотрят в другую сторону. По Intermark Global, доля Европы в их сделках выросла с 41 до 50%, Юго-Восточной Азии — снизилась с 32 до 19%, Ближнего Востока — с 17 до 8%. Число сделок растёт в Венгрии, Испании и Греции, а средний чек в Греции прибавил 58%.

"Сейчас чаще всего россияне приобретают недвижимость в Греции и на Кипре" — Филипп Березин, эксперт Prian.ru ("Коммерсантъ", 24.10.2026).

В Греции "золотая виза" стоит от €250 тыс. — только для переоборудованных и исторических зданий; в остальных случаях порог €400 тыс., а в Аттике, Салониках и на крупных островах — €800 тыс. На Кипре ВНЖ дают при покупке новостройки от €300 тыс. Испанская программа закрыта, о ней мы писали в июле.

табл3

Вывод

Спрос не исчез, а разделился. Массовый покупатель с бюджетом московской однушки выбирает Таиланд, Турцию и всё чаще Грузию — ради отдыха и аренды. Состоятельный — платит дороже за европейский ВНЖ. Дубай по-прежнему первый в рейтинге NF Group, но его доля сокращается. Прежде чем покупать, стоит сверять цифры агентств с официальной статистикой стран (TÜİK, REIC, земельный департамент Дубая) и считать полную стоимость владения: налоги, сборы и визу.

"До конца года спрос будет поддерживаться интересом к направлениям с прямым авиасообщением и безвизовым въездом" — Анна Ларина, директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group ("Ведомости").